나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5586 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1473-1 해운대대림아크로텔 12층1225호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 '해송초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있는 해운대대림아크로텔 12층 1225호로서, 부근은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 '장산역' 등이 소재하여 제반 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 27층 건내 12층 1225호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 치장석재 붙임 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

공부상 '오피스텔'이며, 폐문부재로 인해 실제 이용상황은 확인치 못함.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 기계식주차설비 및 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로 현황 '업무시설(오피스텔)'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 인접'공원부지'를 경유하여 35m내외의 도로에 접하고 있으며, 남서측 및 남측으로 노폭 약15m내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

좌동 1473-1번지, 좌동 1473-4번지 공히 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 160m)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중심상업용지임

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산광역시 해운대구 좌동에 위치한 오피스텔 경매 물건에 대한 정보와 분석을 제공합니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5586 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1473-1 해운대대림아크로텔 12층1225호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 63,000,000원

* 토지면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

* 건물면적: 28.60㎡ (약 8.65평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 '해송초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 '장산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 인접한 '공원부지'를 경유하여 약 35m 내외의 도로에 접하고 있으며, 남서측 및 남측으로는 노폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 택지개발지구, 중심상업용지 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 10월 5일에 등기된 김해시의 압류입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 여기에는 2024년 1월 31일 등기된 이덕형의 근저당권(50,000,000원), 2025년 1월 14일 등기된 창원세무서장의 압류, 2025년 7월 10일 등기된 이덕형의 임의경매 개시결정(64,493,150원), 2025년 8월 8일 등기된 신용보증기금의 가압류(36,000,000원) 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 현재 미상이며, 실제 이용 상황은 폐문부재로 인해 확인되지 않았습니다. 금액이 미상인 임대차 관계가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 해운대구 좌동 1473-1번지 일대는 중심상업지역으로 분류되어 있으며, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 장산역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

* 건물은 27층 규모의 오피스텔로, 총 660호실이 있으며, 12층에 위치하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 해송초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 상업지구의 특성상 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 도시철도 2호선 장산역 이용이 가능하며, 버스 노선도 다양하게 운영되고 있어 시내외 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 오피스텔: 본건은 오피스텔이므로 주거용이 아닌 업무용으로 분류될 수 있으며, 관련 법규 및 세금 등에 유의해야 합니다.

* 미확인 이용 현황: 폐문으로 인해 내부 실제 이용상황을 확인하지 못했으며, 공부상 용도와의 차이 여부 또는 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 미상 임대관계: 임대관계가 미상으로, 추후 명도 및 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 해운대구 핵심 상업지구에 위치하며 장산역을 이용하기 편리한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 권리분석상 인수할 권리 및 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 다만, 실제 내부 상태 및 이용 현황을 직접 확인하지 못한 점, 임대 관계가 미상인 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 해운대구 중심상업지역 내 역세권 오피스텔로서, 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 시장 수요: 오피스텔은 임대 수익 및 시세 차익을 동시에 기대할 수 있는 투자 상품입니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 3개월 이내 본건과 유사한 면적(28.6㎡)의 해운대대림아크로텔 실거래가는 2026년 3월에 5,300만원으로 확인되었습니다. 감정가는 63,000,000원이며, 채권자 이OO의 근저당 및 임의경매 채권액 총액은 약 114,493,150원입니다. 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 감정가보다는 낮은 수준에서의 입찰이 합리적일 수 있습니다. 채권자의 회수 의지를 고려하여, 58,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 대비 약간의 상승 여력을 반영하며, 감정가 및 채권 최고액을 고려한 전략적 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.