나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5235 [1] 부산광역시 수영구 망미동 424-6 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 도시철도3호선 ""망미역"" 북측 인근에 위치하는
부동산(현칭:보문타운)6층 601호로서,주위는 다세대주택,업무시설(오피스텔),단독주택,
아파트단지,각종근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스 정류장 및 도시철도3호선""망미역""이
소재하여 제반교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건 내 6층 601호로서
외벽 :인조석 및 스톤코트 마감등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생,급.배수설비,승강기설비,도시가스에 의한 개별난방 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭약 8미터 전후의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역.

가로구역별 최고높이 제한지역(65미터이하)<건축법>.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.
임차권자 서아름의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.16.자)제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호는 부산동부지원 2025타경5235 (1)이며, 본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 부산광역시 수영구 망미동 424-6 6층601호이며, 용도는 오피스텔입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건 내 6층 601호에 위치하고 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

본 건물의 감정가는 258,000,000원입니다. 토지 면적은 24.40㎡ (약 7.38평)이며, 건물 면적은 58.42㎡ (약 17.67평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, 도시철도 3호선 망미역 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3호선 망미역이 소재하여 제반 교통 사정은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존 및 이전 등기 이후 여러 건의 가압류(중소기업은행, 신용보증기금), 주택임차권(서아름), 강제경매(주택도시보증공사) 등기 등이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 281,509,082원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 관계

임차인 서아름은 보증금 190,000,000원에 차임은 0원이며, 2022년 1월 25일에 전입 및 확정일자를 받았습니다. 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리 중 을구 순위 5번의 주택임차권 등기가 존재하여 매수인에게 대항할 수 있습니다. 그러나 임차권자 서아름의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.16.자)가 제출되었습니다. 이에 따라, 인수 보증금 합계는 0원으로 예상됩니다. 다만, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2024카단804174)에 따른 중소기업은행의 가압류입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변 환경은 주택가와 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 망미역 인근으로 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본 건은 망미역 역세권에 위치하여 교통 이용이 편리합니다. 주변에는 다양한 생활 편의시설과 주거 및 업무 시설이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 실제 용도와 공부상 용도 불일치

본 건은 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으나, 실제 용도는 주거용으로 사용되고 있어 향후 주택 관련 대출이나 정책 적용 시 제한이 발생할 수 있습니다. 또한, 건축물대장 정보상 '공동주택' 및 '공동주택 및 업무시설'로 표기되어 있어, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 존재합니다.

6.2. 임차인 보증금 인수 복잡성

주택도시보증공사(HUG)로부터 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되어 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 배당 절차 결과에 따라 임차보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 잔액 인수 가능성이 완전히 배제되지는 않습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산 망미동 일대에는 고가도로 하부에 조성된 복합 문화 공간인 '비콘그라운드'와 같은 시설이 위치하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동, 망미역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권 프리미엄과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 하지만 공부상 용도와 실제 사용 용도의 불일치, 그리고 복잡한 임차인 권리 관계(HUG 확약서 제출) 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 임차보증금 인수 부담은 0원으로 예상되나, 배당 결과와 확약서의 법적 효력을 재확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 망미역 역세권의 우수한 입지 조건.

* 편리한 대중교통 접근성.

* HUG 확약서 제출로 인한 임차보증금 인수 부담 0원 예상.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본 건과 유사한 면적(58.42㎡)의 망미동 일대 오피스텔의 경우, 최근 실거래가 및 시세는 대략 200,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가 258,000,000원은 이 시세 범위의 상단 또는 약간 상회하는 수준으로 보입니다.

투자 전략:

실제 사용 용도(주거용)와 공부상 용도(오피스텔)의 불일치 리스크, 그리고 임차인 인수 관련 복잡한 상황(HUG 확약서) 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가:

210,000,000원 ~ 240,000,000원.

이는 시장 조사 결과와 물건의 제반 특성을 종합적으로 고려한 예상치입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 추가적인 권리 분석 결과, 그리고 본건의 특이사항에 대한 충분한 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.