나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22313 [1] 부산광역시 연제구 연산동 635-28 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연동초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 공동주택, 주상용건물, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 준주거지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1·3호선 '연산역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

(2): 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 동측으로 노폭 약15미터 내외 및 남측으로 노폭 약6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2025-06-04)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(54m이하)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1): 조적조(블럭) 평스라브지붕 단층 건물로서, (사용승인일:1977.01.18.) 현상 및 관리상태 보통입니다.
- 외 벽: 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 마감 등,
- 내 벽: 몰탈위페인팅, 벽지마감 등,
- 창 호: 샷시창입니다.

이용상태

공부상 단독주택, 위험물 및 처리시설(가스판매소)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

- 본건 토지 및 건물에 제시외 건물(기호:㉠,㉡)이 소재하나 구조, 용도, 규모 등으로 보아 본건의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.(후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 1층 건물 모서리에 '연일지범가스'라는 상호의 고압가스저장소가 있고, 건물 좌측 주택으로 보이는 곳은 폐가상태로 각종 적치물이 쌓여있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부산지방법원에서 진행하는 2025타경22313 (1) 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 임OO입니다.

1.2. 소재지 및 현황

소재지는 부산광역시 연제구 연산동 635-28번지이며, '연동초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

1.3. 규모 및 면적

토지 면적은 124.00㎡ (약 37.50평)이며, 건물 면적은 73.59㎡ (약 22.27평)입니다. 건물에는 2.00㎡ (약 0.60평)의 제시외 면적이 포함됩니다.

1.4. 용도 및 이용 현황

본 물건은 근린주택으로, 토지는 주상용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 공부상 단독주택 및 위험물 및 처리시설(가스판매소)로 이용 중이며, 1층 건물 모서리에 '연일지범가스'라는 상호의 고압가스저장소가 있습니다. 또한, 건물 좌측 주택으로 보이는 곳은 폐가 상태로 각종 적치물이 쌓여 있습니다.

1.5. 감정가

감정평가액은 722,676,200원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연동초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 공동주택, 주상용건물, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 준주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1·3호선 '연산역'이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 동측으로 노폭 약 15미터 내외 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 준주거지역이며, 중로2류(폭 15m~20m), 가로구역별 최고 높이 제한지역(54m 이하), 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 4월 22일 접수된 부산중구새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상의 채권 총액은 552,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았으나, 일반적으로 경매 절차에서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 명시됩니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 은

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-06

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환 청구권이 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 부산 연제구 연산동의 준주거지역에 위치하여 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 연산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에는 병원, 식당, 카페, 마트 등의 상업시설이 다수 분포하고 있습니다.

4.2. 시세 분석

본 건의 감정가는 722,676,200원입니다. 이는 토지 124.00㎡와 건물 73.59㎡를 포함한 가격입니다.

제시된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보에 따르면, 최근 거래된 사례들은 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 11일 거래: 150,000,000원 (전용면적 67.47㎡)

* 2026년 7월 7일 거래: 98,000,000원 (전용면적 34.65㎡)

* 2026년 7월 3일 거래: 260,000,000원 (전용면적 53.808㎡)

위 거래 사례들은 '연립다세대' 또는 '다세대' 주택으로, 본 건의 '근린주택' 용도와는 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 비교는 어렵지만, 주변 지역의 주거용 부동산 시세 형성 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본 건은 토지 면적이 비교적 넓고, 상가(가스판매소) 용도가 포함되어 있어 단순 주거용 건물과는 다른 가치를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, '연동초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 대중교통 이용이 매우 편리한 지역으로, 부산지하철 1호선과 3호선 환승역인 '연산역'이 가까이 있어 시내 접근성이 뛰어납니다. 주변에는 마트, 편의점, 식당, 카페, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 건물 사용승인일이 1977년으로, 상당한 노후화가 진행되어 보수 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 특이 영업 시설: 1층 건물 모서리에 '연일지범가스'라는 고압가스저장소가 있어 안전 및 운영 관련 잠재적 이슈가 있을 수 있습니다.

* 폐가 상태: 건물 좌측 주택으로 보이는 부분이 폐가 상태로 각종 적치물이 쌓여 있어, 즉각적인 정비 및 철거가 필요하며 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축법규 제한: 준주거지역 내 가로구역별 최고 높이 제한(54m 이하) 및 교육환경보호구역(상대정화구역) 지정 등 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구의 핵심 지역에 위치한 근린주택으로, 더블 역세권인 연산역을 중심으로 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 124㎡의 넓은 토지 면적은 향후 개발 또는 활용 가치를 시사합니다. 그러나 1977년에 건축된 노후 건물, 영업 중인 고압가스저장소 및 폐가 상태의 건물 일부는 물건의 가치와 활용에 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 부산의 주요 교통 요충지인 연산역 인근으로 풍부한 배후 수요와 높은 접근성을 자랑합니다.

* 토지 가치: 124㎡의 넓은 토지 면적은 재건축 또는 증축을 통한 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 상업 시설 포함: 고압가스판매소 운영 중이라는 점은 해당 사업의 연속성 및 추가적인 사업 활용 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 722,676,200원입니다. 등기부상의 채권 총액 552,000,000원을 고려할 때, 채무액을 초과하는 가치를 지닌 것으로 판단됩니다.

건물의 노후 상태, 일부 폐가 및 가스저장소 존재 등 위험 요소를 감안하더라도, 입지가 우수하고 토지 면적이 넓다는 점을 고려하면 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현 시세 및 경매 시장 상황, 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준인 7억 2천만원 ~ 7억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사와 더 면밀한 시세 분석 후 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.