나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경651 [1] 부산광역시 수영구 광안동 140-18 풍림아파트 2층209호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""부산도시철도 2호선 광안역"" 북동측 인근에 위치하는 풍림아파트 제2층 제209호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 2호선 '광안역' 등이 소재하여 대중교통상황은 양호한 편임임.임

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물 내 제2층 제209호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : [폐문·부재]
바닥 : [폐문·부재]
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장등본상 '공동주택' 용도임.

설비내역

-

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 인접지와 대체로 평탄하게 정지된 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2024-12-18), 지구단위계획구역(2024-12-18), 기타공원시설(2024-12-18)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2024-12-18)(저촉), 정비구역(2024-12-18)<도시 및 주거환경정비법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부확인이 곤란
하여 인근 유사물건, 관련공부(집합건축물대장등본상 용도) 및 외부관찰
등에 의거 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경651 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 140-18 풍림아파트 2층 209호

용도: 아파트

감정가: 355,000,000원

토지면적: 41.61㎡ (약 12.59평)

토지지분: 41.61㎡ (약 12.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.25㎡ (약 21.25평) - 전용면적

건물지분: 70.25㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 부산도시철도 2호선 광안역에서 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 광안역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

단지 서측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 기타공원시설, 중로3류, 정비구역으로 지정되어 있습니다.

주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2015년 6월 5일 우리은행이 설정한 근저당권입니다.

이후 설정된 압류 (해운대세무서장, 해운대구), 가압류 (삼성카드), 임의경매 (우리은행) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집중적으로 살펴봐야 할 권리로는 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 임대 관계가 미상이며 현장 방문 시 폐문·부재로 인해 내부 확인이 어려워 실제 점유 및 임대 관계는 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광안동 지역은 주거 기능과 함께 다양한 근린생활시설이 발달한 상권입니다.

부산지하철 2호선 광안역 역세권으로 유동인구 유입이 용이하며, 광안리 해변과도 인접하여 관광 및 상업적 가치가 높은 지역입니다.

주변에 다수의 상점, 병원, 은행 등 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5. 생활정보

부산지하철 2호선 광안역을 도보로 이용할 수 있어 부산 시내 접근성이 뛰어납니다.

다수의 버스 노선이 운행되는 시내버스 정류장이 인근에 위치합니다.

주변에 광안초등학교, 부산수영중학교, 광안중학교 등 다수의 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

광안동 지역은 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

현장 방문 시 폐문·부재로 인해 건물의 내부 상태 및 실제 이용 현황을 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생이나 권리 관계 해석의 오류로 이어질 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유하고 있는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 해당 권리가 낙찰자에게 미칠 영향에 대한 불확실성이 존재합니다.

토지이용계획 상 '기타공원시설(저촉)' 및 '중로3류(저촉)' 등은 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

부산광역시 수영구 광안동에 위치한 본 아파트는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있어 기본적인 가치가 높다고 판단됩니다.

다만, 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상이라는 명확한 리스크 요소를 안고 있으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 소멸되는 권리가 많지만, 지상권 관련 불확실성은 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

부산의 인기 주거 지역인 광안동에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

부산지하철 2호선 광안역을 통한 뛰어난 교통 접근성은 본 물건의 가치를 높이는 중요한 요소입니다.

생활 편의시설 및 교육 환경이 잘 갖추어진 지역으로, 실거주 목적뿐만 아니라 투자 목적 모두 고려해볼 만합니다.

감정가 대비 현재 시세 및 향후 시장 전망을 고려하여 적정 입찰가 산정 시 수익률 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 355,000,000원입니다.

현재 파악된 정보상 인수해야 할 임차인 보증금은 없으며, 등기부상 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

내부 확인 불가 및 임대 관계 미상 등의 리스크를 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

리스크 요소를 종합적으로 고려하여 330,000,000원 ~ 355,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.