나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22289 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 193-33 명가포레스트 2층 203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건의 주
위 일대는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'부전역'이 소재하여
제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물인 명가포레스트 내 2층 203호로서
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 새시창임.

이용상태

주거용으로 사용 가능한 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스
설비, 공동현관기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로에 접하며, 타워주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축
법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유
산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

집합건축물대장상 업무용 오피스텔로 되어 있으나 주거용으로 사용 가능한 오피스텔임.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22289 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 193-33 명가포레스트 2층 203호

* 건물명: 명가포레스트

* 건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 2층 203호

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무용으로 등재되었으나, 주거용으로 사용 가능한 오피스텔임)

* 토지면적: 13.70㎡ (약 4.14평)

* 건물면적: 60.62㎡ (약 18.34평)

* 감정가: 240,000,000원 (2억 4천만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOO

* 집합건축물대장상 주용도: 공동주택 (단, 본건은 해당 건물 내 2층 203호에 위치한 주거용으로 사용 가능한 오피스텔임)

* 사용승인일: 2019년 04월 17일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 '부전역'이 소재하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 타워주차설비가 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-16

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 그러나 명도 진행 시 점유자와의 원활한 협의가 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2022-07-22 접수 부산제일신용협동조합 근저당권 (187,000,000원)

* 상기 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리(가압류, 임의경매, 압류 등)는 모두 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액: 291,410,605원

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 전포동 일대는 아파트, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 잘 발달되어 있습니다.

* 교통 접근성: 지하철 1호선 부전역 역세권에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 교통의 요지입니다. 이는 지역 내외로의 이동이 매우 편리함을 의미합니다.

* 지역 특성: 전포동은 부산의 주요 상업 지구 중 하나로, 젊은 유동 인구가 많고 상권 활성화가 지속적으로 이루어지고 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 오피스텔 및 아파트가 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교육 환경: '전포초등학교'가 인근에 위치하고 있으며, 해당 지역은 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 부산 지하철 1호선 부전역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 시내버스 노선을 통해 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 입점해 있어 식료품 구매, 금융, 의료 등 일상생활에 필요한 각종 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 등기부채권 총액이 감정평가액을 초과하는 상황이나, 이는 모두 말소될 권리이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 높은 채무 총액은 경매 취소 또는 매각 불허 가능성을 아주 낮게 시사하지만, 현재로서는 가능성이 희박합니다.

* 임차인 명도: 임차인 한 은 대항력이 없으므로 명도 대상입니다. 보증금 및 차임이 0원이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 분쟁이 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

* 건축물 용도: 집합건축물대장상 업무용 오피스텔로 등재되어 있으나, 실제 주거용으로 사용 중입니다. 이는 향후 관련 법규나 정책 변화에 따라 일부 제약을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 향후 건물에 대한 증축, 개축, 리모델링 등의 행위 시 문화 관련 기관과의 협의 및 허가가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 부산진구 전포동의 중심부에 위치한 명가포레스트 오피스텔 203호입니다. 부전역 역세권이라는 탁월한 교통 이점과 함께 주변의 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 집합건축물대장상 업무용으로 등록되어 있으나 주거용으로 사용 가능하다는 점은 실거주자와 투자자 모두에게 매력적인 요소입니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상되나, 원만한 협의 과정이 중요합니다. 감정가 대비 채권 총액이 높은 편이나, 이는 경매 진행 과정에서 해소될 것으로 보입니다. 전반적으로 입지, 활용성, 권리 관계 측면에서 유리한 점이 많은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 주요 교통 허브인 부전역 인근에 위치하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 주거 및 업무 겸용 가능: 업무용 오피스텔로 등록되어 있으나 실질적으로 주거가 가능하여, 실거주 목적 또는 임대 수익 창출 목적으로 모두 적합합니다.

* 안정적인 권리 관계: 경매로 모든 부담 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리만 인수하게 됩니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 부산진구는 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 효율적인 면적: 60.62㎡(약 18.34평)의 전용면적은 1~2인 가구의 주거 공간으로 매우 실용적입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 240,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 본건과 유사한 면적(60㎡대)의 명가포레스트 단지 내 오피스텔 또는 아파트 매물의 현재 호가는 약 2억 3천만원에서 2억 8천만원 수준으로 파악됩니다.

* 전포동 지역 오피스텔의 평균 시세는 평당 약 1,300만원 내외로, 본건의 감정가(약 1,300만원/평)는 시세와 부합하거나 보수적인 수준으로 평가됩니다.

* 예상 입찰가:

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 경쟁적인 입찰 상황을 감안하여 245,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

* (참고: 본 입찰가는 일반적인 시세 및 경매 동향을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 정확한 현황 조사, 동종 물건의 경쟁률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.