나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22271 [1] 부산광역시 연제구 거제동 1272 거제아시아드삼정그린코아 101동 11층 1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 연제구 거제동 소재 '거제여자중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 · 체육시설 · 종합의료시설 · 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 근거리에 부산도시철도 3호선 '종합운동장역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 21층건 제101동 내 제11층 제1106호로서,
(사용승인일 : 2001-10-26)
- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 및 진입로 정비되어 있으며, 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로(월드컵대로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

거제동 1272 : 제2종일반주거지역(2019-04-24), 광로3류(폭 40m~50m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 상대보호구역(2024-03-11)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-03-11)(절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22271 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 1272 거제아시아드삼정그린코아 101동 11층 1106호

용도: 아파트

사용승인일: 2001년 10월 26일

1.3. 면적 정보

토지면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

건물면적 (전용면적): 109.82㎡ (약 33.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 409,000,000원

1.5. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '거제여자중학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택, 체육시설, 종합의료시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재함. 또한, 부산도시철도 3호선 '종합운동장역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로상태

단지 내 가로망 및 진입로가 정비되어 있으며, 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 광로(월드컵대로)에 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로, 광로3류(폭 40m~50m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됨. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 8월 25일 페퍼저축은행의 근저당권 (을6)이 말소기준권리임.

3.2. 등기부 현황

- 소유권보존: 주식회사삼정 외 1명 (2001-11-28)

- 공유자전원지분전부이전: 박영심 (2001-11-28)

- 근저당권: 페퍼저축은행 (2020-08-25, 금235,200,000원) - 말소기준권리

- 근저당권: 페퍼저축은행 (2020-08-25, 금145,200,000원)

- 임의경매개시결정: 에프에스에스비2503유동화전문유한회사(양도전주식회사페퍼저축은행) (2025-07-10, 319,760,549원)

3.3. 총 등기부 채권액

380,400,000원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 매매 사례를 보면,

* 2026년 5월 11일, 84.86㎡ (약 25.67평) 면적의 11층 물건이 39,000만원에 거래됨.

* 2026년 7월 4일, 84.86㎡ (약 25.67평) 면적의 18층 물건이 40,000만원에 거래됨.

* 2026년 6월 12일, 75.05㎡ (약 22.67평) 면적의 2층 물건이 31,000만원에 거래됨.

본건(109.82㎡, 약 33.22평)의 감정가는 40,900만원으로, 이는 최근 거래된 더 작은 면적의 고층 물건 시세와 유사하거나 약간 높은 수준임.

4.2. 전월세 시세

최근 전월세 거래 사례는 다음과 같음.

* 2026년 5월 7일, 109.82㎡ (약 33.22평) 면적의 3층 물건이 보증금 30,000만원에 계약됨.

* 2025년 12월 4일, 75.05㎡ (약 22.67평) 면적의 14층 물건이 보증금 20,000만원에 계약됨.

* 2026년 1월 10일, 59.60㎡ (약 18.03평) 면적의 1층 물건이 보증금 21,000만원에 계약됨.

본건과 동일한 면적의 전세 보증금이 30,000만원 수준임을 감안할 때, 시장에서의 실질적인 가치는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

본건이 속한 거제아시아드삼정그린코아아파트는 총 3개동, 408세대의 규모를 갖추고 있음.

5.2. 편의 및 교육시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함. 또한, 인근에 거제여자중학교가 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 자녀 교육 환경으로 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

2001년 사용승인된 건물로, 20년 이상 경과되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.2. 내부 확인 불가

현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조, 이용 상태, 하자 여부 등을 직접 확인할 수 없었음. 따라서, 실제 물건 상태는 반드시 재확인 필요.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건의 특성상 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 이슈가 발생할 수 있으므로, 관련 내용을 사전에 충분히 인지하고 진행하는 것이 권장됨.

6.4. 혐오시설

주변 환경 조사 결과, 단지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았음. (종합의료시설은 병원일 가능성이 높으며, 통상 혐오시설로 간주되지 않음)

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 거제동의 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있음. 권리관계 또한 인수할 보증금이 없는 임차인이 없어 비교적 명확함. 최근 소형 평형의 거래 가격이 감정가에 근접하거나 상회하는 점, 본건과 동일 면적의 전세 보증금이 3억원에 달하는 점 등을 고려할 때, 감정가가 시장 가치 대비 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있음. 다만, 내부 확인이 불가하다는 점과 건물 노후도 등은 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 지하철 3호선 종합운동장역 인근의 편리한 교통망.

* 생활 편의성: 주변 상업시설 및 편의시설, 교육시설 접근성 양호.

* 안정적인 가치: 대규모 아파트 단지의 일부로, 주거 선호도가 높은 지역.

* 명확한 권리관계: 인수 부담이 없는 임차인 현황으로 권리분석 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 409,000,000원임. 최근 유사 면적(84.86㎡)의 고층 거래 가격이 40,000만원임을 고려할 때, 본건(109.82㎡)의 시장 가치는 감정가보다 높을 수 있음. 또한, 동일 면적의 전세 보증금이 30,000만원인 점을 감안하면, 투자 가치가 충분함.

하지만 내부 확인 불가 및 건물 노후도 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 42,000만원 ~ 43,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 권장됨.

보수적인 최저 입찰가는 42,000만원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.