나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22254 [1] 부산광역시 금정구 금사동 69-17 3층 302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜림감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 금사동 소재 '금사회동동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하는 금
사맨션(현칭) 3층 302호로서, 주위는 단독주택 및 공동주택, 공장, 근린생활시설 등으로 형
성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트조 슬래브지붕 3층건 내 3층 302호로서(사용승인일:1983.06.08),

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 :
1) 본건은 매각지분 중‘강일석’지분만에 대한 평가로서 건물과 토지의 대지권(소유권)을
일체로 한 거래사례비교법으로 평가한 1개호 가격에 공유지분(1/4)을 곱한 금액으로 평가하
였음

2) 본건 남서측 베란다부분에 제시외건물(*건물개황도 참조, 기호 ㄱ)이 소재하여 실측사정
하여 평가하였음.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 지분매각으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22254 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 금사동 69-17 3층 302호

용도: 연립주택 (집합건물, 공동주택)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층

사용승인일: 1983년 6월 8일

1.2. 면적 정보

토지면적: 44.90㎡ (약 13.59평)

토지지분: 11.225㎡ (약 3.39평)

건물면적: 55.00㎡ (약 16.64평)

건물지분: 13.75㎡ (약 4.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 18,100,000원

매각 대상: 토지 및 건물 지분매각 (강일석 지분 1/4)

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 금사동 소재 '금사회동동 행정복지센터' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

준공업지역, 도로, 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (금사동새마을금고, 2004-09-03 접수, 13,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있습니다. (※실제 지상권 설정 여부 및 인수 조건 확인 필수)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 주거환경

주위는 주거, 상업, 공업 시설이 복합적으로 분포하는 지역으로, 근린생활시설 이용이 가능합니다.

4.2. 인근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 금사동 지역의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

2022년 준공된 '에코하임'(전용면적 17.78㎡)은 2026년 5월 9,900만원에 거래되었으며, ㎡당 약 556.8만원의 시세를 형성했습니다.

1991년 준공된 '동우주택'(전용면적 42㎡)은 2026년 2월 10,000만원에 거래되었으며, ㎡당 약 238.1만원의 시세를 형성했습니다.

1995년 준공된 '동산빌라'(전용면적 79.33㎡)는 2026년 2월 7,500만원에 거래되었으며, ㎡당 약 94.5만원의 시세를 형성했습니다.

본건은 1983년 준공으로 노후도가 높으며, 감정가는 18,100,000원(지분)입니다. 이는 전체 물건 가치 환산 시 약 72,400,000원 수준입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 보수적으로 산정된 것으로 판단됩니다. 특히 '동산빌라'와 유사한 총 거래가 수준을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'금사회동동 행정복지센터'가 인근에 위치하며, 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

제공된 정보로는 인근 학교 정보를 확인할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체의 리스크

건축물 노후도: 1983년 준공으로 약 40년 이상 경과하여 건물 유지보수에 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물: 남서측 발코니 부분에 제시외 건물(약 1.51평)이 소재하며, 이는 매각에 포함되어 별도의 처리 비용이나 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 리스크

지분매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 다른 공유자와의 관계 및 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

공유자 우선매수 신고: 공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있으며, 매수보증금 미납 시 권리가 실효되는 등 입찰 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

인수되는 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 실제 현황 확인 및 인수 여부 검토가 필수적입니다.

6.3. 주변 환경 리스크

본건은 준공업지역에 위치하여 주변에 공장이 존재할 수 있으며, 이로 인한 소음, 분진, 악취 등 생활 환경 저해 가능성을 배제할 수 없습니다. (※혐오시설 존재 여부에 대한 추가적인 현장 조사 및 관련 정보 확인 필요)

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 부산광역시 금정구 금사동에 위치한 1983년식 공동주택의 1/4 지분 매각 물건입니다. 건물 노후도, 제시외 건물, 지분매각, 공유자 우선매수 신고 등 복합적인 요소를 가지고 있습니다. 감정가는 1,810만원(지분)으로, 전체 환산 가치 약 7,240만원 수준입니다. 이는 인근 최근 실거래가 대비 보수적으로 평가된 것으로 보입니다.

7.2. 투자 가치 분석

낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대, 공유자 우선매수 신고를 고려한 입찰 전략 수립 가능성 등이 투자 매력으로 작용할 수 있습니다. 그러나 높은 노후도, 제시외 건물, 지분매각으로 인한 권리관계의 복잡성, 그리고 준공업지역이라는 입지적 특성을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

낮은 초기 감정가로 인한 잠재적 수익 기대

공유자 우선매수 신고 제도를 활용한 입찰 전략 구사 가능

인근 시세 대비 저평가 가능성

8.2. 기회

장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력

지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건은 1/4 지분 매각이며 감정가는 18,100,000원입니다. 건물 노후도, 제시외 건물, 지분 매각, 인수될 수 있는 권리(지상권) 등의 리스크를 고려하였습니다.

인근 유사 물건의 시세를 고려할 때, 전체 물건 가치는 약 7,500만원 ~ 10,000만원 범위로 추정됩니다.

본건의 1/4 지분 가치는 약 1,875만원 ~ 2,500만원 범위로 볼 수 있으며, 이는 감정가 18,100,000원과 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

일반적인 경매 시장에서 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경향을 고려하였습니다.

9.2. 예상 범위

보수적 접근: 17,000,000원 ~ 20,000,000원

적정 가격: 20,000,000원 ~ 23,000,000원

(본 예상 입찰가는 현재 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 공유자의 우선매수 신고 여부에 따라 최종 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.