나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22261 [1] 부산광역시 중구 보수동2가 38-1 흑교아파트 1층 조표13018호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 중구 보수동1가 소재 '보수초등학교' 북서측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 주상용 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 제1층 제조표13018호(현칭 '106호')로서, 1976년 04월 20일에 사용승인 되었음.
┌외벽: 적타일 붙임 및 시멘트모르타르위 페인팅 마감
│내벽: 벽지마감 등
└창호: 새시창임.

이용상태

공동주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 75m, 최고높이 105m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

물건 비고

- 지분매각으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
- 본건 건물번호 `조표13018호`는 집합건축물대장 기재 내용과 경비실 문의 결과로 볼 때 본 건물 `106호`로 보임 [현황서 참조]
- 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 제1층 제조표13018호(현칭 '106호')로서, 1976년
04월 20일에 사용승인 되었음 [감정서 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22261 (1)

* 소재지: 부산광역시 중구 보수동2가 38-1 흑교아파트 1층 조표13018호 (신 주소: 부산광역시 중구 흑교로87번길 3-1)

* 용도: 아파트 (구분건물)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제1층. (건축물대장 상 '일반목구조'로 기재된 부분이 있으나, 감정서 및 현황상 철근콘크리트조로 확인됨.)

* 사용승인일: 1976년 04월 20일

* 총 감정가: 21,000,000원

* 토지 면적: 19.84㎡ (약 6.00평)

* 토지 지분 면적: 4.9589㎡ (약 1.50평)

* 건물 면적: 63.47㎡ (약 19.19평) (별도의 전용면적 및 분양면적 구분 정보 없음)

* 건물 지분 면적: 15.8677㎡ (약 4.80평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 오OOOOOOOO (OKOOOOOOOO)

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

* 주의사항:

* 지분매각으로 인해 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 매수보증금 미납 시 실효됨.

* 본건 건물번호 '조표13018호'는 현칭 '106호'로 추정됨. (건축물대장 상 주요 용도가 '단독주택'으로 기재되었으나, 실제는 공동주택 내 일부 호실임.)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 중구 보수동2가, '보수초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 부근은 공동주택, 주상용 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 도시철도 1호선 동대신역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지 및 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 경매의 종류: 부동산 강제 경매

* 채권자: 오OOOOOOOO (OKOOOOOOOO)

* 매각물건: 토지 및 건물 지분 (Shared ownership)

* 등기부상 권리사항:

* 말소기준권리: 2025년 05월 21일 창원특별자치시의 압류 (갑6)

* 강제경매개시결정: 2025년 07월 03일 오케이캐피탈주식회사의 강제경매 (갑9)

* 등기부채권 총액: 0원 (이는 경매 개시된 채권 총액을 의미하는 것으로 해석되며, 강제경매 신청 채권자가 별도 존재함.)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 내용은 비어 있어 인수 대상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 명시된 임차인은 없으며, 보증금 또한 인수할 내용이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 보수동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

* 인근에 시내버스정류장과 도시철도역이 위치하여 유동인구가 기대되는 지역입니다.

* 상업지역으로 분류되어 있어 향후 상업 시설 활용 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 동대신역을 도보 또는 짧은 차량 이동 거리로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 우수합니다.

* 교육: 보수초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 복잡성: 본 물건은 토지 및 건물 지분으로만 매각되므로, 건물 전체의 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 됩니다. 이에 따라 다른 공유자들과의 협의, 관리, 처분 등에 있어 복잡성과 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰자가 소유권을 취득하지 못하거나 예상치 못한 가격으로 매각될 수 있습니다. (단, 1회에 한하며, 매수보증금 미납 시 권리 소멸)

* 건물 노후화: 1976년 사용 승인된 건물로, 건축된 지 약 50년이 경과하여 건물의 내구연한 및 유지보수 필요성이 높습니다. 향후 리모델링 또는 재건축 시 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건축물대장 상 정보 혼란: 건축물대장 상 주요 용도가 '단독주택'으로 기재되어 있고 구조가 '일반목구조'로 표기된 부분이 있으나, 실제로는 5층 건물 내 '106호'로 사용되는 공동주택(아파트)으로 파악됩니다. 이는 행정상의 오류일 수 있으나, 향후 관련 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (청구된 자료에 기반한 분석이며, 실제 현황과 다를 수 있습니다.)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 중구 보수동에 위치한 아파트 지분 경매 건으로, 도시철도역과 초등학교가 인근에 있어 입지 조건은 무난한 편입니다.

* 그러나 물건의 핵심적인 특징은 '지분 매각'이라는 점입니다. 이는 소액으로 투자를 시작할 수 있는 장점이 될 수 있으나, 다른 공유자들과의 관계 설정, 관리 및 향후 처분 과정에서의 어려움을 동반하므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 또한, 1976년에 건축된 노후 건물이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 초등학교 인근의 편리한 생활 환경.

* 일반상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성 잠재.

* 지분 매각을 통한 비교적 낮은 초기 투자금으로 접근 가능. (단, 지분 소유의 특수성 고려 필수)

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 21,000,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점(0원)은 긍정적 요인입니다.

* 그러나 본 건은 지분 매각이며, 건물 노후화, 공유자 관계 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 시세, 지분 매각의 현황, 향후 활용 계획 및 예상되는 제반 비용(수리비, 관리비, 소송비 등)을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석 및 권리 관계 분석이 선행되어야 합니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 제시보다는 감정가 및 시장 상황을 기반으로 한 전략적 판단을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.