나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22247 [1] 부산광역시 부산진구 가야동 445-33 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 가야동 소재 '가야초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선'동의대역' 및 노선버스정류장 등이 소재하여, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측 및 남동픅으로 노폭 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제3종일반주거지역, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

보록조 스라브지붕 2층 건물로서,
외벽: 치장적벽돌 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내부: 미조사,
창호: 알루미늄 샷시창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급배수 설비 및 난방설비 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물 기호(ㄱ~ㄷ)이 소재하여, 간이한 방법에 의한 개략적인 실측하여 감정평가 하였으니, 경매응찰시 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-공부상'보록조 스라브가'이나 현황'벽돌조 스라브가'로 보임(현황조사서 참조)
-본건 목적물은 폐가상태임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22247 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 가야동 445-33

용도: 단독주택

감정가: 513,292,500원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사한국토지신탁 (말소기준권리인 근저당권자)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 1.토지정보

토지면적: 127.00㎡ (약 38.41평)

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 상대보호구역(2025-02-12)

토지현황: 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지공부와의 차이: 없음.

1.1. 2.건물정보

건물면적: 135.30㎡ (약 40.93평)

건물구조: 보록조(블록구조) 스라브지붕 2층 건물 (공부상), 외벽: 치장적벽돌 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내부: 미조사, 창호: 알루미늄 샷시창호 등.

건물용도: 주택으로 이용중임.

건물 제시외면적: 13.40㎡ (매각 포함)

부합물 및 종물: 후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물 기호(ㄱ~ㄷ)이 소재하여, 간이한 방법에 의한 개략적인 실측하여 감정평가 하였으니, 경매응찰시 재확인 필요.

건물공부와의 차이: 없음.

건축물대장상 구조: 블록구조 (보록조)

건축물대장상 사용승인일: 1982-12-07

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 가야동 소재 '가야초등학교' 남서측 인근에 위치함.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준임.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 가능함.

인근에 부산도시철도 2호선 '동의대역' 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

제반 교통상황은 보통 수준임.

1.2. 3.도로상태

서측 및 남동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차가 용이함.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황 (토지/건물 동일)

소유권변동:

- 1989-01-12: 구소용 소유권이전

- 2021-05-27: 구명서 소유권이전

- 2021-06-10: 주식회사호현디앤씨 소유권이전 (매매)

권리사항:

- 2021-07-02: 주식회사한국토지신탁 근저당권 설정 (채권최고액 343,092,380원). 본 권리는 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸됨.

- 2025-07-07: 주식회사한국토지신탁 임의경매 개시결정 (채권액 343,092,380원). 사건번호 2025타경22247. 본 권리 역시 매각으로 인해 소멸됨.

등기부채권 총액: 343,092,380원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요상 명시된 권리는 없으나, 응찰 전 말소되지 않는 권리(유치권, 법정지상권 등)에 대한 추가 확인이 필요함.

1.3. 2.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건과 관련하여 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됨.

1.4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건 단독주택과 직접적인 비교에 한계가 있음. 해당 정보는 다음과 같음.

- 부산광역시 부산진구 가야동 361-288 (다세대, 2000년식, 44.79㎡): 2026년 7월 9일 405,000,000원에 거래됨. (약 3000만원/평)

- 부산광역시 부산진구 가야동 136-29 (다세대, 2017년식, 49.49㎡): 2026년 7월 9일 170,000,000원에 거래됨. (약 1135만원/평) - 거래 금액의 특이사항으로 인해 면밀한 확인 필요.

- 부산광역시 부산진구 가야동 361-340 (다세대, 2004년식, 28.01㎡): 2026년 7월 3일 200,000,000원에 거래됨. (약 2360만원/평)

상기 다세대 주택들의 실거래가를 바탕으로 볼 때, 본 단독주택의 감정가 513,292,500원 (토지 약 38.41평, 건물 약 40.93평)은 토지 가치를 고려할 때, 해당 지역의 주택 시장 가치를 반영하는 수준으로 판단됨. 단독주택의 경우, 다세대 주택 대비 토지 가치 반영 비율이 높게 평가될 수 있음.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육환경

단지 남서측 인근에 가야초등학교가 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능함.

또한, 동의대학교가 소재하여 지역 내 교육 환경이 양호한 편임.

1.5. 2.편의시설

주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설 이용이 가능함.

상세 편의시설은 가야동 및 인근 지역의 상권을 통해 이용 가능함.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.건물 상태

본 건 목적물은 현재 폐가 상태로, 전면적인 수리 또는 신축이 불가피함.

이로 인해 낙찰 후 상당한 추가 비용 발생이 예상됨.

1.6. 2.구조상 차이

공부상 건물 구조는 '보록조 스라브가'이나, 현황은 '벽돌조 스라브가'로 보임.

건축물대장상에는 '블록구조(보록조)'로 기재되어 있으므로, 실제 구조와 공부상 내용 간의 차이에 대한 현장 확인 및 법적 검토가 필요함.

1.6. 3.부합물 및 종물

감정평가 시 부합물 및 종물을 간이 실측하여 평가하였으므로, 현장 확인 시 누락된 부분이 없는지 재확인 필요.

1.6. 4.토지이용계획

토지 일부가 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 시 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한을 받을 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 가야동에 위치한 단독주택으로, 가야초등학교 및 동의대역 인근에 자리하여 교육 및 교통 여건이 양호함.

넓은 토지 면적과 2층 건물로 구성되어 있으며, 일괄 매각 대상이고 제시외 건물도 포함됨.

다만, 현재 폐가 상태로서 대규모 보수 또는 신축이 필요하며, 공부상 구조와 현황 구조 간의 차이가 있어 이에 대한 면밀한 확인이 요구됨.

이러한 단점에도 불구하고, 주택가 지역의 입지와 토지 면적을 고려할 때, 향후 개발 또는 재건축 가능성을 내포하고 있음.

1.8. 투자 포인트

- 입지: 부산진구 가야동이라는 주거 선호 지역에 위치하며, 초등학교 및 지하철역이 인근에 있어 입지적 장점을 가짐.

- 토지 가치: 127㎡의 단독주택 부지는 향후 건축 행위 또는 재개발 시 높은 가치를 지닐 수 있음.

- 일괄 매각: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 별도의 권리 분쟁 소지가 적음 (단, 제시외 건물 확인 필요).

- 잠재적 가치: 현재 폐가 상태를 리모델링 또는 신축하여 단독주택이나 다가구 주택 등으로 활용 시 시세 차익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 폐가 상태로 즉시 사용이 불가하며, 상당한 수리 비용이 예상됨.

감정가 513,292,500원을 기준으로 하되, 건물의 현 상태 및 철거/신축 비용을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

또한, 공부와 현황 간 구조 차이에 대한 추가 확인이 필요함.

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 460,000,000원 ~ 515,000,000원.

(상기 예상가는 참고용이며, 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인 및 추가적인 권리 분석 후 최종 결정하시기를 권장함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.