나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22229 [1] 부산광역시 동구 범일동 1307-14 범일동서면영동리원 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 '범일초등학교' 북동측에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 지하 2층, 지상 15층 건물 내 제1층 제101호로서,

외벽 : 인조석붙임 및 몰탈위페인팅마감 등
내벽 : 타일, 몰탈위페인팅마감 등
창호: 샤시창 구조임.

이용상태

근린생활시설(BBQ)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지내 택지조성한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 6미터 및 남동측으로 노폭 약 4미터 도로에 각각 접하며, 주차시설 되어있음

토지이용계획 및 제한상태

범일동 1307-14 :준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22229 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서면영동리원입주자대표회의

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동구 범일동 1307-14 범일동서면영동리원 1층 101호

용도: 근린상가 (BBQ)

감정가: 393,000,000원

토지면적: 32.57㎡ (약 9.85평)

건물면적: 110.30㎡ (약 33.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 15층 건물 내 제1층 제101호

준공일: 2018년 5월 (건축물대장상 사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 '범일초등학교' 북동측에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택(아파트), 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 지하철 범일역, 좌천역, 문현역 등이 반경 내에 위치하여 트리플 역세권에 해당합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 동하향 완경사지에 조성된 부정형 토지로, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로 노폭 6미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 도로에 접하고 있으며, 건물 내 주차시설이 마련되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

준주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 중점경관관리구역(부산항 도심 일원)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (비엔케이저축은행, 2023-02-09, 195,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 반

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/사업일자: 2024-12-13

* 확정일자: 2025-08-12

* 배당신고일자: 2025-08-12

* 대항력: 없음

* 비고:

본건의 임차인 반 는 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 영동주택주식회사 (2018-05-21)

* 근저당: 비엔케이저축은행 (2023-02-09, 195,000,000원, 말소예정)

* 강제경매: 서면영동리원입주자대표회의 (2025-07-07, 312,988,374원, 말소예정)

등기부채권 총액: 195,000,000원

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건은 현재 근린생활시설(BBQ)로 이용 중입니다. 건물 자체는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 복합된 주상복합 건물입니다.

4.2. 주변 상권

건물 인근으로는 주거 시설과 함께 상업 시설이 발달해 있으며, 범일동의 주요 상권인 조방앞 상권과의 접근성도 양호합니다. 현대백화점, 이마트, 부산진시장 등 대형 편의시설 이용이 편리합니다.

4.3. 상권 특성

BBQ 업종의 경우, 주변 주거 인구 및 유동인구를 바탕으로 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 경쟁 업종과의 차별화 및 마케팅 전략이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육: 범일초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 성남초등학교, 데레사여고, 금성고등학교 등도 도보권 내에 있습니다.

* 쇼핑: 현대백화점, 이마트, 부산진시장 등이 근거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 의료: 일신기독병원 등 의료시설 이용이 용이합니다.

* 문화: 부산 동구도서관이 인근에 위치합니다.

5.2. 주거 환경

아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 복합된 건물로, 주거와 상업 기능을 동시에 갖춘 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 리스크

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으므로, 법적으로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 명도 과정에서의 협의 및 절차는 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축물 현황

건축물대장상 주용도는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이나, 본건은 BBQ 식당으로 이용 중입니다. 이는 일반적인 현상이지만, 실제 이용과 공부상 내용의 일치 여부 및 향후 용도 변경 가능성을 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 토지이용 규제

가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 지정으로 향후 건축 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건지 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동구 범일동의 복합 건물 내 위치한 근린상가로, 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 외에는 추가적인 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건이 우수합니다. 현재 BBQ 업종으로 성업 중이거나 과거 성업했던 점을 고려할 때, 적절한 운영 전략을 통해 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 단순: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 교통, 편의시설 접근성이 좋으며, 재개발 등 미래 가치 상승 요인이 있습니다.

* 실사용 및 임대수익 가능: 현재 영업 중인 업종을 그대로 활용하거나, 타 업종으로 전환하여 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 복합 건물 장점: 주변의 아파트 및 오피스텔 거주민을 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 393,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

본건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가를 기준으로 하되, 투자 목적(실사용 또는 임대수익)과 본인의 자금 계획에 맞춰 적정 수준을 산정하시기 바랍니다. 정확한 시세 및 수익률 분석을 위한 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.