나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22302 [1] 부산광역시 부산진구 가야동 656-14 보광센츄어리 14층1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 가야동 소재 ‘가평초등학교’ 북측 인근에 위치하는 보광센츄
어리 14층 1401호로서, 주위는 단독주택, 중소규모 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(개금역)이 소재하
여 대중교통사정은무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 건물내 14층 1401호로서(사용승인일:2016.10.21),

외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인트 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식 주차설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 택지조성한 사다리형의 토지로서, 1개동의 업무시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복2차선 아스팔트, 서측으로 4~6미터 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없음,
기타 : 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22302 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 가야동 656-14 보광센츄어리 14층1401호

건물명: 보광센츄어리

용도: 오피스텔 (업무시설)

주구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2016년 10월 21일

건물 층수: 지하 1층, 지상 14층 (본건 14층)

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.65㎡ (약 4.73평)

건물 전용면적: 64.21㎡ (약 19.42평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 197,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 입지조건

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1.5. 1.주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 가야동 소재 ‘가평초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 중소규모 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

1.5. 2.교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

부산지하철 2호선 개금역이 소재하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

1.5. 3.토지 이용계획

준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 권리분석

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1.6. 1.등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

* 소유권 이전: 강다영(2016.11.07), 강석규(2023.03.23), 김선희(2023.06.01)

* 주택임차권: 정성훈 (보증금 180,000,000원, 인수)

* 가압류: 삼성카드 (36,239,138원, 말소 기준 권리, 말소)

* 강제경매: 정성훈 (180,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 216,239,138원

1.6. 2.임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 1월 22일

* 확정일자: 2019년 12월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 최초 보증금 200,000,000원에서 20,000,000원은 감액되었으며, 감액된 부분에 대한 확정일자는 2023년 12월 18일입니다.

1.6. 3.권리 분석 요약

말소기준권리: 삼성카드 가압류 (2025.01.16 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 임차권등기 (정성훈, 180,000,000원)

본 물건은 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차인이 존재하며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.7. 상권분석

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1.7. 1.주변 시설

주위로 단독주택, 공동주택, 상가 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

가평초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.7. 2.혐오시설 유무

본건 주변에 특별히 언급되거나 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 생활정보

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1.8. 1.건물 구조 및 설비

내벽은 벽지 도배, 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감되었습니다.

창호는 샷시창 구조입니다.

위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전, 승강기, 도시가스, 기계식 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

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1.9. 1.임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 정 의 보증금 180,000,000원으로, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

1.9. 2.시장 가격 변동성

최근 매매 정보(2026년 1월 9일, 7층 거래)에 따르면 142,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가(197,000,000원)보다 현저히 낮은 금액이며, 인수해야 할 임차인 보증금(180,000,000원)보다도 낮아 신중한 접근이 필요합니다.

1.10. 종합 의견

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본 물건은 부산진구 가야동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

하지만, 매수인이 인수해야 할 180,000,000원의 선순위 임차 보증금이 존재하며, 최근 유사 물건의 매매 사례가가 해당 보증금보다 낮다는 점에서 투자 위험이 높은 물건으로 판단됩니다.

매수인은 해당 보증금 인수 부담을 명확히 인지하고, 본건의 잠재적 가치를 신중하게 평가하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.11. 투자 포인트

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* 가야동 일대에서의 안정적인 주거 및 업무 수요

* 지하철 2호선 개금역 역세권 입지

* 감정가 대비 낮은 낙찰 가능성 (인수 보증금 고려 시 매우 신중한 분석 필요)

1.12. 예상 입찰가

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현 시세 및 인수 보증금 부담을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

최근 거래 사례(142,500,000원)를 기준으로 볼 때, 감정가(197,000,000원) 대비 낮은 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

그러나, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금 180,000,000원이 존재하므로, 낙찰 후 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시장 가격을 초과하지 않도록 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

이 입찰가 범위는 순수 입찰가를 의미합니다. 만약 배당 절차에서 임차인 보증금 180,000,000원이 전액 변제되지 않는다면, 매수인은 해당 잔액을 입찰가 외에 추가로 부담해야 합니다. 따라서 실제 총 매입 비용이 최근 시세(약 142,500,000원)를 초과할 수 있으므로, 잠재적 위험을 충분히 인지하고 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.