나이스옥션 법원경매 통영 2025타경542 [1] 경상남도 통영시 미수동 645 유성타워맨션 1동 1층108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 미수동 소재‘미수교회’서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 근린생활시설, 주거나지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층 108호로서,
외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
창 호 : 샛시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 승강기, 각층소화전, 난방설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측 및 서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
본건 아파트는 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경542 (1)

소재지: 경상남도 통영시 미수동 645 유성타워맨션 1동 1층 108호

용도: 아파트

건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층 108호

사용승인일: 1991년 3월 27일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.09㎡ (약 7.59평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

아파트 전용면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

아파트 분양면적: 본 물건의 상세 분양면적 정보는 제공되지 않았으나, 건축물대장 상 해당 동은 총 15층, 180세대로 구성되어 있습니다.

1.3. 금액 정보

감정가: 78,000,000원 (7천 8백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 통영시 미수동 소재 '미수교회' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 주거나지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 접근은 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다. 인접 도로상태는 대지권의 토지 북측 및 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 10월 19일 접수된 미륵도새마을금고의 근저당권(을12)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 본 건에 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 193,668,727원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하나, 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 주변으로는 공동주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 조사 결과, 통영시 미수동 645번지 유성타워맨션 주변에 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 유성타워맨션

주소: 경상남도 통영시 미수동 645

동수: 1동

세대수: 180세대

최고층: 15층

주차대수: 총 73대 (지상 2대, 지하 6대 - 정보 상이함, 단지 규모 대비 부족 가능성 있음)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

5.2. 편의시설

주변 주거 환경을 고려할 때, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 조사 불가

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 물건 내부 조사가 불가능했습니다. 따라서 실제 내부 상태는 통상적인 수준을 기준으로 평가되었으며, 입찰 시 이에 대한 불확실성을 감안해야 합니다.

6.2. 건물 노후도

1991년 준공된 건물로, 건축 연도가 20년 이상 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로 조사되었으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 미수동에 위치한 유성타워맨션 아파트 1층 108호로, 감정가는 7800만원입니다. 권리 관계는 모두 소멸되어 낙찰 후 인수할 권리가 없으며, 임차인으로 인한 부담도 없는 깨끗한 상태입니다. 주위 환경은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활이 편리한 편이나, 내부 조사가 이루어지지 않아 정확한 상태 파악에는 제한이 있습니다. 또한, 1991년 준공된 비교적 노후화된 아파트라는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 양호

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 법적인 부담 없이 안전하게 취득 가능합니다.

8.2. 합리적 가격 접근 가능성

최근 매매 시세 대비 감정가가 높은 편이지만, 1층이라는 점과 내부 미확인 리스크를 고려하여 시세보다 낮은 가격으로 접근할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8.3. 지역 내 수요

통영시 미수동 지역의 주거 수요를 고려할 때, 안정적인 실거주 목적 투자처로 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유성타워맨션 59.895㎡ 면적의 거래가는 2026년 5월 기준 13~14층에서 6,400만원에서 7,000만원 수준에서 형성되었습니다. 본 물건은 1층이라는 점을 감안하면, 일반적인 시세보다 낮은 가격에 거래될 가능성이 높습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 7,800만원이나, 최근 실거래가 및 1층이라는 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 내부 상태 미확인 리스크와 건물 노후도를 감안하여, 최근 실거래가보다 낮은 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 시세 범위 (1층 기준): 약 5,400만원 ~ 6,000만원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 5,400만원에서 6,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 감정가 이하의 금액으로도 충분히 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.