나이스옥션 법원경매 통영 2025타경544 [1] 경상남도 고성군 삼산면 미룡리 170 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 고성군 삼산면 미룡리 소재 '삼산면사무소' 동측 근거리에 위치하며, 주변은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 거리 및 위치 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 2: 완경사지를 자체 지반 평탄화한 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.
일련번호 3,4: 부정형의 완경사지로서 도로 상태임.

인접 도로상태

일련번호 2: 남서측으로 일련번호 3,4의 진입도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2018-04-19)(대밭골천(미룡리))<소하천정비법>
일련번호 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>


일련번호 4: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1) 일반철골조 판넬지붕 2층 건으로서
벽체: 판넬 마감 등,
바닥: 하드너 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

일련번호 (1) 1층: 공장, 2층: 사무실로 이용중임

설비내역

급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구(이 중 소재불명인 Screw Conveyor SC-02, SC-03 2점은 매각 제외함, 감정서의 기계기구 감정평가명세표 참조) 매각 포함.
-[목록1] 제시목록상 도로명주소 '삼산면 공룡로 2203'이나 건축물대장상 '고성읍 공룡로 2203'으로 표기됨.
-[목록2] 토지이용계획확인서상 일부 소하천 및 소하천 구역에 저촉되나 그 면적은 미미함.
-[목록3,4] 지분매각임.
-컨테이너 1동(목록2 지상) 및 인접지(167-1) 지상 LPG저장시설(채무자소유로 조사됨, 현황조사서 참조)은 매각제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 통영지원 2025타경544 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협은행

* 매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

* 특이사항: 유동화 물건, 공동담보, 지분매각

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

* 토지 면적: 2336.00㎡ (약 706.64 평)

* 토지 지분 면적: 1836.8126㎡ (약 555.67 평)

* 건물 면적: 598.56㎡ (약 181.07 평)

* 토지 이용 현황: 공업용 건부지 (일련번호 2), 도로 (일련번호 3, 4)

* 건물 구조: 일반철골조 판넬지붕 2층 건물

* 건물 용도: 1층 공장, 2층 사무실

1.3. 감정가

* 총 감정가: 763,791,960원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 주소: 경상남도 고성군 삼산면 미룡리 170번지 (건축물대장상 주소: 경상남도 고성군 공룡로 2203)

* 주변 환경: 삼산면사무소에서 동측 인근에 위치하며, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 위치 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 토지 이용 현황: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형)

* 제한 사항: 일부 소하천 및 소하천 구역에 저촉되나, 그 면적은 미미한 것으로 파악됩니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2019년 3월 29일자 수협은행 근저당권 (을23)

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 등기부등본상 확인되는 모든 근저당권, 가압류, 압류는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부 채권액: 약 2,083,756,262원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없으므로, 보증금 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 인수되는 권리

* 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

* 소재지가 공장 밀집 지역과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주변 산업 시설 및 물류 이동 등을 고려해 볼 때 해당 지역의 산업적 수요는 존재할 것으로 판단됩니다.

* 주변 지역의 개발 계획 및 산업 동향에 따라 상권 가치 변동 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 가장 가까운 편의 시설(마트, 병원 등) 및 교육 시설(학교)에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 삼산면 소재이므로 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 구체적인 생활 정보는 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 주소 표기 오류: 제시목록상 도로명 주소와 건축물대장상 주소가 다르게 표기되어 있어, 계약 및 등기 시 혼란이 발생할 수 있습니다. (삼산면 공룡로 2203 vs. 고성읍 공룡로 2203)

* 지분 매각: 토지 지분 매각으로, 전체 토지를 단독으로 소유할 수 없어 활용에 제약이 따를 수 있습니다. (일련번호 3, 4)

* 토지 일부 저촉: 토지이용계획확인서상 일부 소하천 및 소하천 구역에 저촉되어 건축 등 행위 제한이 있을 수 있으나, 면적이 미미하여 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

* 제외 물건: 컨테이너 1동 및 인접지 LPG저장시설은 매각 대상에서 제외됩니다.

* 기계기구 매각 포함: 공장 기계기구가 매각에 포함되나, 일부(Screw Conveyor SC-02, SC-03)는 소재 불명으로 제외됩니다. 기계 상태 및 가치 확인이 필요합니다.

* 광범위한 채권 총액: 등기부 채권 총액이 감정가를 초과하므로, 유찰 가능성 및 추가적인 경매 절차 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 해당 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 고성군에 위치한 공장 건물 및 토지 지분입니다.

* 공장 및 사무실로 이용 가능한 건물과 토지를 포함하고 있으며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 다수의 권리 설정이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 하지만 지분 매각, 주소 표기 오류, 토지 일부 저촉 등 고려해야 할 사항들이 존재합니다.

* 감정가 대비 총 채권액이 높아 유찰 가능성이 있으며, 이는 입찰 가격 결정에 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 산업 시설 밀집 지역 잠재력: 주변 공장 및 농경지 혼재 지역 특성상, 지역 산업 발전과 연계한 성장 가능성을 보유하고 있습니다.

* 부동산 임의경매: 채무자의 채무 불이행으로 인한 경매로, 법적 절차를 통해 안전하게 취득 가능합니다.

* 권리관계 단순화: 인수되는 임차 보증금이 없고, 대부분의 등기 권리가 매각으로 소멸 예정입니다.

* 추후 개발 가능성: 고성군 지역 개발 계획 및 산업 동향에 따라 가치 상승 기대가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 763,791,960원입니다.

* 등기부 채권 총액이 2,083,756,262원으로 감정가를 훨씬 초과하므로, 유찰 가능성이 높습니다.

* 지분 매각, 주소 표기 오류, 일부 토지 제한 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

* 임차인의 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 현재 시점의 시장 상황, 추가 유찰 횟수, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 감정가 대비 70~80% 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 이는 약 534,654,372원 ~ 611,033,568원 범위로 예상됩니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사, 주변 시세 조사, 추가적인 권리 분석 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.