나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30983 [1] 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 1148-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하감정 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 곤양면 환덕리 소재 ""본촌마을"" 북측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 태양광발전소, 임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(6) : 일단의 유사사다리형 토지로서, 현황 동식물관련시설 부지임.
기호(2) : 부정형 토지로 현황 동식물관련시설 부지임.
기호(3),(7),(12) : 일단의 유사사다리형 토지로서, 현황 동식물관련시설 부지임.
기호(4),(8),(11) : 일단의 유사사다리형 토지로서, 현황 동식물관련시설 부지임.
기호(5),(9),(10) : 일단의 유사삼각형형 토지로서, 현황 동식물관련시설 부지임.
기호(24) : 부정형 토지로 현황 ""도로""임.

인접 도로상태

기호(1),(6) : 서측으로 현황 폭 약6m내외 포장도로(기호(24))에 접하고 있음.
기호(2) : 서측으로 현황 폭 약6m내외 포장도로(기호(24))에 접하고 있음.
기호(3),(7),(12) : 서측으로 현황 폭 약6m내외 포장도로(기호(24))에 접하고 있음.
기호(4),(8),(11) : 서측으로 현황 폭 약6m내외 포장도로(기호(24))에 접하고 있음.
기호(5),(9),(10) : 서측으로 현황 폭 약6m내외 포장도로(기호(24))에 접하고 있음.
기호(24) : 본건이 현황 도로이며, 남측으로 현황 폭 약4m 포장도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3),(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(2),(6)∼(8),(11),(13) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류
제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지
개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(9),(10) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소
돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(24) : 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제
한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구
역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(고속국도제
10호선남해선)<도로법>임.

제시목록 외의 물건

기호(10)지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 제시외관정, 제시외수변전설비 소재하고 있음
기호(10),(24)지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 제시외간판 소재하고 있음

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 후첨 ""사진용지""와 같이 제시외 수변전설비는 주요설비 해체제거된 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(13-1),(14) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 드리이비트마감, 타일붙임 등.
내 벽 : 판넬잇기.
바 닥 : 하드너마감.
기호(13-2) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 드리이비트마감, 타일붙임 등.
내 벽 : 드리이비트마감, 루바붙임, 벽지붙임 등.
창 호 : 샷시창호임.
기호(15)∼(22) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 스티로품붙임.
내 벽 : 판넬잇기
바 닥 : 시멘트몰탈마감.
기호(23) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 드리이비트마감, 타일붙임 등.
내 벽 : 판넬잇기.
바 닥 : 하드너마감.

이용상태

기호(13-1),(14)∼(23) : 동식물관련시설.
기호(13-2) : 사무실 및 숙소.

설비내역

기호(13-1),(14), : 시스템에어컨, 배수설비, 유리파티션, 철재 프레임 등 되어 있음.
기호(13-2) : 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.
기호(23) : 시스템에어컨, 배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물(ㄱ),(ㄴ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(23)건물의 공부상 면적은 258.96㎡이나, 현황 면적은 약 165.36㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 중 감정서상 'ㄱ,ㄴ,ㅁ' 매각 포함. 감정서상 'ㄷ(관정),ㄹ(수변전설비)'는 임차인 김영생의 소유권 주장이 있어 매각 제외(향후 권리관계 다툼 있을 수 있음).
-목록 1,3,4,5에 대하여 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록 24 토지는 일부 '도로구역'이나 면적이 미미하여 구애없이 평가하였고 현황 '도로'임.
-목록 13-2 건물의 차양등은 건물에 포함하여 평가함.
-목록 23 건물의 공부상 면적은 258.96㎡이나 현황은 약 165.36㎡인바 현황 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경30983 (1)

1.2. 소재지

경상남도 사천시 곤양면 환덕리 1148-1

1.3. 용도

동물 및 식물 관련시설

1.4. 감정가

2,368,251,080원

1.5. 토지면적

10,558.00㎡ (약 3,193.7평)

1.6. 건물면적

3,030.56㎡ (약 916.8평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 강제경매

1.9. 채권자

정OO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본촌마을 북측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 태양광발전소, 임야 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

서측으로 현황 폭 약 6m 내외의 포장도로(기호 24)에 접하고 있으며, 해당 도로는 '도로구역'으로도 지정되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일부 토지는 생산관리지역, 농림지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(돼지, 개, 가금류 제한 등)에 해당합니다. 또한, 일부 토지는 도로구역(고속국도 제10호선 남해선)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 8월 10일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (1,950,000,000원)이 말소기준권리로, 이보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2021-02-15

대항력: 있음

비고: 금액은 0원이지만 대항력 있는 임차인으로, 낙찰 후 인수 여부 및 추후 권리관계 확인이 필요합니다. 또한, 제시외 건물 중 일부(관정, 수변전설비)에 대한 소유권을 주장하여 매각에서 제외되었으며, 이로 인해 향후 권리관계 다툼의 소지가 있습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2024-07-31

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원, 차임: 500,000원

전입/사업일자: 2025-04-28

대항력: 없음

인수 가능한 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

토지 등기부 채권 총액: 2,366,857,344원

건물 등기부 채권 총액: 0원

등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소 기준권리 이후의 권리이거나 말소 예정입니다.

4. 상권분석

제공된 자료만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 주변 시세 및 상업 시설 현황에 대한 추가적인 조사 및 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변이 농경지와 임야 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 편의시설에 대한 정보는 제한적이며, 차량 이동을 통한 접근성이 중요할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

비교적 한적한 농촌 지역으로, 태양광 발전소 등도 혼재되어 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 농지취득자격증명 요구

본건은 중복 사건으로, 복잡성이 있습니다. 또한, 특정 토지(목록 1, 3, 4, 5)에 대해 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시에는 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 및 매각 제외 물건

보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하여, 낙찰 후 인수 여부 및 관련 법적 검토가 필수적입니다. 더불어, 일부 제시외 물건(관정, 수변전설비)이 임차인의 소유권 주장으로 인해 매각에서 제외되었으며, 이는 향후 권리관계 다툼으로 이어질 소지가 있습니다.

6.3. 건물 공부와의 면적 차이

건물 23호의 경우, 공부상 면적(258.96㎡)과 현황 면적(약 165.36㎡) 간 상당한 차이가 확인됩니다.

6.4. 토지 이용 제한

일부 토지가 가축사육제한구역에 해당하며, 도로구역으로 지정된 부분도 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 곤양면에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 넓은 토지 면적과 다수의 건물을 보유하고 있어 잠재적 활용 가치는 있으나, 복잡한 권리관계, 농지취득자격증명 요구, 대항력 있는 임차인의 존재, 매각 제외 물건으로 인한 권리 다툼 소지 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 금액이 미상인 임차인과 제외 물건 관련 문제는 신중한 접근과 철저한 사전 조사를 요구합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용하여 사업 확장 또는 재개발 등의 잠재적 가능성을 모색할 수 있습니다.

주요 도로에 인접해 있어 물류 및 접근성 측면에서 이점이 있습니다.

동물 및 식물 관련 시설 용도로 특화된 사업을 진행할 경우, 지역적 특성을 활용한 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,368,251,080원이나, 등기부상 총 채권액이 2,366,857,344원에 달하여 낙찰 후 인수해야 할 채권이 많지는 않으나, 감정가 수준이 채권 총액과 유사하여 시세 차익을 기대하기 어려운 구조입니다. 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 제시외 물건 매각 제외로 인한 분쟁 가능성, 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수 위험 등 복합적인 위험 요소를 고려할 때, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

현장 조사, 법률 전문가 상담, 해당 지역 부동산 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 제시된 위험 요소를 감안하면, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두고 감정가의 70% ~ 80% 선에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 매우 위험도가 높은 범위이며, 철저한 권리분석과 현황 조사가 선행되어야 합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 일반적인 분석에 근거한 것으로, 실제 입찰 시에는 모든 위험 요소를 충분히 파악하고 전문가와 상담하신 후 결정하시기 바랍니다.

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