나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30942 [1] 경상남도 진주시 상대동 292-21 한보프라자 1동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상대동 소재 진주시청 남서측 인근에 위치하며
주위는 근린생활시설, 업무용시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건 중 제3층 제301호로서

외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 새시 창호.

이용상태

공부상 용도는 노유자시설(사회복지시설)임.

설비내역

공용 승강기 설비, 화재탐지설비, 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

9필 일단의 토지로서 대체로 사다리형 평지로서, 공부상 노유자시설(사회복지시설)임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차선 도로 및 서측으로 노폭 약5m내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주기계공업고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
기호2) - 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-4)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주기계공업고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
기호3) - 일반상업지역, 시가지경관지구(중심) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주기계공업고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
기호4) - 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-4)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주기계공업고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
기호5) - 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-4)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주기계공업고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
기호6) - 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-4)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주기계공업고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
기호7) - 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-4)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주기계공업고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
기호8) -일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-4)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주기계공업고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
기호9) - 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-4)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주기계공업고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상대동 소재 진주시청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무용시설 등이 혼재하는 지역임. 건물의 명칭은 한보프라자이며, 14층 규모의 철골철근콘크리트조 건물임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준임. 남측으로는 왕복 4차선 도로, 서측으로는 노폭 약 5m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋음.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 지역은 일반상업지역이며, 시가지경관지구(중심)에 해당함. 또한, 각 필지별로 소로, 대로에 접합하는 조건과 가축사육제한구역, 상대보호구역(진주기계공업고등학교) 등의 제한 사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2018년 9월 21일자 기장수산업협동조합의 근저당권(을1)임. 이보다 후순위인 가압류(경남신용보증재단, 갑2), 압류(국민건강보험공단, 갑3), 압류(진주시, 갑4), 임의경매(기장수산업협동조합, 갑5) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨. 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 지상권 등 기타 권리 관계는 추가 확인이 필요함.

3.2. 임차인 현황

임차인 김효주(김 ) 씨는 2015년 11월 2일 전입신고 및 2015년 11월 10일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있음. 보증금은 70,000,000원, 차임은 600,000원임. 권리분석상 본 건에서 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본 물건이 위치한 진주시 상대동은 진주시청을 중심으로 행정, 상업, 업무 기능이 복합된 지역임. 주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 편임. 진주시청 인근이라는 지리적 이점은 관련 행정 업무를 보거나 방문하는 유동 인구의 접근성을 높이는 요소임.

4.2. 주변 시설 조사

주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 부동산 가치를 저해할 만한 요소는 검색되지 않았음. 다만, 진주시는 소각장 건립 등 혐오시설과 관련된 주민 반대 사례가 일부 존재하나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

진주시청 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호함. 남측 왕복 4차선 도로와 서측 5m 도로에 접해 있어 시내외 이동이 용이함.

5.2. 편의시설 및 환경

건물이 위치한 상대동은 근린생활시설, 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리함. 주위는 근린생활시설, 업무용시설 등이 혼재하는 지역임.

5.3. 교육 및 기타

인근에 진주기계공업고등학교가 위치하며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 있음. 또한, 진주시청, 금융기관 등이 인접해 있어 행정 및 금융 업무 처리가 용이함.

5.4. 건물 용도 관련 참고사항

건축물대장상 본 건물은 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설, 운동시설, 의료시설 등으로 복합 용도 등록되어 있음. 하지만, 공급 정보에 '용도: 아파트'로 명시되어 있으며, 공부상으로는 노유자시설(사회복지시설)로도 등재되어 있어 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 차이가 존재할 수 있음. 따라서 추후 인허가 또는 활용 측면에서 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김 씨는 대항력을 갖추고 있으나, 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있음. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 의미이므로, 명도 과정에서 임차인과의 별도 협상 또는 강제집행 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 비용과 시간이 소요될 수 있음.

6.2. 공부상 용도와의 차이

건축물대장상 업무시설 등으로 등록되어 있고, 공부상 노유자시설로도 등재된 반면, 실제 사용 또는 공급 정보상으로는 아파트로 언급되는 등 용도 간 불일치 가능성이 있음. 이는 향후 건물 활용 시 인허가 문제나 법적 제약으로 작용할 수 있는 잠재적 리스크임.

6.3. 건축물 노후화

본 건물은 1998년에 준공되어 약 28년이 경과하였음. 따라서 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.4. 숨겨진 권리 및 하자

제공된 정보 외에 등기부등본에 나타나지 않는 유치권, 법정지상권, 하자보수 문제, 불법 건축물 등의 숨겨진 권리나 하자가 존재할 수 있음. 입찰 전 철저한 현장 조사와 추가적인 권리 분석이 필수적임.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 중심 상업 지역에 위치하며, 진주시청 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 교통 및 행정, 편의시설 접근성이 양호함. 14층 건물 중 3층에 위치한 102.48㎡(약 31평) 규모의 전용면적은 주거용 또는 사무실 등 다목적으로 활용 가치가 있을 것으로 판단됨.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 용도와의 불일치 가능성은 명도 및 향후 활용 측면에서 면밀한 검토와 주의가 요구됨.

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

감정가: 203,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 김 씨의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음)

9.2. 고려사항

* 대항력 있는 임차인에 대한 명도 비용 (협상 또는 강제집행 비용)

* 필요시 건물 유지보수 및 리모델링 비용

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석

* 최초 입찰 시작가 (감정가의 100% 수준으로 추정)

9.3. 권장 입찰가 범위

본 물건은 대항력 있는 임차인 존재 및 공부상 용도 불일치 등 명도 및 활용에 대한 변수가 존재하나, 인수되는 보증금이 없어 상대적으로 명도 부담이 적을 수 있습니다. 임차인 명도에 소요될 예상 비용을 약 1,000만원~2,000만원 수준으로 가정하고, 최저 입찰가(203,000,000원)에 프리미엄을 더하는 방식으로 보수적인 접근을 권장합니다.

권장 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 투자 원칙에 기반한 추정치이며, 반드시 현장 조사, 등기부등본, 건축물대장 등 추가적인 면밀한 분석 후 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.