나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31015 [1] 경상남도 산청군 시천면 중산리 산45 임야 경매

경상남도 산청군 시천면 중산리 산45 (임야) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경31015(진주지원 경매2계). 감정가 20,195,247원, 최저가 4,849,000원. 매각기일은 2026-08-31입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 31015 [1]
소재지	경상남도 산청군 시천면 중산리 산45
용도	임야
매각기일	2026.08.31
관할법원	진주지원 경매2계 (055-760-3252)
이용제한	(저촉)보전산지, (저촉)임업용산지, (저촉)준보전산지, (저촉)계획관리지역, (저촉)가축사육제한구역, (저촉)농림지역

면적

토지면적	14,777㎡ (4,470.04평)

금액

감정가	20,195,247원
최저가	4,849,000원 (감정가 대비 24%)
입찰보증금	484,900원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.03.16	20,195,247원	유찰
2차	2026.04.27	14,137,000원	유찰
3차	2026.06.08	9,896,000원	유찰
4차	2026.07.20	6,927,000원	유찰
5차	2026.08.31	4,849,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 서경

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건 기호(1)은 경상남도 산청군 시천면 중산리 소재 ""중산리버스정류소"" 남동측 중거리
에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 펜션 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

본건 기호(2)는 경상남도 산청군 시천면 사리 소재 ""시천면사무소"" 북동측 근거리에 위치
하며 주위는 주택, 상가, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
교통상황: 본건 기호(1) 근거리 및 기호(2)까지 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.
형태 및 이용상태: 기호(1,2) 부정형 급, 완경사지로 자연림 등임.
인접 도로상태: 기호(1) : 본건 남서측으로 임야도상 지목이 도로인 토지가 있으나 현황 맹지임.
기호(2) : 임야도상 맹지이며, 본건 남서측 및 남동측으로 현황 임도가 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 기호(1) : 계획관리지역, 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지
<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(2) : 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-10-15)<문화유산의 보존 및 활용
에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
제시목록 외의 물건: -후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(2) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)
이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지
의 사용, 수익에 미치는 영향이 미미할 것으로 사료됨.

-본건 기호(2) 지상에 육안으로 확인되는 분묘 9기가 소재함.
공부와의 차이: -.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31015 (1)

소재지: 경상남도 산청군 시천면 중산리 산45

용도: 임야

감정가: 20,195,247원

토지면적: 14,777.00㎡ (약 4,470.4평)

토지지분: 4,925.1741㎡ (약 1,489.9평)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 경상남도 산청군 시천면 중산리 소재 "중산리버스정류소" 남동측 중거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 펜션 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 기호(2)는 경상남도 산청군 시천면 사리 소재 "시천면사무소" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 상가, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지(기호 1, 2)는 부정형의 급경사 및 완경사지로 자연림 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 남서측 임야도상 도로가 있으나 현황 맹지입니다.

기호(2) 토지는 임야도상 맹지이나, 남서측 및 남동측으로 현황 임도가 개설되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지

기호(2): 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 조영진 (2008-12-16, 지분 이전)

* 가압류: 부산은행 (2025-04-16, 24,742,570원)

* 강제경매: 신한카드주식회사 (2025-07-10, 22,212,404원) - 본 건 경매 개시

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 분묘기지권 성립 여지는 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

3.4. 특이사항

* 공유자우선매수신고 가능 (1회에 한함)

* 지분 매각 건

* 분묘기지권 성립 여지 있음

* 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있음

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 지리산 국립공원 인근에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 펜션, 주택, 상가 등이 혼재하는 자연 친화적인 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 주요 시설: 중산리 계곡, 중산리 야영장, 지리산국립공원사무소, 중산관광지 숲체험시설 등이 인근에 위치합니다.

* 교통: 중산리버스정류소 및 중산리야영장 등 교통 편의시설이 존재합니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역에서 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 산청군은 과거 축산폐수처리장, 하수종말처리장 등을 포함하는 '혐오시설 밸리' 조성 계획이 있었으나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있는 산청읍 옥산리 지역의 사업이었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

중산리 지역 내 펜션, 식당, 캠핑장 등의 편의시설이 운영 중이며, 시천면 소재지에 면사무소, 상가 등이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5.2. 자연환경

지리산 국립공원 자락에 위치하여 맑은 공기와 수려한 자연경관을 자랑합니다. 중산리 계곡 등 풍부한 자연 자원을 접할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

본건 토지(기호 2) 지상에 9기의 분묘가 소재하고 있으며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 더 있을 수 있습니다. 이는 향후 토지 이용 시 법률적 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 분묘 이장 등에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 도로 상태

기호(1) 토지는 임야도상 도로가 있으나 현황 맹지이며, 기호(2) 토지 역시 임야도상 맹지로서 인접 임도에 의존해야 하는 상황입니다. 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 지분 매각

본건은 토지의 일부 지분만을 매각하는 건으로, 다른 공유자와의 관계에서 협의 또는 갈등이 발생할 수 있습니다.

6.4. 공유자 우선매수권

다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰자는 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.

6.5. 토지이용계획 및 제한

계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하여 개발행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.6. 제시외 건물

기호(2) 지상에 제시외 건물 기호(ㄱ)이 소재하나, 토지의 사용 수익에 미치는 영향은 미미할 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지리산 국립공원 인근의 임야로, 아름다운 자연환경을 갖추고 있습니다. 다만, 토지 일부 지분 매각, 맹지, 분묘기지권 등 다수의 법적, 현실적 리스크를 내포하고 있어 취득 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히 분묘 문제는 명확한 확인 및 해결 방안 모색이 필수적입니다. 공유자우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 국립공원 인접 지역의 자연 녹지 가치

* 향후 개발 가능성 (제한사항 해소 시)

* 지분 투자를 통한 잠재적 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각이며, 분묘기지권, 맹지 등 명확한 리스크 요인이 다수 존재하므로, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사를 통한 분묘 현황 파악, 인근 지분 거래 사례 조사, 공유자와의 협의 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다. 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 결정하는 것이 바람직합니다. 인수되는 임차인의 보증금이 없으므로, 해당 비용은 고려 대상에서 제외됩니다.1. 물건 기본정보