나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31009 [1] 경상남도 진주시 문산읍 상문리 963 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 상문리 소재 '문산초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 부근은 도로변의 소규모 근린생활시설과 주거지대 및 농경지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로, 현황 노유자시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2015-02-12), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외구축물(a)(관정)와 제시외구축물(b)(케노피)가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임
2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서,(사용승인일 : 2007.10.15)
외벽 : 치장벽돌마감
내벽 : 벽지, 타일, 몰탈위 페인트 마감
바닥 : 데코타일, 자기질타일, 대리석깔기 등
창호 : 칼라새시창호임.

이용상태

기호(2) 노유자시설(사회복지시설)로서,
지1층, 1층 : 교회, 기계실 등
2층~4층 : 노유자시설로 사용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄷ) 소재함.
ㄱ)판넬조 판넬지붕 단층(옥상 소재) 보일러실 : 약 3.42㎡
ㄴ)경량철골조 강판지붕 단층(지1층 소재) 가추 : 약 11.04㎡
ㄷ)목조 강판지붕 단층(지1층 소재) 계단 및 계단실 : 약 4㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 일반건축물대장에 '2025.06.30 건축과-22723호(2025.06.30)에 따라 위반건축물표시'라고 기재되어 있으니, 경매진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물(감정서상‘ㄱ~ㄷ’), 제시외구축물(감정서상‘a,b’) 각 매각포함.
-목록[1]토지 지상에 식재된 조경수 및 유실수는 토지에 포함하여 평가함.
-목록[2]건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있어 관할시청에 문의결과 옥상(철거중인 구조물:비닐하우스 골조, 경량철골 구조물)과 지상에 증축한 것(보일러실, 철재견사, 플라스틱 견사)으로 확인되며, 옥상의 구조물과 지상의 보일러실은 철거중이고 그외 위반건축물은 이동이 가능한 견사 등으로 각 평가 제외함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보의 본문 내용

* 사건번호: 진주지원 2025타경31009 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 문산읍 상문리 963 (신주소: 경상남도 진주시 동부로 730-21)

* 용도: 노유자시설 (건축물대장 상 주용도: 노유자시설, 실제 용도: 사회복지시설, 교회, 기계실 등)

* 감정가: 2,738,840,864원

* 토지면적: 1823.00㎡ (약 551.45평)

* 건물면적: 1992.00㎡ (약 602.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

2.1. 1.입지조건의 본문 내용

* 위치: 경상남도 진주시 문산읍 상문리 소재 '문산초등학교' 동측 근거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 부근은 도로변의 소규모 근린생활시설, 주거지대 및 농경지대가 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 자연녹지지역에 해당합니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

2.2. 1.권리분석의 본문 내용

* 말소기준권리: 2020년 12월 28일자 용현농업협동조합의 근저당권 (1,440,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 총 등기부채권액: 1,440,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 22일

* 대항력: 없음 (확정일자 및 배당신고일자 정보 없음)

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실제 임대차 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 현재로서는 대항력이 없는 임차인으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

2.3. 1.상권분석의 본문 내용

* 본 물건은 문산초등학교 인근에 위치하며, 주변에는 소규모 근린생활시설, 주거 지역, 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 대규모 상업 시설이나 유동 인구가 많은 중심 상권과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 지역 기반의 사회복지시설, 종교시설 또는 관련 서비스업 운영에 적합한 입지입니다.

* 주요 고객층은 지역 주민이 될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

2.4. 1.생활정보의 본문 내용

* 교육 환경: 문산초등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변의 소규모 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 농경지대와 주거지가 혼재되어 있어 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 생활권 형성이 중요하며, 진주시내 접근은 차량으로 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 1.잠재적 리스크의 본문 내용

* 위반건축물: 건축물대장에 '위반건축물' 표시가 확인됩니다. 옥상에 철거 중인 비닐하우스 골조 및 경량철골 구조물, 지상에 증축된 보일러실, 철재견사, 플라스틱 견사 등이 확인되었습니다. 옥상 구조물과 보일러실은 철거 중이나, 관련 원상복구 의무 발생 또는 이행강제금 부과 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 이동 가능한 견사 등은 평가에서 제외되었습니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역 및 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 및 토지 거래: 진주 문산 공공주택지구 사업과 관련하여 일부 지역이 토지거래허가구역으로 재지정(2026.06.21~2029.06.20)되었으나, 본건 소재지는 직접적인 편입 지역으로 보이지는 않습니다. 다만, 주변 개발 사업 추진 동향은 장기적인 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2007년 사용승인 건물로, 연식에 따른 시설 보수 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합의견

2.6. 1.종합의견의 본문 내용

* 본 물건은 경상남도 진주시 문산읍에 위치한 노유자시설(사회복지시설)로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 감정가는 약 27.4억원이며, 권리관계는 용현농업협동조합의 근저당이 말소기준권리로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 보증금이 없는 임차인이 존재하며, 이는 명도 부담을 최소화할 수 있는 요소입니다.

* 위반건축물이 존재하므로, 관련 법규 준수 및 추가적인 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 계획상 일부 제한이 있으나, 지역 기반의 시설로서 다양한 활용 가능성이 있습니다.

1.7. 투자포인트

2.7. 1.투자포인트의 본문 내용

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없습니다.

* 명도 대상 임차인의 보증금이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 넓은 토지와 건물 면적을 활용한 다양한 사업 계획 수립이 가능합니다.

* 지역 사회복지시설, 종교시설, 또는 임대 사업 등 안정적인 수익 창출 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성 및 향후 발전 잠재력을 고려할 때 투자가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.8. 1.예상 입찰가의 본문 내용

* 감정가: 2,738,840,864원

* 최저 매각가: 감정가의 70% (통상 적용 시, 약 1,917,188,500원)

* 인수 보증금: 0원

* 산정 근거: 본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되었으며, 감정가를 기준으로 최저 매각가 수준을 고려하였습니다.

* 추가 고려 사항:

* 위반건축물 관련 원상복구 비용 또는 이행강제금 부과액.

* 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용.

* 향후 진주시 개발 계획 및 토지 이용 규제 변화.

* 본 물건의 실제 수요 조사 및 예상 임대 수익률 분석.

* 본 예상 입찰가는 잠정적인 것으로, 입찰 시점의 시장 상황, 현장 답사 결과, 개별적인 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 최종 입찰가는 신중한 추가 조사 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.