나이스옥션 법원경매 진주 2025타경804 [1] 경상남도 진주시 유곡동 120-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 유곡동 소재 '진주보건대학' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 사찰, 단독주택, 공동주택, 농경지 등으로 형성되어 있는 도심 외곽지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 불가능하며, 인근에 시내 노선 버스정류장이 소재하나 운행노선 수, 운행 횟수 등을 고려시 일반 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

남동하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 북동측으로 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 기호(3) 지상에 제시외건물이 기호(ㄷ~ㅇ)이 소재하여 토지사용 수익에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 목조 스레트지붕 단층건으로서,
건축허가일: 1955.04.01(공부상 사용승인일 미기재)
외벽: 모르타르위 페인트 및 모르타르 마감,
내벽: 벽지마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

기호(2) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물 개황도, 사진용지와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(2) 건물은 공부상 120-5번지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 현황은 120-5번지, 120-22번지 양지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㅈ') 매각 포함.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록2번 건물은 공부상 120-5번지상에 소재하나 현황은 120-5, 120-22번지 양지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 진주지원 2025타경804 (1)

소재지: 경상남도 진주시 유곡동 120-5

용도: 단독주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOO (신평새마을금고)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 476.00㎡ (약 144.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.45㎡ (약 8.0평)

건물 제시외면적: 79.80㎡ (약 24.1평)

1.3. 감정가 및 입찰가 산정 기준

감정가: 130,842,100원

본건은 제시외 건물 포함 일괄매각 대상이며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 별도의 인수되는 채무는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 진주시 유곡동에 위치하며, '진주보건대학' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 사찰, 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재된 도심 외곽 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 직접 진입은 어려운 지점이며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하나 운행 노선 수와 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 남동향으로 완만한 경사를 이루는 부정형의 토지이며, 현재 주택 부지로 이용 중입니다. 지적도상 맹지이나, 북동측으로 진입로가 개설되어 있습니다. 건물은 목조 슬레이트지붕 단층 주택으로 1955년 4월 1일 건축 허가를 받았습니다. 외벽은 모르타르 위 페인트 및 모르타르 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시로 되어 있으며, 급배수 및 난방 설비가 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부에는 소유권 이전(윤일현, 유증순), 근저당(신평새마을금고, 2017-08-23, 52,000,000원), 가압류(경남신용보증재단, 임실농업협동조합, 서울보증보험주식회사) 및 임의경매개시결정(신평새마을금고) 등 다수의 권리 내역이 기재되어 있습니다. 등기부채권 총액은 314,092,456원입니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 8월 23일 접수된 신평새마을금고의 근저당권입니다.

3.3. 인수 권리 분석

매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다. 따라서 경락인(매수인)이 인수해야 할 별도의 권리나 채무는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-29

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임은 없으나, 전입일자를 고려할 때 주의가 필요할 수 있습니다. 다만, 등기부상 대항력이 없어 경매 절차상 문제는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 주택, 농경지, 소규모 상가 및 종교시설 등이 혼재된 도심 외곽의 주거 및 준농림 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설의 접근성은 다소 떨어지며, 생활 편의는 인근 지역의 소규모 시설에 의존해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 유사 물건 시세 조사

제공된 정보를 바탕으로 본 물건과 유사한 주변의 연립, 다세대, 빌라 등 주택 매매/임대 정보를 직접 분석하여 정확한 현재 시세를 파악하는 데는 한계가 있습니다. 통상적으로 감정평가액은 시세의 80~90% 수준에서 책정되는 경우가 많으므로, 본건의 감정가 130,842,100원을 기준으로 시세 파악의 출발점으로 삼을 수 있습니다. 다만, 실제 거래 가능한 최신 시세 정보와 개별 물건의 상태(토지 이용, 건물 상태, 건축 연도, 제시외 건물 등)를 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사가 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

진주보건대학이 인근에 위치하여 관련 시설을 이용할 수 있으며, 도심 외곽 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 이용하는 것이 일반적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

본건 토지이용계획상 자연녹지지역이며, 제시외 건물 중 농지일 가능성이 있는 부분이 있을 수 있습니다. 따라서 입찰 후 잔금 납부 시 농지취득자격증명원 제출이 요구되며, 미제출 시 낙찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 건물 위치 관련

건물(목록 2번)이 공부상으로는 120-5번지에 등재되어 있으나, 현황으로는 120-5번지와 120-22번지 양 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 확인됩니다. 이는 향후 등기 관련 작업 시 또는 건축물대장 정리 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 관련

감정서상 'ㄱ~ㅈ'으로 표기된 제시외 건물들이 매각에 포함됩니다. 이들 건물의 정확한 규모, 용도, 건축 연도, 구조 및 합법성 여부에 대한 추가 확인이 필요하며, 철거 또는 양성화 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 맹지 관련

지적도상 맹지이나 북동측으로 진입로가 개설되어 있다고 명시되어 있습니다. 해당 진입로의 통행 가능 여부, 사도법상 사도인지, 혹은 인접 토지 소유자와의 통행로 사용에 관한 약정 등이 명확하게 확인되어야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 경상남도 진주시 유곡동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 130,842,100원입니다. 토지 약 144평, 건물 약 8평과 제시외 건물 약 24평을 포함하여 일괄 매각되며, 경매를 통해 권리 관계가 모두 정리되는 장점이 있습니다. 다만, 오래된 건축 연도, 농지취득자격증명 필요성, 건물이 두 필지에 걸쳐 있는 점, 제시외 건물의 현황 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 주변 환경은 도심 외곽의 한적한 지역으로, 조용한 생활을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 소멸주의 원칙에 따라 모든 권리 관계가 정리되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 토지 면적이 비교적 넓어(약 144평) 재건축 또는 증축을 통해 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 제시외 건물이 다수 포함되어 있어, 이를 활용하거나 철거 후 신축 시 추가적인 가치 창출이 가능합니다.

8.2. 단점

* 건축 연도가 오래되어(1955년 준공) 전면적인 리모델링 또는 신축이 필요할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 발급이 필수적이므로, 관련 절차 및 가능성을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 건물이 공부상 필지(120-5)와 현황 필지(120-5, 120-22)가 달라 추후 행정 처리나 매매 시 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 맹지에 해당하는 토지이므로, 인접 토지와의 통행로 확보 문제를 명확히 확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

본 건의 감정가는 130,842,100원입니다. 그러나 제공된 정보만으로는 주변의 구체적인 연립, 다세대, 빌라 등 유사 물건의 시세 데이터를 확보하고 이를 분석하여 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 일반적으로 감정가는 시장 시세의 일정 비율로 책정되므로, 감정가를 기준으로 삼되, 현장 조사를 통해 확인된 실제 유사 부동산의 매매가, 임대가, 거래 동향 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

9.2. 입찰가 산정 제언

현 시세와 물건의 잠재적 가치, 그리고 앞서 언급된 여러 위험 요소를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 비용, 제시외 건물의 활용 방안 및 철거 비용 등을 면밀히 검토한 후, 경매 시장의 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 접근하시기를 권합니다. 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하여, 현장 조사를 통해 얻은 확신을 바탕으로 적정 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.