나이스옥션 법원경매 창원 2025타경577 [1] 경상남도 김해시 신문동 1521 장유경동리인하이스트 105동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 신문동 소재 '무계교'남측 인근에 위치하는 '장유경동리인하이스트'
105동 12층 1202호로서, 부근은 주택 및 상가 혼용지대로서 아파트단지, 근린생활시설, 단독
주택 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대
중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 기타지붕 40층건 중 12층 1202호로서,
외벽: 몰탈위페인팅마감 및 석재판붙임 등.
내벽 및 천정, 바닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 남동측으로 대로, 남서측으로 소로, 북서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대
로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사
육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부구조 및 제반
상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태
에 의거 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경577 (1)

소재지: 경상남도 김해시 신문동 1521 장유경동리인하이스트 105동 12층1202호

건물구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 40층건 중 12층

준공년월: 2019년 5월 29일

용도: 아파트

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

건물면적: 79.00㎡ (약 23.89평)

토지 지분: 20.1199㎡

건물 지분: 78.9971㎡

본 물건은 전용면적 79.00㎡ (약 23.89평)의 아파트입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 298,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO (부산은행 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 신문동 소재 '무계교' 남측 인근에 위치하는 '장유경동리인하이스트' 105동 12층 1202호입니다.

부근은 주택 및 상가 혼용지대로서 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 이용한 시내외 접근성이 양호합니다.

대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 부산은행 근저당권(2023-11-20) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박정훈

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024-01-31

* 확정일자: 2023-12-18

* 배당신고일자: 2025-08-18

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리분석 요약

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 지역 특성

본건은 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

다양한 용도지역이 혼재하고 있어 지역 개발 잠재력을 가지고 있으며, 인접 도로 상황이 양호하여 상업 및 주거 복합 기능이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 단지 내 편의시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소가 있습니다.

* 아파트 최고층 40층, 최저층 3층으로 구성되어 있으며, 총 909세대의 대단지입니다.

* 총 주차대수 1104대로, 세대당 주차 공간이 충분한 편입니다. (지하 전기차 충전기 22대 설치)

5.2. 교육/의료 시설

* 본 아파트 단지는 김해시 신문동에 위치하며, 인근에 신문초등학교 등 교육시설이 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 종합병원 및 병의원 등 의료시설 또한 차량 이동 반경 내에 위치하고 있어 의료 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 현장 조사 시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부 구조 및 정확한 이용 상태를 조사하지 못했습니다.

* 따라서, 실제 내부 상태는 외부 관찰 및 관련 공부상의 정보에 의거하여 판단하였으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

* 내부 수리 필요 여부 및 예상 수리 비용을 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 혐오시설 유무

* 인근 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 신문동에 위치한 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 현장 방문 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 점이 가장 큰 리스크 요인이므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

최근 실거래가 추이를 고려할 때, 적정 수준의 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트 (2019년 준공)

* 복잡한 권리관계 없이 낙찰 후 명도 용이

* 단지 내 및 주변 생활 편의시설 이용 편리

* 인근 교통망 이용 용이

* 양호한 교육 및 의료 접근성

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 가치는 약 270,000,000원에서 280,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가(298,000,000원) 대비 인근 실거래가(약 237,000,000원 ~ 260,000,000원 for smaller units)가 낮은 점을 감안하여, 현 시세 및 물건의 상태(미확인 내부)를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 280,000,000원을 기준으로, 내부 상태 및 현장 조사를 거쳐 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.