나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12117 [1] 울산광역시 중구 남외동 508-1 삼환나우빌아파트2단지 105동 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12117 (1)

소재지: 울산광역시 중구 남외동 508-1 삼환나우빌아파트2단지 105동 10층1002호

용도: 오피스텔

감정가: 115,000,000원

토지면적: 16.46㎡ (약 4.98평)

토지지분: 16.4646㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.98㎡ (약 13.61평)

건물지분: 44.98㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

1.1. 입지조건

울산광역시 중구 남외동에 위치한 삼환나우빌아파트 2단지 내 물건입니다. 주변은 공동주택 단지가 밀집된 주거지역으로, 병영성과 근접하여 역사적 가치를 지니고 있습니다. 남외초등학교, 남외중학교 등이 인근에 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 동천강이 가까워 산책이나 여가 활동을 즐기기 용이하며, 동천야외물놀이장 등 생활체육시설 이용도 편리합니다. 병영시장 등 전통시장도 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리인 주택임차권(을구 3번, 2022-09-05 등기)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 해당 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 임대차보증금 105,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이 점은 본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-28

* 확정일자: 2020-08-13

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 임차인의 보증금은 매수인이 인수할 수 있음을 유의해야 합니다.

* 등기부요약:

* 을구 3번(2022-09-05): 주택임차권 (김태현, 105,000,000원) - 인수 대상

* 갑10(2025-07-10): 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 예정

1.3. 상권분석

물건이 소재한 남외동 일대는 아파트 단지가 밀집된 주거 중심 지역입니다. 인근에 병영시장과 같은 전통시장이 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 병영막창거리와 같은 특화 상권이 존재하여 음식점 및 유흥 시설이 일부 분포하고 있습니다. 다만, 울산시 전체적으로는 성남동이나 삼산동과 같은 대규모 번화 상권에 비해 규모가 작고, 최근 상권 쇠퇴에 대한 진단도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 울산 중구02번 등 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 이용 시에는 주요 도로와의 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 병영시장 등 재래시장을 비롯하여 주변에 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 동천강변 및 동천야외물놀이장, 동천체육관 등 체육 시설 이용이 편리하여 여가 활동에도 용이합니다.

* 교육시설: 남외초등학교, 남외중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 혐오시설: 조사된 정보에 따르면 물건지 주변에 혐오시설에 대한 특별한 언급은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인 김태현씨는 전입일자(2020-08-28)가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있으며, 보증금 105,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있지만, 이는 법원 집행 과정에서의 해석일 수 있으며, 물건명세서상의 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구를 반드시 유념해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 남외동의 아파트 단지 내 오피스텔로, 주변 생활 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 특히 근린 시설 및 동천강변의 접근성이 좋습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 105,000,000원의 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 울산 중구 남외동의 주거 지역 내에 위치하여 비교적 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 동천강변 접근성 및 인근 체육 시설 이용 용이성 등 쾌적한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 아파트 단지 내 오피스텔로, 아파트의 편의시설 이용이 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 적정 시세는 100,000,000원에서 117,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가는 115,000,000원입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 105,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높은 점을 감안할 때, 입찰 시에는 해당 인수 금액을 포함한 총 취득 비용을 고려해야 합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 고려하여 시세 및 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 95,000,000원

이는 시세 범위 하단부이며, 임차인 인수 보증금 105,000,000원을 제외하고 산정한 가격입니다. 만약 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 최종 취득 비용은 입찰가 + (105,000,000원 - 배당액)이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.