나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12129 [1] 울산광역시 울주군 삼동면 보은리 산148 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목감정 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼동면 보온리 소재 '보은리마을회관' 서측 인근에 위치하는
토지로서 주변은 자연림, 농경지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 급경사 토지로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 2-3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m
미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)
(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축
사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립
승인지역(1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12129 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼동면 보은리 산148

용도: 임야

감정가: 157,680,000원

토지면적: 10,512.00㎡ (약 3,179.73평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울OOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 삼동면 보은리 소재 '보은리마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주변은 자연림과 농경지로 형성된 지역입니다.

차량 접근은 가능하나 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지의 형태는 사다리형이며 급경사지로서 현재 자연림 상태로 이용되고 있습니다.

본건 남측으로는 폭 약 2-3미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 임대관계는 미상입니다.

등기부 요약:

말소기준권리인 근저당(울산태화신용협동조합, 2017-04-14 접수, 123,500,000원)보다 후순위로 등기된 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다. 여기에는 소유권이전청구권가등기(서복남, 2018-08-16 접수), 압류(국민건강보험공단, 2024-07-17 접수), 가압류(임찬식, 2024-10-29 접수), 압류(북구, 2025-02-25 접수), 임의경매개시결정(울산태화신용협동조합, 2025-07-10 접수), 가압류(서울보증보험주식회사, 2025-09-18 접수) 등이 포함됩니다.

총 등기부채권액은 230,951,758원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 자연림과 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하고 있어 전통적인 상업 기능의 상권 분석은 제한적입니다. 주변 환경은 전원적인 특성을 띠고 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 '보은리마을회관'이 위치하고 있습니다.

주변 지역은 자연환경이 풍부하나, 생활 편의시설 및 대중교통 접근성은 제한적일 수 있습니다.

검색 결과, 울산광역시 울주군 삼동면 일대에는 동물 장묘 시설 건립 추진과 관련하여 주민들의 반대 의견이 있었던 사례가 있습니다. 본건 소재지 자체에 대한 특정 혐오시설의 직접적인 언급은 없으나, 지역 특성상 기피 시설이 다수 위치할 가능성이 있어 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용규제: 본건은 농림지역, 생산관리지역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 엄격한 제한이 따릅니다. 또한, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역(수도법)에 해당하여 추가적인 행위 제한이 존재합니다.

* 지형적 제약: 토지가 급경사지 형태로 되어 있어 개발 및 활용에 어려움이 예상됩니다.

* 접근성: 남측으로 2-3미터의 좁은 도로에 접해 있어 대형 차량의 접근이나 원활한 통행에 제한이 있을 수 있습니다.

* 자연환경 관련 규제: 산지 관련 법규 적용으로 인해 개발 시 추가적인 허가 및 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 삼동면의 자연림 지역에 위치한 임야로, 토지이용규제가 많고 지형적 제약이 있는 급경사지입니다. 등기부상으로는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 상권이나 생활 편의 시설과는 거리가 있으며, 전원생활이나 자연 관련 목적 또는 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 면적: 1만 평이 넘는 넓은 면적을 보유하고 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 산림 지역에 위치하여 자연 휴양, 조림, 임업 등 친환경적인 활용이 가능합니다.

* 토지 가격: 감정가를 기준으로 평당 가격이 상대적으로 낮아, 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 157,680,000원을 기준으로, 토지의 제약 사항과 향후 활용 가능성을 종합적으로 고려하여 산정할 수 있습니다. 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 규제 사항은 없는 것으로 파악됩니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 이는 약 126,144,000원 ~ 157,680,000원 범위로 예상됩니다. 다만, 이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 의지에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.