나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11685 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 324-2 경동태원하이빌아파트 108동 10층 1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재 ""천상초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 '경동태원하이빌아파트' 108동 10층 1003호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지는 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물내 10층 1003호로서
외벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 세멘몰탈위 페인팅(복도) 등 마감.
창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 도시가스시설, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 3필지 일단이 부정형에 가까운 토지이며 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북측으로 소로한면에 접하고 있어 내외부 가로망 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

1. 천상리 324-2:도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
2. 천상리 324-15:도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
3. 천상리 324-27:도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 대지권 목적인 토지인 천상리 324-2, 324-15, 324-27은 제시목록 및 등기사항전부증명서상 지목이 ""전, 임야""이나, 토지대장상 2001년 02월 22일자로 공히 지목이 ""대""로 변경되었으므로 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항"" 참조 요망.

물건 비고

본건 대지권의 목적인 토지 천상리 324-2, 324-15, 324-27은 등기사항전부증명서상 지목이 '전','임야'이나, 토지대장상 2001.2.22.자로 지목이 '대'로 변경되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경11685 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 324-2 경동태원하이빌아파트 108동 10층 1003호

용도: 아파트

감정가: 11,800만원

면적 정보:

* 토지면적: 약 7.30평 (24.13㎡)

* 건물면적 (전용면적 추정): 약 18.14평 (59.96㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 본건 대지권의 목적인 토지(천상리 324-2, 324-15, 324-27)는 등기사항전부증명서상 지목이 '전','임야'이나, 토지대장상 2001.2.22.자로 지목이 '대'로 변경되었음.

아파트 정보:

* 아파트명: 경동태원하이빌

* 준공년도: 2001년 2월 20일

* 세대수: 998세대

* 최고층: 22층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재 "천상초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건 단지는 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 단지는 북측으로 소로한면에 접하고 있어 내외부 가로망 상태는 보통임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있음.

* 가축사육제한구역(2025-01-16)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 03월 02일자 한국주택금융공사의 근저당권 (을5, 채권금액 78,100,000원)

* 진행 중인 경매개시결정: 2025년 07월 08일자 한국주택금융공사의 임의경매 (갑4, 채권금액 69,151,291원)

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 태원개발주식회사 (2001-02-20)

* 소유권이전: 최재왕 (2021-03-02)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (2021-03-02) - 말소기준권리

* 소유권이전: 최문정 (2025-06-23, 상속)

* 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (2025-07-08)

* 권리 인수 여부: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임. 등기사항전부증명서상 지상권 관련 기재가 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 내용은 확인되지 않아 특별한 주의가 필요함.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 본 건의 경우 임대관계가 미상이므로, 해당 주의사항을 숙지해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 대단지 아파트 단지 내에 위치하며, 주거 중심의 상권을 형성하고 있음.

* 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 998세대의 대단지로, 주변 상권의 안정적인 수요 기반이 될 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 천상초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수함.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교통: 단지 주변으로 대중교통망이 갖추어져 있으며, 차량을 통한 도심 접근성도 양호한 편임.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 마련되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 미상 임대차 관계: 임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 보증금이나 차임이 미상인 상태로 존재한다면, 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 건축년도: 2001년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 공동담보: 본건이 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과가 본 건의 최종 낙찰가 및 채권자들의 변제율에 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건 경동태원하이빌아파트는 울산광역시 울주군 범서읍에 위치한 대단지 아파트로, 교육 시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 2001년에 준공되어 연식이 있으나, 주거지로서의 기본적인 조건은 충족하고 있습니다. 다만, 임대관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 반드시 확인 및 대비가 필요합니다. 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 합리적인 입찰 전략 수립이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역: 천상초등학교 인근의 교육 환경과 함께 조용한 주거 지역에 위치.

* 대단지 프리미엄: 998세대의 대단지로서 단지 규모에 따른 생활 편의성과 관리 효율성 기대.

* 지목 변경 완료: 공부상 지목이 '대'로 변경되어 토지 이용상 문제 없음.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서의 낙찰을 통해 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건(108동 10층 1003호)의 현 시세는 100,000,000원에서 105,000,000원 사이로 추정됩니다. 다만, 20층 매물이 75,000,000원에 거래된 사례는 특수한 상황(예: 하자, 급매 등)이 반영되었을 가능성이 높아 일반적인 시세 판단에 직접 적용하기는 어렵습니다.

감정가는 118,000,000원이지만, 임대관계 미상으로 인한 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 판단할 때, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원에서 110,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 예상 입찰가로 108,000,000원 을 제시합니다. 본 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.