나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12108 [1] 울산광역시 동구 방어동 1083-11 대길이룸 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 '방어진초등학교' 서측 근거리에 위치하는 '대길이룸아파트' 내 2층 201호로서 주위는 근린생활시설, 빌라및 단독주택이 혼재하는 기존 주택가입니다.

교통상황

본건 북측인근에 간선도로인 방어진순환도로가 근접하여 제반교통여건은 보통정도입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 2층 201호 로서
외벽: 몰탈위 페인트마감 전면부:치장석재붙임.
내벽: 몰탈위 페이느
창호: 삿시창

이용상태

사무실용도로 사용중으로 탐문됨.

설비내역

급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비등

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 토지로 평탄하며 주상복합 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12108 (1)

소재지: 울산광역시 동구 방어동 1083-11, 대길이룸 2층 201호

용도: 근린상가

감정가: 145,000,000원

토지면적: 34.44㎡ (약 10.42평)

건물면적: 133.20㎡ (약 40.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

대길이룸은 2008년에 사용승인된 철근콘크리트구조의 14층 건물이며, 본건은 이 건물의 2층 201호에 위치한 근린상가입니다. 총 건물 연면적은 7,693.205㎡ (약 2,327.5평)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 동구 방어동에 소재하며, '방어진초등학교'에서 서측으로 인접한 '대길이룸아파트' 단지 내 상가입니다. 주변은 근린생활시설, 빌라 및 단독주택이 혼재된 기존 주택가 형성 지역입니다.

* 교통: 북측 인근에 간선도로인 방어진순환도로가 있어 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 남측으로 소로와 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

* 토지이용계획: 본 물건이 속한 지역은 일반상업지역이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2022년 12월 13일에 접수된 구지새마을금고의 근저당권 (을17)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑24 가압류(신한카드), 압류(동구), 갑26 가압류(신한저축은행), 갑27 강제경매(신한카드주식회사) 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (제시된 정보 기준)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 김기갑

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 230,000원

* 전입/사업자등록일: 2024년 09월 30일

* 확정일자: 2024년 09월 30일

* 배당신고일자: 2025년 08월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

등기부상 소유권이전청구권가등기, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리 변동이 있었으며, 현재 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 132,274,599원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내 상가로, 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기반으로 합니다. 주변은 근린생활시설, 빌라, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 상업 시설보다는 주거 기능이 강한 편입니다. 북측의 방어진순환로 접근성으로 인해 차량을 이용한 외부 유입도 가능합니다. 2층에 위치한 사무실 용도의 물건으로, 아파트 단지 내 입주민을 대상으로 하는 업종이나, 소규모 사무실 임대 수요를 고려해볼 수 있습니다. 인근에 방어진초등학교가 위치해 있어 어린이를 대상으로 하는 서비스업종도 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육: 방어진초등학교가 서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 북측 인근에 방어진순환로가 있어 대중교통 및 차량 이용이 용이합니다.

* 편의: 아파트 단지 및 주변 주택가의 편의시설 이용이 가능하며, 상세한 편의시설(마트, 병원 등)은 추가 조사가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 상권 특성: 아파트 단지 내 상가로서, 상권의 활성화 정도 및 건물 내 다른 점포들의 공실률 등이 임대 수익에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2008년 사용승인으로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 명도: 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 실제 명도 과정에서는 예상치 못한 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 울산 동구 방어동 소재 대길이룸 아파트 단지 내 2층 근린상가로, 권리관계가 깨끗하고 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 2층에 위치하여 1층 상가 대비 접근성이 다소 떨어진다는 점과 주변 상권의 전반적인 활성화 수준을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 모든 후순위 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 낮은 명도 리스크: 대항력 없는 임차인으로 명도에 대한 우려가 적습니다.

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 내 상가로 고정적인 잠재 고객을 확보할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 관리 및 활용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 145,000,000원을 기준으로 하되, 인근 지역의 유사 상가 거래 사례, 임대 시세, 공실률, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 추가적인 현장 조사를 통해 주변 상권 분석 및 시세 조사를 수행하는 것이 필수적입니다. 특히, 건물 내 다른 상가의 임대 현황과 실제 임대 가능한 금액을 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.