나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12075 [1] 경상남도 양산시 동면 석산리 300 양산극동아파트 2동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 '양산시청' 북측 근거리에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 양산역(부산도시철도 2호선)이 소재하는 바, 대중교통수단을 비롯한 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

가. 건물의 구조
기호(가) 1995.09.07. 일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층/지상24층 중 제15층 제1501호로서,
- 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 내부 인테리어 마감 등
- 창호 : 새시 창호 등입니다.

나. 이용상태
기호(가) 공부 및 현황 ‘공동주택(아파트)’으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

단지내 가로망 상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-07)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-06-07)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(2) 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(3), (4) 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(5) 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(6) 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

대상물건은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 ‘2동’이나 현황 ‘102동’으로 표시되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 후첨 “내부구조도 및 임대상황” 참조하시기 바랍니다.
나. 기타사항 : 대상물건은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 ‘2동’이나 현황 ‘102동’으로 표시되어 있습니다.

물건 비고

등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 '2동'이나 현황 '102동'으로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12075 (1)

* 물건 소재지: 경상남도 양산시 동면 석산리 300 양산극동아파트 2동 15층 1501호

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 99,600,000원

* 토지 면적: 22.29㎡ (약 6.74평)

* 건물 면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사 리드코프 (추정)

1.2. 건물 정보

* 아파트명: 양산극동아파트

* 동: 2동 (현황 102동으로 표기되어 공부와의 차이 존재)

* 층: 15층

* 전용 면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

* 사용승인일: 1995년 9월 7일

* 총 층수: 24층

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 '양산시청' 북측 근거리에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리(양산역, 부산도시철도 2호선)에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 내 가로망 상태는 보통입니다.

* 인근 시설: 일반적인 아파트 단지 주변의 근린생활시설, 학교, 공원 등이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통으로 판단됩니다. (별도 혐오 시설 확인되지 않음)

2.

권리분석

2.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 2022년 06월 14일 접수된 주식회사 리드코프의 근저당권 (을13) 입니다.

* 이하 후순위 권리 및 임차인은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (단, 인수되는 권리가 있는지 추가 확인 필요)

* 등기부채권 총액: 97,500,000원

2.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (별도 확인된 사항 없음)

2.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 08월 11일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 해당 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.

상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치한 전형적인 주거지역입니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 단지 내 상권 및 지역 상권을 이용하기에 편리합니다.

* 주거 중심 상권으로, 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

4.

생활정보

* 아파트 단지 정보: 양산극동아파트는 1995년에 입주가 시작되었으며, 총 7개동, 886세대로 구성되어 있습니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차 시설: 총 244대의 주차가 가능하며, 지상 4대, 지하 48대, 기계식 주차 244대 (정정: 총 244대, 지상 4대, 지하 48대, 기타는 명시되지 않음. 총 주차 대수는 244대로 명시되어 있음.)

* 편의시설: 단지 주변 근린생활시설 및 대형 마트, 병원 등 주요 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경으로도 무난한 편입니다.

5.

잠재적 리스크

* 건물 번호 불일치: 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 '2동'으로 등재되어 있으나, 현황은 '102동'으로 표시되어 있어 혼선이 발생할 수 있습니다. 이는 실제 거주나 우편물 수령 등에 불편을 초래할 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 명확히 파악해야 합니다.

* 건축 연도: 1995년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.

종합 의견

본 물건은 양산시 동면의 대단지 아파트 내에 위치하여 기본적인 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없어 낙찰자가 깔끔하게 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 공부상의 건물 번호와 현황의 불일치 문제는 반드시 사전에 확인하고 이해해야 할 주요 리스크 요소입니다. 1995년식 아파트로 연식이 있으나, 지역 내에서 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

7.

투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 대단지 아파트로서 수요가 꾸준합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 교통 편리: 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 적정 가격 고려: 최근 실거래가 및 감정가를 고려하여 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.

예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 동일 면적(59.79㎡)의 아파트가 2026년 4월 7층에서 8,300만원, 2026년 6월 14층에서 8,500만원에 거래되었습니다. 본건은 15층으로 14층 거래가와 유사하거나 소폭 높은 가격대를 형성할 것으로 보입니다. 감정가는 99,600,000원이나, 실거래가와의 격차를 고려하여 85,000,000원 ~ 92,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 정확한 입찰가는 법원 진행 상황 및 경쟁 입찰 현황을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.