나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12105 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 720 양산물금동일스위트 110동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 <물금초등학교> 북동측 근거리에 위치하며 주위는 노변
근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물, 단독주택 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와지붕 20층 건물 중 2층 206호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
창호 : 샤시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 도시가스공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공동주택 등의 부지로 이용중이며 남동측으로의 하향경사지대에 위치하여
북서측의 도로대비 약 7~8미터 정도의 단차가 있습니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 20미터 내외, 북동측으로 폭 약 9미터 내외, 북서측으로 폭 약 4미터 내외
, 남서측으로 폭 약 4~10미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m
)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축
종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보
존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 위치 및 주위환경

2.2. 교통상황

2.3. 인접 도로상태

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

3.

3.1. 등기부 현황

3.2. 임차인 현황

3.3. 인수 보증금

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

4. 상권분석

5.

5.1. 아파트 기본 정보

5.2. 주변 교육시설

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

2025타경12105 (1) 사건의 경매 물건에 대한 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12105 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 720 양산물금동일스위트 110동 2층206호

* 용도: 아파트

* 감정가: 162,000,000원

* 토지면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

* 건물면적 (등록면적): 60.00㎡ (약 18.15평)

* 건물면적 (전용면적): 59.9991㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 소재하며, 물금초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물, 단독주택 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 물건지는 남동측으로 폭 약 20미터, 북동측으로 폭 약 9미터, 북서측으로 폭 약 4미터, 남서측으로 폭 약 4~10미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류, 소로3류, 중로1류 도로에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권보존은 2013년 12월 30일 주식회사이스트건설 앞으로 되었고, 2014년 3월 11일 박인식에게 소유권이 이전되었습니다. 등기부상 말소기준권리는 2022년 2월 18일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권(204,000,000원)입니다. 이후 접수된 가압류(롯데캐피탈주식회사), 근저당권(강진근), 임의경매(에스비아이저축은행), 압류(울산지방검찰청) 등 모든 권리는 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 380,237,502원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박인식

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-03-19

* 대항력: 있음

3.3. 인수 보증금

임차인 박인식의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 아파트는 양산시 물금읍 가촌리에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 기본 정보

* 아파트명: 양산 물금 동일스위트

* 주소: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 720

* 사용승인일: 2013년 12월 3일

* 총 동수: 12개동

* 총 세대수: 1292세대

* 최고층/최저층: 20층 / 2층 (본건은 2층)

* 주차: 총 1300대 (세대당 약 1.01대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 23대)

5.2. 주변 교육시설

물금초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박인식 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 인수 보증금은 없다고 판단되나 법적 해석에 따라 변동 가능성이 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 단차: 남동측으로 하향 경사지대에 위치하여 북서측 도로 대비 약 7~8미터의 단차가 있습니다. 이로 인한 접근성 제약이나 건축적 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 특정 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 주변 검색 결과, 혐오시설로 간주될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 양산시는 폐기물 처리 시설 등을 친환경 에너지 타운으로 조성하려는 노력을 하고 있으며, 물금신도시 인근에 이러한 시설이 위치하는 사례가 있으나, 본건 물건지와의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다. (자원회수시설, 바이오가스화 시설 등이 양산시 내에 위치함)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 위치한 양산 물금 동일스위트 아파트입니다. 2013년 준공된 비교적 신축 아파트로, 물금초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인(박인식)의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 이에 대한 법적 검토가 필요합니다. 또한, 토지의 단차 및 일부 용도 제한 지역에 포함된 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2013년 준공으로 내부 상태 및 건물의 노후도가 적어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경: 물금초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가정의 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 권리관계 명확성: 경매 후 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 행사 및 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

* 대단지: 총 1292세대의 대단지 아파트로, 단지 내 편의시설 및 관리 효율성이 높습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 시세보다 낮은 수준으로, 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 162,000,000원

최근 유사 면적(59.9991㎡) 매매 사례: 2026년 7월 10일, 180,000,000원

최근 유사 면적(59.9991㎡) 전세 사례: 2026년 5월 8일, 보증금 20,000,000원, 월세 600,000원

본건의 감정가는 162,000,000원으로, 유사 면적의 최근 매매가(180,000,000원)보다 약 10% 낮게 책정되어 있습니다. 권리 분석상 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세보다 저렴한 감정가는 투자 매력도를 높입니다.

경쟁률 및 유찰 가능성을 고려하여, 감정가 이상의 입찰이 예상됩니다.

전용면적 18평대의 경우, 2026년 5월 23일 기준 1억 6천2백만원부터 시작하는 입찰 물건도 확인됩니다.

종합적인 판단 결과, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 175,000,000원 범위로 제안합니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 현재 시세 및 감정가를 기반으로 산출되었으며, 실제 경매 진행 상황 및 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.