나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1264 [1] 울산광역시 동구 일산동 576-16 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현감정 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 '홈플러스 울산동구점' 서측 인근에 위치하며,
주위는 각종 근린생활시설, 다가구주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 10미터 내외의 도로에 접하며, 북측으로 소폭의 진입 도로 개설되어
있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층건으로,
외벽: 치장석 붙임마감, 스톤코트 마감 등.
내벽: 벽지마감, 일부 내장타일 붙임 등.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

단독주택(2층, 3층) 및 근린생활시설(1층)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 전기설비, 주택부분 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ)~(ㄷ)이 소재하여
이를 실측 평가하였으며, 제시외 건물의 구조, 규모 및 이용상황 등으로 보아 부합물 및
종물로서 이로 인해 토지의 사용 수익에 받는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기 타
제시외 건물 기호(ㄱ)은 기존 건물의 일부 외벽을 확장하여 식당으로 사용하고
있는 바 이를 감안하여 평가하였으며, 경매 입찰 시 건축법 위반에 따른 원상
회복 이행 여부 등에 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.단독주택(2층, 3층) 및 근린생활시설(1층)으로 이용중임
3.제시외 건물 2-1(울산광역시 동구 일산동 576-16 식당의 일부 조적조 슬래브지붕 단층 29.7㎡)은 기존 건물의 일부 외벽을 확장하여 식당으로 사용하고 있는 바 이를 감안하여 평가하였으며, 건축법 위반에 따른 원상회복 이행 여부 등에 대해 입찰 시 유의

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1264 (1)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 576-16

용도: 근린주택

감정가: 369,135,600원

토지 면적: 86.40㎡ (약 26.1평)

건물 면적: 147.90㎡ (약 44.7평) (제시외 건물 45.90㎡ (약 13.9평) 포함 시 총 193.80㎡ (약 58.6평))

1.1. 물건 개요

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

1.2. 주요 특징

* 건물 이용 현황: 1층 근린생활시설, 2층 및 3층 단독주택으로 이용 중임.

* 제시외 건물: 29.7㎡ 규모의 식당 일부(조적조 슬래브지붕 단층)가 기존 건물 외벽을 확장하여 사용 중임. 이는 건축법 위반 가능성이 있으며, 원상회복 이행 여부에 대한 입찰 시 유의가 필요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 울산광역시 동구 일산동 소재 '홈플러스 울산동구점' 서측 인근에 위치.

* 주변은 각종 근린생활시설, 다가구주택 및 단독주택 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통 여건은 보통 수준임.

* 동측으로 폭 약 10미터 내외의 도로, 북측으로 소폭의 진입 도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도지역: 제2종일반주거지역.

* 기타 제한: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 근저당권 (동울산새마을금고, 2015-07-30 접수, 230,100,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 매각 후 소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 인수되는 권리

* 권리 분석상 인수되는 보증금이나 특별한 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2015-07-22

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 임차인이므로, 인수되는 보증금 부담은 없음.

3.6. 등기부 채권 총액

* 토지 등기부 채권 총액: 262,232,182원

* 건물 등기부 채권 총액: 262,232,182원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 입력된 주변 매매/임대 정보에 따르면, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 8월 18일 거래: 101.42㎡ (약 30.7평) 다세대주택, 2000년식, 17,000만원 (평당 약 553만원).

* 2026년 3월 27일 거래: 57.38㎡ (약 17.4평) 다세대주택, 1983년식, 8,500만원 (평당 약 488만원).

* 2026년 7월 1일 거래: 45.87㎡ (약 13.9평) 연립주택, 1983년식, 8,000만원 (평당 약 575만원).

* 주변 시세는 평당 약 488만원에서 575만원 수준으로 형성되어 있습니다.

4.2. 본건과의 비교

* 본건은 2015년 준공된 건물로, 제시된 주변 시세 거래 사례(2000년식, 1983년식)보다 신축에 해당합니다.

* 건물 총 연면적(제시외 포함) 약 58.6평을 기준으로, 주변 오래된 건물들의 평당 시세를 적용하면 약 2.85억원에서 3.37억원 범위로 추정됩니다.

* 본건 감정가 369,135,600원(약 3.7억원)은 신축 연식의 이점을 감안하더라도, 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: '홈플러스 울산동구점'이 인근에 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능을 동시에 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축법 위반 사항: 제시외 건물(식당 확장 부분)은 건축법 위반으로 인한 원상회복 명령 및 이행강제금 부과 등의 위험이 존재합니다. 이는 추가적인 비용 발생 또는 사용 제약을 야기할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 간의 간극: 감정가가 주변 시세 대비 높아, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 추가적인 비용 발생 시 수익성 악화 가능성이 있습니다.

* 건물 관리 및 유지보수: 제시외 건물의 위반 사항과 관련된 부분에 대한 관리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2015년에 준공된 비교적 신축인 근린주택으로, 1층 상가 및 2-3층 주택으로 활용 가능한 점이 특징입니다. 홈플러스 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 제시외 건물의 건축법 위반 사항은 잠재적 리스크로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법적 검토가 필수적입니다. 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점을 고려할 때, 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공 연도 (2015년)를 가진 신축급 건물.

* 1층 상가와 2-3층 주택으로 구성되어 다목적 활용 가능.

* 생활 편의시설(홈플러스) 인근의 우수한 입지.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 깨끗함.

9. 예상 입찰가

* 계산 근거:

* 본건 건물 총 연면적(제시외 포함): 약 58.6평.

* 주변 시세: 평당 약 488만원 ~ 575만원 (주로 오래된 건물 기준).

* 신축 연식(2015년)을 감안하여, 평당 570만원 ~ 620만원 수준으로 보수적으로 산정 시 예상 시세 범위는 약 3.3억원 ~ 3.6억원으로 추정됩니다.

* 감정가 369,135,600원은 이 예상 시세 범위의 상단에 위치합니다.

* 건축법 위반 사항으로 인한 원상회복 비용 발생 가능성, 추가적인 법률 자문 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 따라서, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 제안: 290,000,000원 ~ 330,000,000원

* 본 물건의 투자 가치는 건축법 위반 사항 해결 비용, 향후 건물 가치 상승 가능성, 낙찰 후 예상되는 총 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.