나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12122 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 103동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 주전동 소재 ""신명초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파
트, 주거나지, 학교시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며, 남동측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 내 7층 702호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 스톤코트 등
창호 : 하이샷시창 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스보일러 개별난방설비 등이 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 완경사지대의 세장형 토지로서, 아파트 및 부속상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약18미터정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접
합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 울산지방법원 2025타경12122 (1)

소재지: 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 103동 7층702호

용도: 아파트

감정가: 245,000,000원

토지면적: 52.22㎡ (약 15.8평)

건물면적: 73.17㎡ (약 22.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2024년 1월 31일 (신축 아파트)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 양산시 주진동에 소재하며, 신명초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변환경: 본건 주변은 아파트 단지, 주거용지, 학교 시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 남동측 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북측으로 폭 약 18미터의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로3류 및 중로2류에 해당하고, 가축사육제한구역으로도 분류되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 5일에 접수된 우리은행 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

총 채권액: 본건과 관련된 총 채권액은 238,020,000원입니다. (우리은행 111,600,000원 + 한마음새마을금고 126,420,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 관련 상세 내용은 없어 효력이 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 최 (전입일자: 2025년 3월 13일)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 최 는 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

단지 정보: 본건이 속한 양산천년가더힐 아파트는 2024년 1월에 사용승인된 신축 아파트로, 총 9개 동, 625세대로 구성되어 있습니다.

주변 시설: 신명초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 전반적으로 주거 편의성이 높은 지역입니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 생활에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

단지 편의시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

주차: 총 638대의 주차가 가능하며, 지하 주차 공간도 확보되어 있어 편리한 주차가 가능합니다.

교통: 남동측에 위치한 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 단지 북측의 넓은 도로를 통해 차량 이동도 수월합니다.

교육: 신명초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

신축 아파트 관련 사항: 2024년 준공된 신축 아파트이므로, 일반적인 신축 건물에서 발생할 수 있는 하자 가능성에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

채권 총액: 감정가 대비 채권 총액이 높은 편입니다. 다만, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 권리 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 주진동의 양산천년가더힐 아파트 103동 7층 702호로, 2024년 1월에 준공된 신축 아파트입니다. 신축이라는 점은 거주 환경의 쾌적성과 현대적인 설비를 기대하게 합니다.

신명초등학교와 인접하여 교육 여건이 우수하며, 차량 및 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

권리분석 결과, 인수해야 할 임차보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 관계가 매우 깔끔합니다.

최근 실거래가가 20,700만원 수준임을 감안할 때, 감정가(245,000,000원) 대비 시세가 높은 편으로, 시세에 대한 면밀한 분석 후 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트: 2024년 사용승인된 건물로, 최신 설비와 좋은 상태를 기대할 수 있습니다.

안정적인 시장 가치: 최근 2년간 20,700만원 수준의 꾸준한 실거래가를 보여, 시장 가치를 예측하기 용이합니다.

우수한 교육 환경: 초등학교 인접으로 실수요자에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

권리관계 안전: 인수해야 할 권리 및 임차보증금이 없어 명도 후 즉시 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 245,000,000원

최근 실거래가: 20,700만원 (약 207,000,000원)

인수 보증금: 0원

분석:

본건의 감정가는 245,000,000원으로, 최근 실거래가인 20,700만원보다 약 3,800만원 높게 책정되어 있습니다. 신축 아파트라는 점과 양산 지역의 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 최근 실거래가 수준인 20,700만원을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 경쟁적인 입찰 상황과 향후 시장 전망을 고려하여, 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

추정 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.