나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31490 [1] 대구광역시 서구 비산동 471-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동에 소재하는 ""비산6동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 기존 주택지대로서 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입은 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 제반교통사정은
보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, ""주거용건부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 약2-3m 포장도로가 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주
거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍
니다)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-(가): 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층 건물로서
(일반건축물대장상 사용승인일자: 1995.08.25.)
외벽: 외장 타일, 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 벽지, 타일 등 마감
바닥: 비닐장판지, 타일 등 마감
창호: 목재 및 알미늄 샷시창호 등임.

이용상태

2-(가): 단독주택

설비내역

2-(가): 급배수설비, 위생설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적및건물개황도"" 및 ""사진용지"" 에서와 같이 제시외건물(ㄱ)-(ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 주소: 대구광역시 서구 비산동 471-13

* 용도: 단독주택

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강OO

1.2. 면적 및 규모

* 토지 면적: 162.00㎡ (약 48.91평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물 면적: 308.79㎡ (약 93.43평)

* 건물 지분: 308.79㎡ (약 93.43평)

* 건물 제시외 면적: 36.40㎡ (약 11.01평)

* 건물 구조: 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층 건물 (사용승인일: 1995.08.25)

* 내부 구성: 단독주택 (일반건축물대장상 5가구로 등재됨)

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 354,559,800원

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31490 (1)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 주거환경개선지구, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 다수 존재

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 대구광역시 서구 비산동에 소재하며, "비산6동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 기존 주택지대로서 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

* 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

* 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 개발 및 건축 관련 규제 확인이 필요합니다.

2.4. 도로 상태

* 남서측으로 약 2-3m 폭의 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 토지 등기부상 가장 빠른 접수일자 권리는 2017-03-17 소유권이전(황선자)입니다.

* 건물 등기부상 가장 빠른 접수일자 권리도 2017-03-17 소유권이전(황선자)입니다.

* 말소기준권리: 대구지방법원 서부지원의 강제경매개시결정(2025타경31490)으로, 접수일자는 2025-07-07입니다. (을28, 을25, 을26, 을29 주택임차권 등기가 이보다 늦게 접수되어 인수될 가능성이 높습니다.)

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리 분석

* 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 일부 임차인의 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않고 인수되는 주택임차권 등기는 을구 25번 (전동근), 26번 (신정숙), 28번 (강혜원), 29번 (대구도시개발공사)입니다.

3.3. 총 인수 보증금 산정

* 인수 대상 임차인 및 보증금:

* 강혜원: 보증금 80,000,000원 (전입 2018-09-10, 확정 2018-08-24)

* 대구도시개발공사: 보증금 80,000,000원 (전입 2021-11-01, 확정 2021-11-01)

* 신정숙: 보증금 35,000,000원 (전입 2018-12-26, 확정 2018-12-26)

* 전동근: 보증금 45,000,000원 (전입 2022-06-23, 확정 2022-06-23)

* 총 인수 보증금 합계: 240,000,000원 (이 금액은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.)

4. 상권 분석

4.1. 주변 주택 유형별 시세 동향

* 제공된 JSON 데이터는 주로 다세대, 연립, 빌라 등 공동주택의 최근 매매 정보를 포함하고 있습니다.

* 비산동 383-8 (다세대, 59.94㎡): 2026년 3월 6일, 9,350만원 (약 155.98만원/㎡)

* 비산동 1869-10 (다세대, 71.19㎡): 2026년 3월 13일, 14,500만원 (약 203.68만원/㎡)

* 비산동 567-9 (연립, 73.35㎡): 2026년 3월 5일, 6,200만원 (약 84.53만원/㎡)

* 상기 정보는 공동주택 기준이며, 본건 단독주택의 개별 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.

* 인근 단독주택 매매 사례들을 보면, 대지 84㎡의 단독주택이 1.1억원~2억원에 거래되었으며, 대지 83㎡ 단독주택은 2억 4천만원에 예상 매매가를 제시하기도 합니다. 1994-1995년에 건축된 60~110㎡ 내외의 단독주택의 경우 1억 1천만원에서 2억원 후반대에 가격대가 형성되어 있습니다.

4.2. 동일/유사 단지 비교 분석

* 본건은 단독주택이나, 일부 정보에 따르면 5가구로 구성되어 있어 다가구 주택의 성격도 일부 가지고 있습니다.

* 유사한 규모의 단독주택(대지 약 60~100㎡)이 1억 초반에서 2억원 중반대에 거래되는 것으로 보입니다.

* 본건의 감정가(3.5억원)는 주변 단독주택 시세보다 다소 높게 형성되어 있습니다. 이는 건물 규모(308.79㎡)와 제시외 건물 면적을 포함한 총 면적 때문일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 주거 환경

* "비산6동행정복지센터"가 인근에 소재하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 주위가 기존 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 안정적입니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 다만, 일부 지역의 빈집 방치 문제나 가로주택정비사업 관련 주민 갈등이 나타나기도 하여, 구체적인 동네 환경은 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

* 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 총액 2억 4천만원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 중 '정대화'는 보증금 및 차임이 미상이며 대항력이 없음으로 표시되어 있으나, 전입일자(2025-10-27)가 매우 최근이므로 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 '이순자'는 보증금 0원, 차임 0원으로 되어 있으나 대항력이 있습니다.

6.2. 주거환경개선지구 관련 사항

* 본 물건은 주거환경개선지구에 속해 있어, 향후 재개발 또는 정비 사업 진행 시 관련 법규 및 절차를 준수해야 합니다. (주거환경개선지구 내 건축 후퇴선 지정 여부는 건축주택과에 별도 확인 필요)

6.3. 기타 법적/행정적 제약

* 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

* 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 주변에 폐가나 방치된 건물에 대한 언급이 있으나, 본건 물건 자체의 직접적인 혐오시설 인접 가능성은 낮습니다. 다만, 지역의 전반적인 환경 개선 여부에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 비산동에 위치한 단독주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 총 보증금 2억 4천만원을 인수해야 할 가능성이 있어 투자 시 상당한 주의가 필요합니다. 또한, 주거환경개선지구라는 점도 향후 개발 및 활용에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각이며, 건물 규모 대비 감정가는 높은 편으로 보입니다. 주변 단독주택 시세 대비 가격 비교 및 인수 보증금 고려 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 지정으로 향후 지역 개발 가능성 잠재.

* 다수의 임차인으로 인한 안정적인 임대 수익 기대 가능성 (단, 임대 관계 확인 필수).

* 대중교통 및 생활 편의 시설 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 354,559,800원

* 인수 보증금 (최대): 240,000,000원

* 주변 단독주택 시세 (대지 60~100㎡ 기준): 1억 1천만원 ~ 2억 8천만원 (매매가 기준)

* 건물 규모(308.79㎡)를 고려하더라도, 주변 시세와 인수 보증금을 감안할 때 감정가는 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

* 안정적인 임대 수익률을 고려하고, 인수 보증금 2억 4천만원을 감안하면, 보증금 회수 및 투자 수익률을 확보하기 위한 입찰가는 현재 시점의 보증금 인수 부담을 고려하여 매우 신중하게 산정해야 합니다.

* 주변 시세 및 인수 보증금을 고려했을 때, 본 건의 실질적인 가치는 감정가보다 낮을 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가는 인수 보증금(240,000,000원)을 제외한 순수 부동산 가치와 희망 수익률을 고려하여 산정해야 합니다.

* 주변 시세와 대형 건물 규모, 그리고 높은 인수 보증금을 고려하여, 현재 시점에서 약 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (이는 투자자의 위험 감수 수준 및 수익률 목표에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 주의: 위 예상 입찰가는 인수 보증금 2억 4천만원을 제외한 순수 부동산 가치를 산정하여 제시한 것으로, 실제 투자 시에는 추가적인 명도 비용, 수리 비용, 공실 위험 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.