나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31494 [1] 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 415-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)(3)토지는 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 소재 '화원초등학교' 북서측 인근
노선상가지대에 위치하고 있으며 부근은 외곽 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 단독,
다세대, 주상용, 아파트단지 등 주거지대로 형성 되어 있음.

교통상황

본건 기호(1)(3)은 일단의 토지로서 일반 차량 등 접근 원할하여 인근에 지하철역(화원역)과
시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건을 포함한 제반 교통여건은 양호함.

형태 및 이용상태

기호(1)(3)토지:
일단의 부정형의 토지로서 인근지대와 평탄히게 조성되어 있으며 '주상용 건부지' 및 일부
'도로부지'로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)(3)토지:
일단의 토지로서 북서측으로 왕복 6차선도로(폭 약30미터)와 북동측으로 자체 토지를 포함한
약 3~4미터 가량의 포장도로에 각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지:
근린상업지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로1류(폭 35m~40m)(접
합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(화원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

기호(3)토지:
근린상업지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화원초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~ 4층 건물로서
사용승인일자: 1991.02.12.
외벽: 화강석 및 몰탈위페인트, 복층유리 마감
내벽: 벽지 및 몰탈마감, 타일마감 등과 일부에는 층별 관련 업종 인테리어 설치되
어 있음.
천정: 천정지, 석고택스 마감등과 일부 업종 인테리어 설비 되어 있음.
바닥: 디럭스타일, 자기질타일 및 장판지 마감 등 되어 있음.
천정: 샤시 창호임

이용상태

기호(2)건물은 주상용 건물로서
지하1층: 근린생활시설(점포 2개)
1층: 근린생활시설(점포 3개, 일부 차량통로)
2층: 근린생활시설(한의원 및 일부 공실1)
3층: 근린생활시설(공실2)
4층: 주택(3가구)로 각 이용중임.

설비내역

급·배수시설 및 위생설비, 4층 주택부분은 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있으며
옥상부분에 주택사용용 태양광설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같은 제시외건물 2동이 소재함.(정상평가)

공부와의 차이

기호(2)건물은 공부상(일반건축물대장 기준) 2층 부분은 '당구장'이나 실제 '한의원 및 공실
', 3층부분은 '탁구장'이나 현황 '공실', 지하층은 공부상 '대중음식점'이나 실제 '노래방
시설 등'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상
2) 기 타: 제시외건물(ㄱ)은 일부 의뢰외 토지상에 소재하고 있으니 입찰시 참고하기기
바랍니다.(별첨 '지적 및 건물개황도' 참조)

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 층별 샤시조 비가림막이시설과 옥상의 가정용 태양광설비는 건물평가에 포함. 목록 1, 3 토지 일부가 도시계획도로에 저촉되고 현황이 도로인 점을 평가에 반영. 제시외 건물 목록 2-1 점포의 일부가 타인소유 토지에 소재하고 있음. 건축물 대장과 다른 용도로 사용하고 있는 부분이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31494 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 415-4 (신주소: 대구광역시 달성군 비슬로 2570)

* 용도: 근린시설, 주택 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 복합 용도)

* 감정가: 4,730,721,880원

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적

* 토지면적: 551.00㎡ (약 166.67평)

* 건물면적: 1733.93㎡ (약 524.51평)

* 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.3. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 지하1층 ~ 지상4층

* 사용승인일: 1991년 2월 12일

* 주요 용도 (건축물대장 및 현황): 지하1층 (근린생활시설), 1층 (근린생활시설), 2층 (근린생활시설 - 한의원), 3층 (근린생활시설 - 공실), 4층 (주택)

* 건축물대장 상 총 면적: 1542.61㎡ (약 466.47평) (제공된 건물면적 1733.93㎡와 차이가 있습니다.)

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

* 위치: 대구광역시 달성군 화원읍 천내리, 화원초등학교 북서측 인근 노선상가지대에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 외곽 시가지 내 도로변 상가지대와 배후의 단독, 다세대, 주상용, 아파트 단지 등 주거지대가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 접근성: 일반 차량의 접근이 용이합니다.

* 대중교통: 인근에 지하철 화원역과 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로: 북서측으로는 왕복 6차선 도로(폭 약 30미터)와 북동측으로는 자체 토지를 포함한 약 3~4미터 가량의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 근린상업지역, 일반상업지역

* 기타 제한: 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(화원초등학교), 중점경관관리구역.

* 주요 저촉 사항: 토지 일부가 도시계획도로에 저촉되며, 현황이 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부: 2013년 3월 7일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (금1,859,000,000원)

* 건물 등기부: 2013년 3월 7일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (금1,859,000,000원)

* 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 대항력 있는 임차인:

* 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2013.02.18/2013.02.15 (배당신고 2025.09.22)

* 김 : 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2007.08.22 (확정일자 정보 누락으로 인한 주의 필요)

* 손 : 보증금 30,000,000원, 차임 700,000원, 전입/확정 2012.10.15/2025.09.22 (배당신고 2025.09.22)

* 심 : 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입/확정 2003.01.09/2003.01.09 (배당신고 2025.09.18)

* 에스앤유테크(주)윤 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입 2006.06.09

* 이 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2013.02.18

* 대항력 없는 임차인:

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2025.05.08

* 문 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021.07.21

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입 2021.05.18 (확정 2026.07.09, 배당신고 2025.09.17)

* 에스앤유테크(주): 보증금 4,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2024.08.29

* 에스앤유테크(주)윤석찬: 보증금 30,000,000원, 차임 1,600,000원, 전입 2006.04.25 (확정 2006.06.09, 배당신고 2025.09.11)

* 이 : 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2021.02.19

* 주식회사케이티: 보증금 100,000,000원, 차임 5,500,000원, 전입 정보 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항:

* 김 (2013.02.18 전입, 보증금 60,000,000원, 차임 0원)와 이 (2013.02.18 전입, 보증금 60,000,000원, 차임 0원)는 동일한 전입일자와 보증금/차임 정보를 가지고 있으며 대항력이 있는 임차인으로 기재되어 있어, 권리 관계 및 실제 점유 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 김 (2007.08.22 전입, 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원)은 대항력은 있으나 확정일자 정보가 누락되어 있습니다. 금액이 미상인 것은 아니나, 정보 누락으로 인해 주의가 필요합니다.

* 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 위 임차인들의 실제 권리 관계 및 점유 현황에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

* 주변 환경: 도로변 상가지대와 배후 주거지대가 혼합되어 있어, 지역 주민 및 유동인구를 대상으로 하는 다양한 업종의 입점에 유리합니다.

* 건물 용도: 근린생활시설(점포, 병의원 등)과 주택으로 복합 운영되고 있어, 상가와 주거 수요를 모두 충족시킬 수 있는 잠재력을 가집니다.

4.2. 잠재적 고객층

* 인근 주거 단지 거주민

* 화원초등학교 등 교육 시설 이용자

* 대로변 및 이면 도로 유동인구

4.3. 특이사항

* 건축물대장과 다른 용도로 사용되는 부분이 있어, 합법성 검토 및 향후 이행강제금 부과 가능성 등을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물 중 일부가 타인 소유 토지에 소재하고 있어, 법적 분쟁이나 토지 사용에 대한 제약이 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 인근에 화원초등학교가 소재하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 상가 밀집 지역으로 각종 편의 시설 접근이 용이합니다.

5.3. 교통 시설

* 지하철 화원역이 인근에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지 일부가 도시계획도로에 저촉되고 현황 도로로 이용 중이므로, 향후 도로 확장 시 토지 사용에 제약이 발생하거나 보상 문제가 생길 수 있습니다.

* 제시외 건물 일부가 타인 소유지에 소재하여 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 건축물대장과 다른 용도로 사용되는 부분이 있어, 관련 법규 위반 시 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인이 다수 존재합니다. 비록 현재까지 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 명도 지연이 발생할 수 있습니다.

* 앞서 언급된 김 및 이 임차인의 권리 관계, 김 임차인의 확정일자 누락 등은 명도 시 주의 깊게 다루어야 할 부분입니다.

6.3. 물건 자체 리스크

* 건물이 1991년에 사용 승인되어 노후화가 진행되었을 수 있으며, 유지보수 및 리모델링에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물에 대한 정확한 현황 파악 및 소유 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 화원읍의 핵심 상권에 위치한 상가 및 주택 복합 건물로, 역세권의 이점을 가진 투자 가치가 높은 물건입니다. 양호한 교통망과 배후 주거 단지를 기반으로 한 상권 잠재력도 높습니다. 그러나 도시계획도로 저촉, 타인 소유지 소재의 제시외 건물, 건축물대장과 상이한 용도 사용 등 복합적인 법적, 행정적 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 실제 권리 관계에 대한 철저한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 주요 도로변에 위치한 입지적 강점.

* 상가와 주택의 복합 건물로 인한 다양한 활용 가능성.

* 뛰어난 교통 접근성 (지하철, 버스).

* 지속적인 지역 개발 시 가격 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가 산정 (참고용)

* 감정가: 4,730,721,880원

* 인수 보증금 합계 (명시 기준): 0원

* 주요 권리 사항: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 예정. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 명시적으로 인수 보증금은 0원임.

* 주요 위험 요인: 토지 일부 저촉, 타인 소유지 소재 건물, 용도 불일치, 건물 노후화, 임차인 명도 관련 변수.

* 본 물건은 다양한 위험 요소를 동시에 안고 있어, 단순히 감정가나 인수 보증금 0원이라는 정보만으로는 입찰가 산정이 어렵습니다. 실제 현장 방문을 통한 철저한 실사, 건축물 및 토지 관련 법규 검토, 임차인과의 개별 면담을 통한 실질적인 점유 및 명도 가능성 파악, 예상되는 추가 비용(수리비, 법적 분쟁 대응 비용 등) 산출 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으므로, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가의 상세한 권리 분석 및 현장 조사 결과에 따르시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.