나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10277 [1] 경상북도 영덕군 남정면 원척리 244-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 남정면 원척리 소재 ‘원척경로당’ 남서측 인근에 위치하며
주위는 단독주택 및 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

폭 약 3~4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연환경보전지역 , 성장관리계획구역(2024-04-05)(관광유도형), 가축사육
제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상2층 건물로서
-외벽 : 외벽돌붙임, 몰탈위페인팅 등 마감
-내벽 : 나무붙임, 타일 등 마감
-바닥 : 마루, 타일 등 마감
-창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주상용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(전기기설)등이 되어있음.

부합물 및 종물

""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

공부상 지하 건축물부설주차장으로 기재된 부분은 창고 등으로 이용 중이며, 공부상 지하로
기재된 부분(건축물부설주차장 소매점)은 실제 인접 필지 기준으로 판단시 통상적인 지하가
아닌 지상 층 높이로 파악되오니 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 매각포함
-공부상 지하 건축물부설주차장으로 기재된 부분은 창고 등으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 영덕지원 2025타경10277 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 영덕군 남정면 원척리 244-2

용도: 근린주택 (주상용으로 이용 중)

감정가: 830,975,200원

토지면적: 595.00㎡ (약 179.99평)

건물면적: 399.84㎡ (약 120.95평)

건물 제시외 면적: 115.40㎡ (약 34.91평)

1.3. 매각 상세

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 강OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 남정면 원척리 소재 ‘원척경로당’ 남서측 인근에 위치하고 있음.

주위는 단독주택 및 자연림 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

폭 약 3~4m의 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연환경보전지역, 성장관리계획구역(2024-04-05)(관광유도형), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 8월 18일 접수된 강구신용협동조합의 근저당권(을2)임.

건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 8월 18일 접수된 강구신용협동조합의 근저당권(을1)임.

3.2. 주요 등기 사항 요약

모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리 이하로, 경매 완료 시 소멸될 예정임.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수될 가능성이 있으므로 권리관계는 신중히 검토해야 함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 고규민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-06-26

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이며, 대항력이 있어 인수될 보증금은 없으나 실질적인 인수 여부는 추가 확인 필요. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 배경호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-01-09

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주식회사배경관광공사(1)

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-09-22

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주식회사배경관광공사(2)

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 고규민 임차인의 보증금 미상액은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

자연림과 단독주택이 혼재된 지역으로, 인근에 경로당이 위치하여 지역 주민을 위한 생활권임.

성장관리계획구역(관광유도형)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있음.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 JSON 정보는 '영덕힐링타운' (다세대 주택, 2015년 건축, 약 44.68㎡ 전용면적) 기준으로, 2024년 1월 9,000만원, 2024년 4월 1억원, 2025년 10월 1억원에 거래되었음.

본건은 근린주택(주상용)이며, 건물 면적이 약 399.84㎡로 위 JSON 정보와 직접적인 비교가 어려움.

주변 유사 용도의 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 산정에는 한계가 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지 인근에는 ‘원척경로당’이 위치하고 있으며, 그 외 상세 편의시설 정보는 부족함.

5.2. 주변 교육시설

주변 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않음.

5.3. 주변 환경

자연림과 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있으나, 단독주택 및 자연림 위주의 지역 특성상 편의시설 접근성은 제한적일 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 고규민은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상임. 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 실제 명도 시 발생할 수 있는 명도 저항이나 추가적인 금전적 부담 가능성을 배제할 수 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

공부상 지하 건축물부설주차장으로 기재된 부분이 창고 등으로 이용 중이며, 공부상 지하로 기재된 부분(건축물부설주차장 소매점)은 실제 지상 층 높이로 파악될 수 있어 공부와 현황이 상이함. 이에 따른 건축물 관련 민원 발생 가능성이 있음.

제시외 건물(115.40㎡)이 매각에 포함되어 있어, 철거 또는 인도명령 대상 여부 확인 필요.

6.3. 법규/규제 관련 리스크

토지가 계획관리지역, 자연환경보전지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

주변 혐오시설 등 추가적인 현장 조사 정보는 제공되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영덕군 남정면 원척리에 위치한 근린주택으로, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 미상으로 인한 명도 관련 잠재적 리스크가 존재함.

건물 현황과 공부상 내용에 차이가 있고 제시외 건물이 포함되어 있어 이에 대한 확인 및 처리가 필요함.

토지이용계획 상 일부 제한사항이 있으나, 관광유도형 성장관리계획구역으로 지정된 점은 향후 지역 개발 가능성을 시사함.

주변 시세 대비 감정가는 합리적으로 보이나, 유사 물건 사례 부족으로 인한 정확한 시세 판단의 어려움이 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 위치 및 활용 가능성

자연환경이 인접하여 쾌적한 환경을 제공하며, 관광유도형 성장관리계획구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

근린주택 용도로 주거 및 상가 복합 활용이 가능하여 다양한 수익 창출 가능.

8.2. 현재 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정으로, 낙찰 시 권리 상 깨끗한 물건을 취득 가능 (단, 대항력 임차인 리스크 별도 고려).

8.3. 감정가 대비 가격 메리트

감정가(830,975,200원) 대비 현 시세 조사를 통해 적정 입찰가 산정 시 가격 메리트 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 830,975,200원임.

주변 다세대 주택 시세(약 9천만원 ~ 1억원)는 본건 근린주택의 규모와 용도와 직접 비교하기 어려움.

대항력 있는 임차인(고규민)의 보증금 미상액으로 인한 잠재적 리스크를 고려하고, 공부와의 차이 및 제시외 건물 처리 비용 등을 감안해야 함.

따라서, 감정가의 70~80% 수준인 약 5억 8천만원 ~ 6억 6천만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

주의: 상기 입찰가 산정은 제공된 정보 및 주변 시세 분석에 기반한 단순 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석, 세금, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.