나이스옥션 법원경매 포항 2025타경423 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 581 대림한숲타운2차아파트 상가동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 남구 연일읍 유강리 소재 ""유강초등학교"" 북동측 인근에 위치하는
""대림한숲타운 2차아파트 상가동 1층 106호로서 부근은 학교 아파트단지 근린생활시설
등이 혼재함

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며 대중교통사정도 편리한 편임

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 경사스라브지붕 3층건 중 1층으로
외벽: 드리이빗트 마감
내벽: 몰탈 페인트
바닥 바닥재 몰탈 페인트
창호: 샤시창호임

이용상태

생활편익시설(여성미용살롱)

설비내역

공동 위생설비 화재탐지 경보 시설등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 지반 평탄하게 정지 되어 있으며 아파트부지로 이용중임

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 악 15미터, 8미터폭의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 소로2류(폭 8m-10m)(접함) 중로2류(폭15m-20m)(접함)
가축사육제한구역 (모든축종제한구역) 상대보호구역 절대보호구역

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중으로 조사됨

물건 비고

부동산소재지를 현장에서 확인한 바 '유강길9번길 51'로 표기되어 있음(현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경423 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 하나은행 (하OOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 581 대림한숲타운2차아파트 상가동 1층 106호

현지 확인 시 주소 표기: '유강길9번길 51' (현황조사보고서 참조)

용도: 근린상가 (현황: 여성미용살롱)

감정가: 79,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

건물 면적: 43.20㎡ (약 13.07평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 포항시 남구 연일읍 유강리 소재 유강초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변: 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근: 제반 차량 출입이 가능합니다.

대중교통: 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

지역 지구: 제3종일반주거지역입니다.

도로: 북동측 15미터, 남동측 8미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다 (소로2류, 중로2류 접함).

기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 11월 22일 하나은행 근저당 (96,000,000원)입니다.

말소 대상 권리: 근저당, 임의경매 개시결정 등기 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 변동: 조진태, 최길자, 김도형 (증여) 순으로 이전되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 5,000,000원

월세: 110,000원

전입/확정일자: 2020년 01월 17일

배당신고일자: 2025년 08월 07일

대항력: 있음

인수되는 보증금: 0원 (배당신고일자 기준, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.)

주의사항: 임차인 김 은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 현장 조사를 통해 임차 관계를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 이용 상태

현황: 여성미용살롱으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상업시설

인근 아파트 단지의 배후 수요와 더불어 근린생활시설이 있어 상권 형성에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 아파트 단지, 학교, 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편익 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

유강초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인(김 )이 존재합니다. 매각으로 인해 임차 관계가 정리될 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

6.2. 주소 표기 차이

등기부상 주소(유강리 581)와 현장 확인 시 표기된 주소(유강길9번길 51)가 상이합니다. 건축물대장상 도로명 주소는 '유강길9번길 57'로 확인되어, 정확한 주소 및 현황 조사가 필요합니다.

6.3. 지역 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당하여 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 연일읍 유강초등학교 인근에 위치한 대림한숲타운2차아파트 상가동 1층 근린상가입니다. 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요를 확보할 수 있으며, 제반 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 입지적 장점이 있습니다. 현재 여성미용살롱으로 운영 중이며, 감정가 대비 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

그러나 등기부상 주소와 현장 표기 주소의 차이, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 면밀한 확인이 필요한 부분입니다. 이러한 사항들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 고정 수요 확보

대단지 아파트 단지 내 상가로서 주거 단지의 고정적인 유동 인구를 기반으로 안정적인 영업이 가능합니다.

8.2. 편리한 접근성

주요 도로와 인접하여 외부 고객의 접근성이 용이하며, 지역 내 교통망 이용이 편리합니다.

8.3. 낮은 인수 부담

임차인 보증금 등 인수되는 권리가 없어, 예상보다 저렴하게 취득할 경우 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 임차인 보증금 인수액이 0원으로 분석되어 투자 부담이 적습니다. 감정가 79,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 상권 현황, 건물의 상태, 그리고 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다. 그러나 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하고 현장 확인이 필요한 주소 등기 사항이 있어, 보수적으로 접근하여 감정가의 60~80% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 시세 조사를 통해 본 물건의 적정 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.