나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11223 [1] 경상북도 구미시 구평동 473-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 구미시 구평동 소재 '부영아파트 8단지' 동측 인근에 위치하며 주위 일대는 주택 및 상가 혼용지대로 점포 및 다가구주택 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 자유롭고 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 주상용 건부지임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 15미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건물로서
(사용승인일자 : 203.09.02)
외벽 : 화강석 및 타일 및 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지 및 타일 등
바닥 : 화강석, 타일, 장판지 등
창호 : 새시창호

이용상태

1층은 할인마트
2층~4층은 다가구주택임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 다가구주택은 도시가스에 의한 난방임.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 소재하여 개략적인 실측에 의거 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 1층은 할인마트, 2~4층은 다가구주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 김천지원 2025타경11223 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 새OOOOOOO (새비산새마을금고)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 구미시 구평동 473-9

* 토지면적: 186.00㎡ (약 56.27평)

* 건물면적: 399.00㎡ (약 120.70평)

* 건물 제시외면적: 134.90㎡ (약 40.81평)

* 용도: 단독주택 (1층 할인마트, 2~4층 다가구주택)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 477,532,200원

1.3. 건물 세부 정보

* 건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

* 사용승인일자: 2003년 09월 02일

* 건물 내역: 1층은 할인마트, 2층~4층은 다가구주택으로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 다가구주택은 도시가스 난방이 갖추어져 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경상북도 구미시 구평동 소재 '부영아파트 8단지' 동측 인근에 위치함.

* 주위 일대는 주택 및 상가 혼용지대로 점포 및 다가구주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 차량 출입이 자유롭고, 제반 교통사정은 보통임.

* 서측으로 폭 약 15미터의 도로와 접함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

* 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))

* 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2012.03.16 공단1동새마을금고 근저당)

* 토지 등기부채권 총액: 408,000,000원 (근저당 208,000,000원 + 근저당 200,000,000원)

* 건물 등기부채권 총액: 408,000,000원 (근저당 208,000,000원 + 근저당 200,000,000원)

* 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 모든 임차인은 대항력이 없음.

* 임차인 1

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-31

* 확정일자: 2025-03-24

* 배당신고일자: 2025-08-01

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 2

* 임차인: 윤

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-11

* 확정일자: 무

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 3

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-08-17

* 확정일자: 2023-08-30

* 배당신고일자: 2025-09-30

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 4

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-23

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 5

* 임차인: 허

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-02-26

* 확정일자: 2025-03-24

* 배당신고일자: 2025-07-16

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 기타 특이사항

* 일괄매각, 제시외 건물 포함.

* 1층은 할인마트, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 제공된 JSON 정보는 구평동 727-15번지의 '메테오라' 연립주택 매매 정보이며, 본건(구평동 473-9)과는 건물의 종류 및 건축 연도가 상이하여 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 구평동 일대의 주거용 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 구평동 일대에서 유사한 상가주택 또는 다가구주택의 거래 사례를 종합적으로 고려해야 정확한 시세 파악이 가능합니다. 검색 결과에 따르면 구평동 일대 상가주택 매매가는 수억 원대에 형성되어 있으며, 면적 및 상태에 따라 가격이 상이합니다.

* 구미시 구평동의 일반적인 부동산 시세는 지역 내 개발 현황 및 수요에 따라 변동될 수 있습니다. 구미 국가산업단지의 배후 주거 지역으로서 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

4.2. 지역 상권 특성

* 구평동은 주택 및 상가 혼용지대로, 다양한 상업 시설과 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 '부영아파트 8단지'가 위치하여 주거 배후 수요가 존재합니다.

* 구미시 내에서 상권 활성화 노력의 일환으로 구평동 먹자거리 등의 가로경관 개선 사업이 추진되고 있습니다. 이는 지역 상권의 발전 가능성을 시사합니다.

* 구미시는 도시재생 사업 등을 통해 구도심 활성화에도 힘쓰고 있으며, 이는 지역 전반의 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 '부영아파트 8단지'가 있어 관련 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 구평동 일대에 다양한 점포 및 상가가 형성되어 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 용이합니다.

* 구미강동병원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 대상 물건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

5.3. 교통 및 접근성

* 차량 접근성이 양호하며, 서측으로 폭 15미터 도로에 접해 있어 교통 편의성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

* 건물 제시외면적 134.90㎡(약 40.81평)이 존재하며, 이에 대한 현황 파악 및 처리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 및 환경

* 구미시 산동읍 등 일부 지역에서 혐오시설 설치 추진에 대한 주민들의 반발 사례가 있습니다. 그러나 본건 소재지인 구평동과 직접적인 관련이 있는 혐오시설 설치 계획에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 구미시 전체적으로는 님비 현상 극복 및 주민 편익 시설 확충 노력도 함께 이루어지고 있습니다.

6.3. 시장 변동성

* 부동산 시장은 금리, 정부 정책, 지역 경기 등 다양한 외부 요인에 의해 변동될 수 있으므로, 향후 시장 상황에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 구평동에 위치한 상가주택으로, 1층 상가와 2-4층 다가구주택으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다. 토지 및 건물 면적이 비교적 넓고, 제시외 건물까지 포함하고 있어 활용도가 높습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 임차인들만 존재하며 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호하며, 지역 상권 활성화 노력도 진행 중입니다. 다만, 건물이 2003년에 사용승인되어 연식이 있으며, 제시외 건물의 활용 방안 및 가치 평가에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도(상가+다가구주택): 다양한 수익원 확보 가능

* 임차인 명도 용이: 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 리스크 최소화

* 양호한 입지: 주거 및 상업 혼용 지역으로 배후 수요 존재

* 일괄 매각: 토지 및 건물 동시 취득으로 활용 가치 증대

* 지역 개발 호재: 구미시의 상권 활성화 및 도시재생 사업 추진

9. 예상 입찰가

감정가는 477,532,200원입니다. 현재까지의 정보로는 구평동 일대의 상가주택 및 다가구주택 거래 사례를 직접적으로 비교하기 어렵습니다. 그러나 유사한 연식 및 규모의 상가주택은 수억 원대에 거래되고 있으며, 본 물건의 입지, 용도, 수익성을 고려할 때 감정가 수준에서 경쟁이 있을 수 있습니다.

다만, 최근 부동산 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 권리관계가 깨끗하고 명도 리스크가 적다는 점을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 405,900,000원 ~ 453,700,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 재확인, 임대 수익률 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.