나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11210 [1] 경상북도 구미시 사곡동 213-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석감정 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 사곡동 소재 사곡초등학교 남서측 인근에 위치하며 부근은 노선
상가, 아파트, 단독 및 다가구주택 등으로 형성되어있음.

교통상황

제차량통행 용이하며 제반교통사정 편리함.

형태 및 이용상태

대략 사다리형의 토지로서 동향의 완경사지대에 위치하며 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭약 15미터의 도로와 접하며 기호(3,4)토지 등을.주차장진입로로 이용하고
있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4): 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(
모든축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육
환경 보호에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로포함)
기호(3): 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-20)(모든
축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경
보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건으로서
-외벽: 스톤코트, 외장석, 페인트 등 마감
-내벽: 벽지, 타일, 텍스 등 내부 인테리어 마감
-칭호: 페어그라스 및 샤시 이중창호임.

이용상태

1층: 필로티주차장 및 계단실
2층: 근린생활시설(게임장)
3-5층: 다가구주택

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등임.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 기호(ㄱ) 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본 건물은 공부상 5층건이나 토지의 고저차로 서측도로기준으로 지하1층 지상4층임.
3) 본 건물은 폐문 등으로 내부구조는 관련공부 등을 참작하여 동류형건물의 일반적,
표준적구조를 기준하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물 1층: 필로티주차장 및 계단실, 2층: 근린생활시설(게임장), 3층: 다가구주택으로 이용 중이며, 공부상 5층이나 토지의 고저차로 서측도로기준 지하1층 지상4층임. 목록3,4 토지는 주차장 진입로로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경11210 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평리새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 사곡동 213-1 (신주소: 경상북도 구미시 상사동로 124)

용도: 다가구주택

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 1,689,411,400원

1.3. 면적 정보

토지면적: 466.00㎡ (약 141.0 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 958.14㎡ (약 289.8 평)

건물 제시외면적: 12.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 구미시 사곡동 소재 사곡초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 노선상가, 아파트, 단독 및 다가구주택 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 통행이 용이하며 제반 교통 사정이 편리합니다. 본건 건물은 서측으로 폭 약 15미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 대략 사다리형으로, 동향의 완경사지대에 위치하며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 목록 3, 4 토지는 주차장 진입로로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m)와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.

2.5. 주변 시설

본 건 인근에 사곡초등학교가 위치하며, 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다. 현재까지 주변에 혐오시설이 감지되지는 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2025년 7월 9일 접수된 평리새마을금고의 임의경매 개시 결정(갑24)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 등기된 권리가 말소될 예정입니다.

말소 예정 권리:

* 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을5, 을6, 을7)

* 조두호 가압류 (갑22)

* 구미시 압류 (갑25)

3.2. 인수할 권리

매각으로 인해 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

총 17명의 임차인이 등록되어 있으며, 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

* 김 (보증금: 15,000,000원, 차임: 400,000원, 전입: 2023-04-05, 확정: 2023-03-13, 배당신고: 2025-06-27)

* 김 (보증금: 55,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2015-06-15, 확정: 2015-06-15, 배당신고: 2025-08-08)

* 손 (보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2018-02-23, 확정: 2018-02-26, 배당신고: 2025-08-08)

* 양 (보증금: 10,000,000원, 차임: 250,000원, 전입: 2020-05-04, 확정: 2020-05-04, 배당신고: 없음)

* 이 (보증금: 10,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-05-04, 확정: 2013-11-19, 배당신고: 2025-08-11)

* 이 (보증금: 5,000,000원, 차임: 300,000원, 전입: 2022-10-24, 확정: 2022-10-24, 배당신고: 2025-08-08)

* 이 (보증금: 30,000,000원, 차임: 400,000원, 전입: 2010-05-12, 확정: 2010-05-12, 배당신고: 2025-05-01)

* 이 (보증금: 50,000,000원, 차임: 200,000원, 전입: 2010-05-12, 확정: 2025-04-02, 배당신고: 2025-05-01, 비고: 1차 보증금 증액분 20,000,000원)

* 이 (보증금: 10,000,000원, 차임: 450,000원, 전입: 2022-07-21, 확정: 2022-07-21, 배당신고: 2025-08-18)

* 정 (보증금: 28,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2018-08-13, 확정: 2018-08-13, 배당신고: 2025-08-11)

* 조 (보증금: 40,000,000원, 차임: 200,000원, 전입: 2010-10-25, 확정: 2010-10-25, 배당신고: 2025-01-16)

* 조 (보증금: 55,000,000원, 차임: 50,000원, 전입: 2023-06-16, 확정: 2024-03-29, 배당신고: 2025-01-16, 비고: 1차 보증금 증액분 15,000,000원)

* 조 (보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2022-01-28, 확정: 2022-01-12, 배당신고: 2025-04-18)

* 채 (보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2019-10-28, 확정: 2019-10-28, 배당신고: 2025-09-10)

* 한국토지주택공사(입주자 김 ): (보증금: 75,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2019-12-03, 확정: 2019-11-25, 배당신고: 2025-10-01)

* 한국토지주택공사(입주자 민 ): (보증금: 55,000,000원, 차임: 50,000원, 전입: 2016-10-24, 확정: 2016-11-04, 배당신고: 2025-10-01)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권 및 건물 이용 분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 사곡동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 배후 수요가 풍부한 편입니다. 2층에 게임장 등 근린생활시설이 입점해 있어 유동인구 확보 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 건물 구조 및 이용

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며, 외벽은 스톤코트, 외장석, 페인트 등으로 마감되었습니다. 내부 마감은 벽지, 타일, 텍스 등입니다.

현재 1층은 필로티 주차장 및 계단실, 2층은 근린생활시설(게임장), 3층부터는 다가구주택으로 이용 중입니다.

4.3. 공부상 vs 실제 이용

건축물대장상 5층 건물이나, 토지의 고저차로 인해 서측 도로 기준으로는 지하 1층, 지상 4층의 구조로 이용되고 있습니다. 이는 공부와의 차이일 수 있으나, 현황대로 이용 중입니다.

4.4. 제시외 건물

건물 면적 외에 별도로 12.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

* 건물 층수 불일치: 공부상 5층이나 실제 이용은 지하 1층, 지상 4층으로 확인됩니다. 이는 향후 건축물대장 정정 등 행정적인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 12.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 실제 이용 및 관리에 대한 고려가 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 폐문 등으로 인해 건물 내부 구조 및 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

* 임대 관계: 다수의 임차인이 존재하나, 대항력이 없는 관계로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 구미시 사곡동에 위치한 다가구주택으로, 학교 및 상가, 주거 밀집 지역에 자리하여 입지적 이점이 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 일괄 매각으로 활용 가치가 높습니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 건물 층수 관련 공부상 불일치 및 내부 확인 불가 등의 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 사곡초등학교 인근 상업 및 주거 복합 지역으로 지속적인 수요 기대.

* 권리관계 명확: 임차인 모두 대항력 없으며, 말소기준 권리 이후 등기사항 모두 말소 예정.

* 수익성 잠재력: 다가구주택과 근린생활시설(게임장) 혼합으로 다양한 임대 수익 창출 가능.

* 일괄 매각: 토지, 건물, 제시외 건물까지 모두 취득 가능하여 재산 가치 높음.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,689,411,400원입니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 조사: 유사 건물 및 지역 실거래가 분석

* 명도 비용: 임차인 협상 및 이주 관련 비용

* 수리 및 리모델링 비용: 내부 상태 확인 후 예상 비용 산출

* 향후 임대 수익률 분석: 예상 임대료 및 공실률 고려

상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.