나이스옥션 법원경매 김천 2025타경410 [1] 경상북도 김천시 교동 371 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 교동 소재 '연화지' 북동측 인근에 위치하는 ""(통칭)교동빌라 제4층
제401호"" 단위세대로서, 부근 일대는 단독주택 및 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등
으로 형성되어 있는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 5층건 중 제4층 제401호 단위세대로서
외벽 : 스톤코트 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 장판지, 타일 등 마감
창호 : 하이섀시 복층유리창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, LP가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 대체로 등고, 평탄한 사다리형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남측으로 폭 약4m가량의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(구읍지구), 가축사육제한구역(전부제한구역(전 축
종)), 정비구역, 현상변경허가 대상구역 등에 속함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

별첨 '사진용지'에서와 같이 본건 내부에 부분적인 누수와 내장재 파손 등이 확인되는 경매진
행시 참고하시기 바람.

물건 비고

현황 공실이며, 내부에 부분적인 누수와 내장재 파손 등이 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 김천지원 2025타경410 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 김천지원 2025타경410 (1)

* 소재지: 경상북도 김천시 교동 371 4층401호 (신주소: 경상북도 김천시 갯샘길 24 (교동))

* 건물구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 36.45㎡ (약 11.03평)

* 건물면적: 62.15㎡ (약 18.80평)

* 감정가: 77,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 알찬새마을금고

2. 입지조건

본 물건의 입지 및 주변 환경은 다음과 같습니다.

* 위치: 경상북도 김천시 교동 소재 '연화지' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변으로는 단독주택, 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주택지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

* 토지형상: 인접 대지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 북서측 및 남측으로 폭 약 4m 가량의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(구읍지구), 가축사육제한구역(전축종), 정비구역, 현상변경허가 대상구역 등에 속합니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2014년 04월 30일 접수된 김천중앙새마을금고의 근저당권 (13,000,000원)입니다.

* 총 채권액 (등기부상): 119,800,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 인수할 만한 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 건물의 상권 특성은 다음과 같습니다.

* 건물 용도: 본 건물은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 주거 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 단지 정보: '교동빌라'라는 명칭으로, 2014년 9월에 준공된 5층 규모의 다세대 주택 건물입니다.

5. 생활정보

주변 생활 편의 시설 및 환경 정보입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주요 시설: '연화지' 북동측 인근에 위치하여 자연 환경을 접할 수 있습니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능합니다. 상세 노선 및 배차 간격은 별도 확인이 필요합니다.

* 교육시설: 인근 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 상세 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 현황 공실: 현재 공실 상태이므로 즉시 임대 수익 창출이 가능하지만, 장기 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 내부 하자: 본건 내부에서 부분적인 누수와 내장재 파손이 확인되었습니다. 수리 및 보수 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 정비구역, 현상변경허가 대상구역 등 다양한 도시계획 및 제한사항에 속합니다. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 김천시 교동에 위치한 다세대주택으로, 연화지 인근 주거 지역 내에 자리하고 있습니다. 2014년 준공된 건물로, 권리 관계는 매각으로 모두 소멸되어 인수할 부담은 없습니다. 다만, 내부의 부분적인 누수와 내장재 파손 하자를 반드시 확인하고 수리 비용을 산정해야 합니다. 유사 면적 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치를 높이는 요인은 다음과 같습니다.

* 입지: 김천시 교동, 연화지 인근의 주거 지역 내 위치.

* 명확한 권리: 모든 선순위 권리 및 경매 관련 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권 취득 가능.

* 시세 대비 경쟁력: 유사 면적의 최근 매매가 대비 감정가가 합리적이거나 낮은 수준.

* 활용도: 주거용 또는 임대 수익형 부동산으로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해 시세 분석 및 제반 비용을 고려하였습니다.

* 최근 매매 사례:

* 62.15㎡ (본건 건물 면적과 동일): 85,000,000원 (2025년 7월)

* 57.69㎡: 80,000,000원 (2025년 7월)

* 시세 분석:

* 본건이 속한 '교동빌라'의 유사 면적(62.15㎡) 물건이 2025년 7월에 8,500만원에 거래되었으며, 57.69㎡ 면적 물건은 8,000만원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가 77,000,000원 대비 다소 높은 수준입니다.

* 고려 사항:

* 내부 누수 및 내장재 파손으로 인한 수리비 발생 예상 (구체적인 견적 필요하나, 최소 500만원 이상 소요 예상)

* 취득세, 법무사 비용 등 부대 비용 발생

* 향후 공실 발생 및 임대 수요 변동 가능성

* 예상 입찰가:

* 유사 물건의 최근 매매 시세(8,000만원 ~ 8,500만원)와 감정가(7,700만원)를 종합적으로 고려하였습니다.

* 내부 하자 보수 비용 및 기타 부대 비용을 감안할 때, 77,000,000원 ~ 82,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 본 건은 인수되는 임차 보증금이 없으므로, 입찰가 산정에 추가적인 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.