나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11231 [1] 경상북도 김천시 율곡동 798 김천파크드림시티써밋 101동 8층 802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 율곡동 소재 'KTX김천(구미)역' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 아파트단지, 오피스텔, 관공서, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 기타 생
활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 KTX김천(구미)역, 경부고속도로 동김천IC, 간선도로
및 버스승강장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 제8층 제802호 단위세대로서,

-외 벽 : 화강석붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내 벽 : 벽지붙임, 자기질타일 등 마감,
-바 닥 : 내장바닥재, 자기질타일 등 마감,
-창 호 : 새시이중창호임.

이용상태

주거용오피스텔로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 개별난방시
설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 근린생활시설 및 오피스텔 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 왕복 4차로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2016-03-17), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-02-03)(접합), 가
축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역)(전 축종), 접도구역(2014-01-20)(접도구역), 혁
신도시개발예정지구(2016-03-17)임.

공부와의 차이

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 실제 주거용오피스텔로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및
수리 여부를 확인할 수 없어 탐문 등에 의거 유사 세대의 표준적 내부구조, 사용
자재 등을 기준으로 평가하였으며, 본건 위치 확인은 관련공부 및 현장에서 조사
된 사항을 근거로 확인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 김천지원 2025타경11231 (1)

소재지: 경상북도 김천시 율곡동 798 김천파크드림시티써밋 101동 8층 802호

용도: 오피스텔

감정가: 107,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건축년도: 2017년

1.2. 면적정보

토지면적: 12.32㎡ (약 3.73평)

토지지분: 12.318㎡ (약 3.73평)

건물면적: 42.55㎡ (약 12.87평)

건물지분: 42.55㎡ (약 12.87평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 김천시 율곡동 소재 KTX 김천(구미)역 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트단지, 오피스텔, 관공서, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 KTX 김천(구미)역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

경부고속도로 동김천IC 및 간선도로, 버스승강장 등이 가까이 있어 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용 및 주변 현황

토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형에 가까운 형태로, 근린생활시설 및 오피스텔 부지로 이용 중에 있습니다.

단지 남동측으로는 왕복 4차로의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(전 축종), 접도구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건의 등기부등본상 권리 분석 결과, 말소기준권리인 을1순위 전세권(유한킴벌리주식회사, 110,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 낙찰자가 인수하는 부담하는 등기부상 권리는 없습니다.

총 등기부채권액은 610,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 유한.킴벌리주식회사

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자 정보는 미상입니다.

3.3. 인수 보증금

본 물건은 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 내/외부 환경

본 건은 김천 파크드림 시티써밋 오피스텔 내 위치하며, 25층 건물 중 8층에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 화강석붙임, 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 자기질타일, 바닥은 내장바닥재, 자기질타일, 창호는 새시 이중창호로 마감되었습니다.

급배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

본 물건이 속한 김천혁신도시는 계획적인 도시 개발 지역으로, 관공서 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

KTX 김천(구미)역과의 접근성 또한 우수하여 유동인구가 예상되는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

KTX 김천(구미)역을 비롯한 교통 요충지에 위치하며, 주변 관공서 및 다수의 근린생활시설이 자리하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

아파트단지 및 오피스텔이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 정주 여건이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

본 건의 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 구체적인 내부 구조 및 수리 여부를 정확하게 파악하기 어려웠습니다.

평가는 유사 세대의 표준적 내부 구조 및 사용 자재를 기준으로 이루어졌으므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 직접 확인이 필수적입니다.

6.2. 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이

공부상에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

6.3. 미상 정보

임대 관계에 대한 정보가 확인되지 않아, 정확한 임대 현황 파악이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 KTX 김천(구미)역 인근의 혁신도시 내에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 오피스텔입니다.

2017년에 준공된 비교적 신축급 건물로, 권리관계 또한 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

다만, 내부 상태 확인이 불가하다는 점은 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다.

전반적인 입지와 신축급 건물이라는 점을 고려할 때, 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* KTX 역세권 오피스텔로 높은 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

* 김천혁신도시 내 위치하여 공공기관 및 기업 종사자 등 잠재적 임대 수요가 풍부합니다.

* 2017년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 및 장기적 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 오피스텔 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 776만원에서 971만원 선에서 거래가 이루어졌습니다.

본 건은 42.55㎡ (약 12.87평) 면적에 8층으로, 감정가는 107,000,000원입니다.

유사 면적 및 층수 대비 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 내부 상태 미확인 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.