나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51496 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 464-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 “KG스틸사원아파트” 남측 인근에 위치하고, 주위는 주택 및 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 버스정류장 등으로의 접근성 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 사다리형의 토지로서 현황 '주택 및 제시외건부지 등'으로 이용중임.
일련번호(3): 부정형의 토지로서 현황 '도로 등'으로 이용중임.
일련번호(4): 부정형의 토지로서 현황 '토지임야' 상태임.
일련번호(5): 사다리형의 토지로서 현황 '토지임야' 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로가 소재함.
일련번호(3): 본건이 폭 약 6미터 내외 포장도로임.
일련번호(4): 본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로가 소재함.
일련번호(5): 본건 북서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
일련번호(3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(4,5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

일련번호(1): 제시외건물 및 제시외 물건 등 소재함(별첨 ""지적및건물개황도 및 사진용지"" 참조).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 경량철골구조 기타지붕 1층으로서,(현황'철판기와지붕')
외 벽 : 사이딩패널 마감 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호(2): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2): 기본적인 위생 및 급·배수 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적및건물개황도"" 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 등 포함
-목록1 : 목록2의 부지 및 차고 등으로 이용중
-목록3 : 도로로 출입로 및 인근 주민들의 통행로로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경51496 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 당진축산업협동조합 (추정)

용도: 단독주택

감정가: 482,902,370 원

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 464-22

토지 면적: 1,857.00㎡ (약 561.74 평)

토지 지분: 1,575.9664㎡ (약 476.73 평)

건물 면적: 17.11㎡ (약 5.18 평)

건물 지분: 17.11㎡ (약 5.18 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 115.00㎡ (약 34.80 평)

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

특이사항: 공동담보, 분묘기지권

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다. [cite:Appraisal Summary] "KG스틸사원아파트" 인근에 위치하고 있어 주거 단지와도 인접해 있습니다. [cite:Appraisal Summary] 당진시는 2030년까지 "환 황해 글로벌 항만도시"로의 발전을 목표로 하고 있으며, 송악읍 지역을 핵심 개발 권역으로 설정하여 집중 개발할 계획입니다. 이는 해당 지역의 잠재적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite:Appraisal Summary]

2.3. 토지 이용 및 도로

본건 토지는 일련번호(1)의 주택 및 건부지, 일련번호(3)의 도로(출입로 및 통행로), 일련번호(4, 5)의 임야로 구성되어 있습니다. [cite:Appraisal Summary] 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 통행이 가능합니다. [cite:Appraisal Summary] 다만, 일부 필지가 도로로 이용 중이며, 이 점은 토지 활용에 있어 고려해야 할 사항입니다. [cite:Property Statement Notes]

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

토지 등기부 요약에 따르면, 1971년 최초 소유권 이전 이후 여러 차례 소유권 변동이 있었습니다. 가장 먼저 등기된 권리 중 하나는 2013년 9월 3일에 설정된 당진축산업협동조합의 근저당권 (채권액 481,000,000원)이며, 이는 말소기준권리입니다. [cite:Land Registration Summary] 건물 등기부 요약에서도 2023년 9월 14일에 설정된 당진축산업협동조합의 근저당권 (채권액 481,000,000원)이 말소기준권리입니다. [cite:Building Registration Summary] 2025년 7월 8일 접수된 당진축산업협동조합의 임의경매 개시 결정 등기가 말소기준권리보다 후순위에 있어, 경매를 통해 말소될 예정입니다. [cite:Land Registration Summary, Building Registration Summary]

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). [cite:Tenant Status] 그러나 토지 및 건물 감정평가서 요약에서 "임대관계는 미상임"이라고 명시되어 있어, 현재 임차인이 거주하고 있는지 여부와 그 계약 내용은 불분명합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리인 당진축산업협동조합의 근저당권 (토지: 2013-09-03, 건물: 2023-09-14)보다 선순위인 권리는 등기부 요약상 없는 것으로 보입니다. 따라서, 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우, 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것입니다. 다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 기재되어 있습니다. [cite:Property Statement Notes] 이는 등기부상 지상권(을6)이 말소된 것으로 표시되어 있음에도 불구하고, 인수될 가능성이 있는 권리가 존재할 수 있음을 시사하므로 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 연립, 다세대 주택에 대한 것으로, 전용 면적 기준 가격을 보여줍니다. [cite:JSON Sales Data] 예를 들어, 79.23㎡ 면적의 연립주택이 450,000,000원에 거래되었고, 68.74㎡ 면적의 다세대주택이 700,000,000원에 거래되었습니다. [cite:JSON Sales Data]

그러나 본건은 17.11㎡의 작은 건물과 1,857.00㎡의 넓은 토지를 가진 단독주택이라는 점에서 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 가치는 건물보다는 광대한 토지 면적에 있을 것으로 보입니다.

과거 토지 매매 사례를 보면, 송악읍 중흥리 지역의 자연녹지지역 내 임야 또는 답의 경우, 3.3㎡당 약 30만원에서 10만원 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 최근 거래된 토지 정보에서는 3.3㎡당 20만원에서 80만원까지 다양하게 나타납니다. 본건의 토지 면적(1,857㎡)에 이러한 가격을 적용하면 토지 가치는 약 1억 1천만원에서 15억원까지 넓게 추정될 수 있습니다.

본건의 감정가 482,902,370원은 넓은 토지 면적과 주위 개발 가능성, 그리고 잠재적 리스크(분묘기지권 등)를 고려했을 때, 토지 가치 중심으로 산정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 건물 용도 및 가치

건물은 경량철골구조의 단독주택으로, 면적은 17.11㎡에 불과합니다. [cite:Building Appraisal Summary] 현재 단독주택으로 이용 중이나, 건물 자체의 가치는 크지 않으며, 토지 활용 계획에 따라 증축, 신축 또는 기존 건물의 활용 여부를 판단해야 할 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학교

본건 소재지인 송악읍 중흥리 인근은 주택, 농경지, 자연림이 혼재된 지역이나, [cite:Appraisal Summary] 당진시 송악읍은 산업단지 개발과 인구 유입이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다.

당진시 송악읍 중흥리 지역에는 '송악초등학교'가 인근에 위치해 있으며, 어르신들을 위한 '충남형 공동생활홈(실버홈)' 조성 계획도 추진되고 있어, 지역 사회 복지 및 생활 편의 시설 확충이 기대됩니다. 주변 편의시설에 대한 자세한 정보는 별도 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 상 특이사항

* 분묘기지권: 본건 토지에는 분묘기지권이 존재합니다. 이는 분묘를 사용할 권리가 있다는 의미로, 토지의 이용 및 개발에 제약이 될 수 있는 중대한 사항입니다. [cite:Special Notes]

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. [cite:Special Notes] (단, 등기부 요약에서는 해당 내용 확인 불가)

* 미확인 임차인: 임대 관계가 불명확하고, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. [cite:Tenant Status, Appraisal Summary]

* 지상권 관련 불확실성: 등기부상 말소된 지상권이 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있어, 해당 권리의 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. [cite:Property Statement Notes, Land Registration Summary]

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. [cite:Appraisal Summary] 일부 필지는 준보전산지로도 지정되어 있어, 건축 및 개발에 있어 관련 법규에 따른 제한이 따릅니다.

6.3. 제시외 건물 및 부지 이용

건물 제시외 면적이 115.00㎡에 달하며, 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. [cite:Special Notes] 또한, 토지 일부가 도로 및 인근 주민 통행로로 이용되고 있어, 실제 토지 사용 및 개발 시 인접 토지와의 관계, 도로 이용에 관한 사항을 면밀히 검토해야 합니다. [cite:Property Statement Notes]

7. 종합 의견

본건은 충남 당진시 송악읍 중흥리에 위치한 단독주택 및 토지입니다. 1,857㎡의 넓은 토지 면적이 주요 자산 가치로 평가됩니다. [cite:Appraisal Summary] 주변 지역은 개발 계획이 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 분묘기지권, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역 등 토지 이용 제한, 미확인 임차인 및 지상권 관련 불확실성 등은 투자 시 유의해야 할 리스크 요인입니다. [cite:Special Notes, Appraisal Summary] 제시외 건물 및 토지의 일부 도로 이용 역시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 1,857㎡의 넓은 토지는 향후 개발 가능성이 높으며, 재산 가치 상승의 핵심 요인이 될 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 당진시의 '환 황해 글로벌 항만도시' 비전 및 송악읍 집중 개발 계획은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 분묘기지권, 토지 이용 제한 등 일부 리스크 요인으로 인해, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 482,902,370원입니다. [cite:Appraisal Value] 주변의 연립/다세대 주택 시세는 3.3㎡당 약 500만원에서 1000만원 수준으로 형성되어 있으나, [cite:JSON Sales Data] 본건은 단독주택에 넓은 토지를 가진 물건이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

토지 거래 사례를 참고하면, 자연녹지지역의 토지 가격은 3.3㎡당 약 20만원에서 80만원 선으로 형성되어 있습니다. 본건의 토지 면적(1,857㎡)에 이러한 시세를 적용하면 토지 가치는 약 1억 1천만원에서 4억 7천만원까지 추정됩니다.

감정가는 이러한 토지 가치를 초과하는 수준으로, 넓은 토지 면적과 개발 잠재력을 반영한 것으로 보입니다. 분묘기지권, 토지 이용 제한, 미확인 임차인 등의 리스크 요인을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 3억 8천만원 ~ 4억 3천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 추가적인 심층 분석 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.