나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51492 [1] 충청남도 당진시 송산면 유곡리 861 당진엠코타운 109동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 유곡리 소재 '유곡초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주
위는 각종 근린생활시설, 학교, 전, 답등의 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 중
제109동 제5층 제503호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 난방설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로서, 현황 ""아파트 건부지 등""으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동, 서, 북측으로 로폭 약 25m 내외의 포장도로가 소재하고, 본건 남측으로 로폭 약
15m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

유곡리 861 :도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접
합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(송산2일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,기
타<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번에 대한 주택임차권등기(2024.2.2. 제3973호)있음.(임대차보증금 160,000,000원/ 전입일 2022.4.13./ 점유개시일자 2022.4.18./확정일자 2022. 4. 18.)배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리 승계함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 부동산 정보

본 물건은 충청남도 당진시 송산면 유곡리 861에 소재한 당진엠코타운 109동 5층 503호 아파트입니다.

사건번호는 서산지원 2025타경51492 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

본 물건의 감정가는 146,000,000원입니다.

토지 면적은 54.66㎡ (약 16.54평)이며, 건물 면적은 84.95㎡ (약 25.70평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 17층 건물 중 5층에 위치하고 있으며, 2013년 5월 27일에 사용승인되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

3. 입지 조건

본 물건은 충청남도 당진시 송산면 유곡리 소재 '유곡초등학교' 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변으로는 각종 근린생활시설, 학교, 그리고 농경지가 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

본건 동, 서, 북측으로는 약 25m 내외의 포장도로가, 남측으로는 약 15m의 포장도로가 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 일반산업단지(송산2일반산업단지)로 지정되어 있습니다.

4. 권리 분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 9월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

따라서, 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 5번에 등기된 주택임차권(2024년 2월 2일 접수)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

해당 임차인은 박상민 씨로, 보증금 160,000,000원, 전입일자 2022년 4월 13일, 점유개시일자 2022년 4월 18일, 확정일자 2022년 4월 18일입니다.

만약 배당 절차에서 보증금 160,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 신청 채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 권리를 승계하였습니다.

5. 상권 분석

물건 인근에는 각종 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

또한, 학교 및 농경지가 혼재된 지역 특성상 상업 시설의 밀집도는 높지 않을 것으로 예상됩니다.

일반산업단지가 인접해 있어 해당 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 상권의 영향도 있을 수 있습니다.

6. 생활 정보

본 물건이 속한 당진엠코타운은 2013년 5월에 사용 승인된 아파트로, 총 11개 동에 855세대가 거주하고 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

단지 주변으로 버스 정류장이 소재하여 시내 이동이 가능합니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 일반산업단지가 인접해 있다는 점은 고려할 필요가 있습니다.

7. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권이 존재한다는 점입니다.

임차인의 보증금 160,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 실질 부담액이 증가하게 됩니다.

또한, 일반산업단지 인접 지역이라는 점은 향후 지역 개발이나 환경적인 측면에서 고려해야 할 요소가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 경매 물건은 당진시 송산면 당진엠코타운 내에 위치한 아파트입니다. 감정가는 1억 4천 6백만원이며, 전용면적 84.95㎡(약 25.70평)의 규모를 가지고 있습니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 매수인에게 대항력이 있는 임차인이 존재하여 보증금 1억 6천만원의 전부 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이 점은 입찰 시 매우 신중한 판단을 요구합니다.

입지 조건은 학교와 근린생활시설이 인접해 있고 교통 접근성도 양호한 편이나, 일반산업단지가 근처에 있어 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

9. 투자 포인트

본 물건의 핵심 투자 포인트는 대항력 있는 임차인 인수 부담을 고려한 투자 결정입니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인은 인수 금액만큼 추가 부담을 안게 됩니다.

따라서, 임차인의 배당 예상액을 파악하거나, 보증금 인수 금액을 고려하여 매우 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

향후 송산2일반산업단지와 관련된 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 장기적인 관점에서 고려할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 인수 보증금 160,000,000원을 제외하고 계산하라는 원칙에 따라 부동산의 순수 가치에 대한 입찰가를 도출해야 합니다.

최근 매매 사례를 보면 2026년 7월에 150,000,000원의 거래가 여러 건 확인되었습니다.

감정가는 146,000,000원입니다.

그러나 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 한다는 점을 고려하면, 매수인의 총 실질 부담액은 입찰가에 160,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

예를 들어, 최근 실거래가 수준인 150,000,000원에 낙찰받는다 하더라도, 총 지출액은 150,000,000원(입찰가) + 160,000,000원(인수 보증금) = 310,000,000원이 되어 시장 가치를 크게 상회합니다.

따라서, 이러한 조건 하에서는 실질적인 이윤을 얻기 어렵거나 손실이 발생할 수 있어, 입찰가는 매우 낮게 책정될 가능성이 높습니다.

인수 보증금 160,000,000원을 고려했을 때, 매수인이 부담해야 할 총 금액이 현재 시세 150,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이는 사실상 입찰가를 0원에 가깝게 책정해야 함을 의미합니다.

매우 보수적으로, 해당 물건의 잠재적 가치와 인수 위험을 고려하여 50,000,000원 이하로 입찰가를 고려하거나, 유찰 가능성을 염두에 두어야 할 것으로 판단됩니다.

(참고: 총 실질 부담액 = 입찰가 + 인수 보증금 잔액)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.