나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51520 [1] 충청남도 서산시 읍내동 102-125 코오롱레이크뷰 13층1318호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 읍내동 소재 ""서산중앙호수공원"" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건 내 제13층 제1318호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대 미상임.
-본건은 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인하여 내부확인은 탐문조사, 평가관련자료, 건축물현황도 등을 참고하였으며 실제와 차이가 발생할 수 있으니 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 6번 임차권등기 (서산지원 2024카임1126, 2024.9.6등기) 있음.(임대차보증금 1억2천만 원, 전입일 2022.9.6, 확정일자 2022.9.6.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51520 (1)

소재지: 충청남도 서산시 읍내동 102-125 코오롱레이크뷰 13층 1318호

용도: 오피스텔

감정가: 162,000,000원

토지면적: 5.52㎡ (약 1.67평)

토지지분: 5.5227㎡ (약 1.67평)

건물면적: 34.22㎡ (약 10.35평)

건물지분: 34.22㎡ (약 10.35평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 서산시 읍내동 소재 "서산중앙호수공원" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제13층 제1318호로서, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 샷시 창호 등임.

* 이용상태: 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

* 토지형상 및 이용상태: 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남측 및 동측으로 공도와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)임.

* 주변 시설: 본건 인근에는 서산중앙호수공원이 위치하며, 공동주택, 근린생활시설, 서산시 보건소 등이 소재하여 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역임. 지도상 확인 결과, 인근에 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

* 채권 총액: 9,208,088,141원

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (허지웅, 2023.07.17, 40,000,000원). 본 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강응구

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.09.06

* 확정일자: 2022.09.06

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 순위 6번 임차권등기 (서산지원 2024카임1126, 2024.9.6 등기).

* 권리분석: 강 임차인은 대항력이 있으며, 을구 순위 6번 임차권등기는 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임.

* 인수되는 권리:

* 을구 순위 6번 임차권등기 (강응구, 보증금 1억 2천만원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 6번 임차권등기 (강응구, 보증금 1억 2천만원).

1.3. 상권분석

* 본건은 서산중앙호수공원 인근에 위치하며, 주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 준주거지역에 해당하여 상업 및 주거 기능이 복합된 상권을 형성할 것으로 보임.

* 인근의 근린생활시설 및 상업시설과의 연계성을 바탕으로 안정적인 상권 유지 및 발달 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 주변에는 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이함.

* 서산중앙호수공원과 인접하여 쾌적한 주거 및 여가 환경을 누릴 수 있음.

* 건물 자체적으로 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 을구 순위 6번 임차권등기의 채무(보증금 1억 2천만원)가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 그대로 인수된다는 점임.

* 미변제 보증금 인수: 만약 경매에서 해당 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 실제 취득 비용이 증가함.

* 최근 실거래가와 보증금 비교: 본건과 유사 면적(약 24.3㎡ ~ 25.41㎡)의 오피스텔 최근 실거래가가 약 5,500만원 ~ 6,900만원 수준인 점을 감안할 때, 1억 2천만원의 임차 보증금을 인수하는 것은 상당한 부담이 될 수 있으며, 투자금 회수 또는 수익 창출에 큰 어려움이 예상됨.

* 내부 확인 제한: 감정평가 당시 이해관계인의 부재 및 비협조로 내부 확인이 탐문, 평가자료, 건축물현황도 등을 참고하였기에, 실제 내부 구조, 이용상황, 관리 상태 등에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서산시 읍내동 코오롱레이크뷰 오피스텔로, 서산중앙호수공원 인근에 위치하여 입지 및 생활 환경은 양호한 편임.

* 하지만, 1억 2천만원의 대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 법적, 재정적 부담으로 작용함.

* 최근 실거래가를 고려했을 때, 인수되는 보증금액이 부동산의 현재 시장 가치를 훨씬 상회할 가능성이 매우 높아, 순수 투자로서 접근 시 상당한 손실 위험이 존재함.

* 따라서, 권리 분석 및 인수되는 보증금 관련 사항을 매우 면밀히 검토하고, 잠재적 손실 규모를 정확히 파악한 후 신중한 입찰 결정이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 서산중앙호수공원 인근의 쾌적한 주거 환경: 공원 이용 및 주변 녹지 공간 확보.

* 오피스텔로서의 실거주 및 임대 수익 잠재력 (단, 인수되는 임차인의 영향 및 시세 대비 과도한 보증금 부담 고려 필수).

* 부동산 강제경매로 인한 시세 대비 저가 매수 가능성 (단, 인수되는 채무액이 이를 상쇄하고도 큰 손실을 야기할 가능성이 높음).

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 전용면적은 34.22㎡ (약 10.35평)임.

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적(약 24.3㎡ ~ 25.41㎡)의 오피스텔 매매가는 5,500만원에서 6,900만원 수준임.

* 이는 평당 약 216만원에서 272만원 수준으로, 본건의 전용면적 34.22㎡에 적용 시, 예상 시장 가치는 약 7,400만원에서 9,200만원 범위로 추정됨.

* 하지만, 매수인에게 인수되는 임차 보증금이 1억 2천만원임을 감안하면, 이 물건의 실질적인 총 취득 비용은 입찰가에 더하여, 1억 2천만원에서 경매 배당으로 변제되는 금액을 차감한 잔액을 추가로 부담하게 됨.

* 현재 시세 기준 순수 부동산 가치만을 고려한 희망 입찰가는 대략 80,000,000원 수준으로 제시할 수 있으나, 이는 인수되는 1억 2천만원의 보증금과는 별개로 산정된 금액임.

* 따라서, 본 건은 입찰가로 80,000,000원을 제시하더라도, 실제로는 1억 2천만원의 보증금을 인수해야 하므로 총 취득 비용은 1억 2천만원 이상이 되며, 이는 현재 시장 가치(약 7,400만원 ~ 9,200만원)를 초과하는 금액임. 결과적으로 입찰가와 상관없이 상당한 금전적 손실이 발생할 가능성이 매우 높음.

* 투자자께서는 인수되는 보증금 1억 2천만원으로 인한 실질적인 총 취득 비용을 고려하여, 반드시 신중하게 입찰 여부를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.