나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11962 [1] 충청남도 천안시 동남구 영성동 48-9 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 영성동에 소재하며, ""천안중앙시장"" 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등으로 형성된 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제304호로서,
외벽: 외장벽돌, 페인팅 등 마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

공동 위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(일봉중앙지구) <자연재해대책법>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 천안지원 2025타경11962 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 영성동 48-9 3층304호 (신 주소: 충청남도 천안시 동남구 미나릿길 39)

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제304호

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 감정가: 220,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

* 토지면적: 20.97㎡ (약 6.34평)

* 토지지분: 20.97㎡ (약 6.34평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 59.41㎡ (약 17.98평)

* 건물지분: 59.41㎡ (약 17.98평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 충청남도 천안시 동남구 영성동에 위치하며, '천안중앙시장' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 상업지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변시설

* 천안중앙시장이 인근에 위치하여 다양한 생활 편의시설 및 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 주변 지역은 상업 및 주거지역이 혼합되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 현재까지 파악된 정보상으로 인근에 혐오시설이나 심각한 소음 발생 시설 등은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

* 본 건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 등기부 상 주요 권리로는 소유권이전(신탁등기말소) (갑3, 2022-02-18), 주택임차권 (을1, 2024-03-12), 강제경매 (갑7, 2025-07-02), 압류 (갑9, 2025-09-15) 등이 있습니다.

3.2. 말소기준권리

* 본 경매 사건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기 (갑7, 2025-07-02)입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 본 건에서는 을구 1번 주택임차권 (양 , 보증금 192,000,000원)이 말소기준권리보다 선순위이며, 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 양

* 보증금: 192,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-18

* 확정일자: 2021-12-30

* 대항력: 있음

* 임차인 양 님은 대항력이 있으며, 보증금 192,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 천안중앙시장 인근 상업지역에 위치하여 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다.

* 주변에 다수의 근린생활시설 및 공동주택이 밀집해 있어 배후 수요는 확보될 것으로 보입니다.

* 다만, 상업지역 내 일반적인 경쟁 심화는 상존할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 천안중앙시장이 인근에 위치하여 장보기 등 생활 편의성이 높습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료시설

* 인근 지역에 병원, 의원 등 의료 시설이 접근 가능할 것으로 보입니다.

5.4. 기타

* 상업 및 주거지역이 혼합된 환경으로, 일반적인 도시 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

* 가장 큰 리스크는 임차인 양 씨의 보증금 192,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 만약 경매 절차에서 임차인에게 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 해당 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 따라서 실제 인수해야 할 총 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 건물의 노후화 정도, 유지보수 상태 등은 별도 확인이 필요합니다.

* 상업지역 내 일반적인 소음, 주차 문제 등이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 천안시 동남구의 중심 상업지역에 위치한 아파트 물건으로, 시장 접근성 등 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 다만, 1억 9천 2백만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 권리 분석 시 해당 임차인의 배당 순위 및 예상 배당 금액을 면밀히 검토하고, 인수되는 보증금을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 천안 중심 상업지역의 아파트 물건으로, 향후 지역 개발 및 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 천안중앙시장 등 풍부한 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리적 부담(임차인 보증금 인수)을 충분히 해소할 수 있는 가격에 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 220,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 192,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 임차인 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정됩니다.

이는 입찰가를 결정하는 하나의 참고 요소일 뿐, 실제 매수 시 총 취득 비용은 '건물 취득가' + '인수 보증금'이 됩니다.

간단한 예시 산정:

감정가(220,000,000원) - 인수 보증금(192,000,000원) = 28,000,000원

따라서, 단순히 감정가와 인수 보증금만을 고려한 단순 계산으로는 28,000,000원을 기준으로 삼을 수 있습니다.

그러나 실제 입찰가는 해당 물건의 정확한 시세, 명도에 소요되는 비용, 부동산 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건의 경우, 인수되는 192,000,000원의 보증금이 상당하므로, 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.