나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11961 [1] 충청남도 천안시 동남구 영성동 48-9 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 영성동 소재 ""중앙동주민센터"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상가, 주택등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층(사용승인일: 2020.3.30) 건물의 제 3층 303호로

외벽: 시멘트몰탈위 페인트, 벽돌 마감등
내벽: 타일 및 일부벽지마감등
창호: 샷시창호등

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 위생설비, 배수설비, 난방설비, 승강기설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형토지로서 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 4미터의 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(일봉중앙지구)<자연재해대책법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 천안지원 2025타경11961 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 영성동 48-9, 3층 303호 (신주소: 충청남도 천안시 동남구 미나릿길 39)

용도: 아파트

감정가: 201,000,000원

토지면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

건물면적: 51.32㎡ (약 15.52평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 영성동에 소재하며, 북서측으로 중앙동 주민센터가 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상가와 주택이 혼재하는 지역으로, 과거 낙후되었던 골목들이 도심 재생 사업을 통해 '미나릿길 벽화마을'로 재탄생하여 독특한 볼거리를 제공하는 명소로 자리 잡았습니다. 교통은 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 천안역이 도보 약 15분 거리에 위치해 있습니다. 또한, 남산중앙시장과 중앙시장이 인접해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 할 수 있는 권리입니다.

- 임차인: 김소라

- 보증금: 190,000,000원

- 전입일자: 2022년 4월 29일

- 확정일자: 2022년 4월 5일

- 대항력: 있음

- 비고: 임차인은 확정일자를 먼저 받았으나, 전입일자가 해당 물건의 말소기준권리(강제경매 접수일자 2025년 7월 2일)보다 선순위에 있어 대항력이 인정됩니다. [cite:provided info]

- 물건명세서상 본 물건의 매각으로 인해 을구 1번 주택임차권(임대차보증금 190,000,000원)은 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite:provided info]

- 등기부등본상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매(갑6, 2025.07.02 접수)입니다. 이보다 앞선 권리로는 신탁등기 말소(갑3), 주택임차권(을1, 2022.04.29 접수)이 있으며, 이후 압류(갑7, 2025.09.15 접수)가 있습니다. [cite:provided info]

4. 상권분석

본 물건이 소재한 영성동 일대는 천안의 구도심 지역으로서, 미나릿길 벽화마을 조성과 같은 도심 재생 사업을 통해 젊은 활기를 되찾고 있는 곳입니다. 주변에는 상가와 주택이 혼합되어 있으며, 중앙시장 등 재래시장과 인접하여 소규모 상업 활동이 활발합니다. 본 물건의 토지이용계획은 '일반상업지역'으로, 이는 향후 상업시설 용도로의 활용 가능성도 내포하고 있습니다. [cite:provided info] 하지만 아파트 용도로 사용되고 있으며, 건축물대장상 기타 용도에 '업무시설'이 포함되어 있다는 점도 주목할 만합니다. [cite:provided info - JSON]

5. 생활정보

주변 교통은 시내버스 승강장 및 천안역을 통해 편리하게 이용 가능하며, 남산중앙시장, 중앙시장 등 전통 시장이 가까이 있어 장보기 및 일상생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다. 또한, 미나릿길 벽화마을이라는 관광 명소가 인근에 있어 지역의 문화적 특성을 느낄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. [cite:provided info] 또한, 일반상업지역에 속해 있으면서 공동주택 및 업무시설로 이용되고 있다는 점은 향후 용도 변경이나 상업적 활용 가능성을 고려할 수 있으나, 현행 법규 및 규제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. [cite:provided info - JSON] 검색 결과, 천안시 내에서 생활폐기물 소각장, 매립장 등 혐오시설 관련 논의가 있었으나, 본 건의 직접적인 인근 지역에서 해당 시설이 운영되고 있거나 예정되어 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안 구도심 지역에 위치하며, 도심 재생 사업으로 조성된 미나릿길 벽화마을과 전통 시장이 인접하여 주거 환경 및 생활 편의성이 양호합니다. 다만, 1억 9천만 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인으로 작용합니다. [cite:provided info] 일반상업지역이라는 용도 지역은 향후 투자의 다양성을 제공할 수 있으나, 현재는 아파트로서 활용되고 있다는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 도심 재생 사업으로 활성화된 지역 내 위치 (미나릿길 벽화마을 인근)

- 천안역 및 주요 시장 접근성이 우수한 입지

- 일반상업지역 내 아파트로서, 추후 용도 관련 잠재적 가치 고려 가능 [cite:provided info - JSON]

9. 예상 입찰가

감정가 201,000,000원에서 인수해야 할 임차인 보증금 190,000,000원을 제외하면, 순수 투자 금액으로 고려해야 할 부분이 11,000,000원임을 알 수 있습니다. [cite:provided info] 따라서, 이러한 점을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 실제 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 해당 임차인의 배당 현황 등에 따라 달라질 수 있으나, 상기 인수한 보증금을 고려하여 총 매입 비용이 감정가를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 11,000,000원 수준에서 시작하여, 시장 상황에 따라 유동적으로 조절하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 보증금 전액 회수가 어려운 임차인이 존재하므로, 실질적인 매수인의 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금 중 미회수액)을 면밀히 계산하여 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.