나이스옥션 법원경매 천안 2025타경592 [1] 충청남도 아산시 둔포면 산전리 334-27 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 산전리 소재 '관대초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주변은 전원주택, 공장, 농경지 등이 혼재하는 전원주택단지로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) - 정방형 평지로서, 가격조사일 현재 '단독주택' 으로 이용 중임.
기호(3) - 부정형 평지로서, 가격조사일 현재 '도로' 로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) - 본건 남서측으로 약 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호(3) - 약 폭 6미터 정도의 단지내 도로 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률> 임.

기호(3)
계획관리지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물의 단독주택으로,
(사용승인일자: 2019년 12월 13일)

외벽: 드라이비트 및 일부 치장벽돌쌓기 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 하이샷시 이중 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 난방시설 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ) 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 천안지원 2025타경592 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 둔포면 산전리 334-27 (도로명주소: 충청남도 아산시 산전길70번길 23-3)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 527,126,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 송

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 1548.00㎡ (약 468.32평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 239.40㎡ (약 72.42평)

* 건물 제시외면적: 21.00㎡ (본건 매각에 포함)

1.3. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택

* 사용승인일자: 2019년 12월 13일

* 외벽: 드라이비트 및 일부 치장벽돌쌓기

* 내벽: 벽지 및 일부 타일

* 창호: 하이샷시 이중 창호

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 시설 완비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 아산시 둔포면 산전리 소재 '관대초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 전원주택, 공장, 농경지 등이 혼재하는 전원주택단지로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

* 인접한 남서측으로는 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 기호(3)은 약 6미터 정도의 단지내 도로로 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 토지(기호1, 3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)에 해당합니다.

* 토지(기호3)의 일부는 생산관리지역에도 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 본건의 말소기준권리는 2020년 1월 2일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(채권액 420,000,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재까지 파악된 내용상 없음)

3.2. 등기부현황

* 토지 등기부에는 갑구에 공유자이전, 소유권이전 등이, 을구에 근저당권 2건(총 520,000,000원) 및 임의경매 개시결정(말소)이 기재되어 있습니다.

* 건물 등기부에는 갑구에 소유권보존, 임의경매 개시결정(말소)이, 을구에 근저당권 2건(총 520,000,000원)이 기재되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 520,000,000원

* 말소기준권리 외 근저당권은 전영이 명의로 100,000,000원입니다.

* 본 경매는 송탄새마을금고의 신청으로 진행 중이며, 채권액은 358,921,690원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 확인되었으며, 혹시 모를 미등기 전세권이나 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로 현장 조사를 통해 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 아산시 둔포면 산전리는 전원주택 단지와 농경지, 일부 공장이 혼재된 지역입니다.

* 주변에 대규모 상업시설이나 중심 상권은 형성되어 있지 않으며, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의시설이나 소매점 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

* 전원주택 단지 특성상 조용한 주거 환경을 제공하지만, 상업 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 가장 가까운 교육시설로는 관대초등학교가 남동측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 편의시설, 병원, 마트 등은 둔포면 소재지 또는 인근 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

* 차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 시에는 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 가축 관련 사업이나 축사 신축 등은 제한될 수 있습니다.

* 부동산 임의경매 사건이므로 채권 관계 및 권리 변동 사항을 철저히 분석해야 합니다.

* 감정평가서 상 '제시외 건물(ㄱ)'이 매각에 포함되므로, 해당 건물의 현황 및 법적 문제 여부를 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상인 점은 권리분석 및 명도 과정에서 추가적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 신축된 비교적 신축 단독주택으로, 넓은 토지를 보유하고 있어 전원생활을 누리기에 적합한 물건입니다. 다만, 주변 환경이 전원주택, 공장, 농경지가 혼재된 지역 특성상 조용한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합할 것으로 보이며, 상업 시설 접근성이나 대중교통 이용 편의성은 다소 부족할 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 하로 정리될 것으로 예상되나, 임대차 관계 등은 별도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 사용승인) 단독주택으로 건물의 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 넓은 토지 면적(1548㎡)을 보유하고 있어 활용도가 높습니다.

* 개발 가능성이 있는 계획관리지역에 해당합니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 527,126,000원이며, 등기부 채권 총액은 520,000,000원으로 감정가와 유사한 수준입니다. 비교적 신축 건물이라는 점과 넓은 토지를 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준을 유지하거나 약간 상회할 가능성이 있습니다. 다만, 경매 물건의 특성상 입찰 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 470,000,000원에서 527,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상되며, 보수적으로 510,000,000원을 목표 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.