나이스옥션 법원경매 논산 2025타경447 [1] 충청남도 논산시 상월면 석종리 54-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 상월면 석종리 소재 ""돌밭들"" 남측 인근에 위치하는 토지들로서,
본건 주위는 농경지, 단독주택 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경 보통시됨.

교통상황

기호1,2)토지 공히 지적도상 맹지로서, 타인 토지를 경유하여 접근 가능하고, 인근 공도에
시내버스정류장이 위치하는 바 대중교통 수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,2) 부정형 완경사의 ""전""으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.,

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호1,2)토지의 공부상 지목은 ""전""이나 극히 일부가 ""임야""로 사료되나 정확한 경계
및 면적은 측량을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 토지는 외관상 분묘가 소재하지 않는 것으로 사료되나, 수목에 가리워진 분묘가 있을
수 있으니 주의하시기 바라며, 본건 토지 중 일부는 임야이나, 임야 지상에 생육하는 자연생
수목은 거래의 관행을 고려하여 토지에 포함 평가하였음.

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수)
2. 공부상 지목은 “전”이나 일부 현황은 “임야”임
3. 분묘소재 여부 불분명(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
4. 지적도상 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경447 (1)

소재지: 충청남도 논산시 상월면 석종리 54-1

용도: 전

감정가: 436,095,000원

토지면적: 7929.00㎡ (약 2399.12평)

토지지분: 7929㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 황OOOOOO (황산새마을금고)

2. 입지조건

본건은 충청남도 논산시 상월면 석종리 소재 "돌밭들" 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경

본건 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 토지는 지적도상 맹지로서, 타인 토지를 경유하여 접근이 가능합니다. 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 수단 접근성은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형이며 완경사를 이루는 "전"(밭)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지에 해당합니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역 (2025-07-11)(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 황산새마을금고 근저당권 (2015-05-29)

등기부 요약

소유권이전: 박종욱 (1999-04-03, 매매)

근저당권: 황산새마을금고 (2015-05-29, 금600,000,000원, 말소기준권리)

지상권설정: 황산새마을금고 (2015-06-02, 말소)

임의경매개시결정: 황산새마을금고 (2025-07-09, 228,924,480원, 말소)

등기부채권 총액: 600,000,000원 (등기부상 채권 최고액 기준)

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재까지 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 등기부 정보 및 물건명세서상 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 물건명세서에 "지상권개요"가 언급되었으나, 등기부상 관련 권리는 말소 처리되어 있습니다.)

4. 상권분석

제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석이 어렵습니다. 본건 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 특정 상업지구에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다. 주변에 유동인구가 많거나 상업 활동이 활발한 지역은 아닌 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

제공된 정보만으로는 상세한 생활 편의시설에 대한 분석이 어렵습니다. 교통 상황에서 대중교통 접근성이 보통으로 언급되었으나, 주변 편의시설(마트, 병원, 학교, 관공서 등)에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 해당 지역은 농촌 지역 특성상 편의시설이 밀집해 있지 않을 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요

본건은 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 해당 자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

공부상 지목과 현황 차이

공부상 지목은 "전"(밭)이나, 현황은 일부 "임야"(산지)로 추정됩니다. 정확한 경계 및 면적은 별도의 측량이 필요할 수 있으며, 이는 추후 이용 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

분묘소재 여부 불분명

현장 방문 시 외관상 분묘가 보이지 않으나, 수목에 가려져 있거나 발견되지 않은 분묘가 존재할 가능성이 있습니다. 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

지적도상 맹지

본건 토지는 지적도상 도로에 직접 접하지 않는 맹지입니다. 타인 토지를 경유하여 접근해야 하므로, 토지 이용 및 건축 등과 관련하여 법적, 실질적 제약이 따를 수 있습니다.

토지 이용 제한

생산관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 토지 이용 시 관련 법규에 따른 제한을 받습니다.

임대 여부 미상

현장 방문 시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 상월면 소재의 전(밭)으로, 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 그러나 지적도상 맹지이며, 일부 현황이 임야와 혼재되어 있고, 분묘 존재 가능성이 있다는 점은 토지 이용 및 개발에 있어 상당한 제약 요인이 될 수 있습니다. 또한, 농지이므로 농지취득자격증명이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 매수 기회를 잃을 수 있습니다. 등기부상 권리관계는 근저당권자가 경매를 신청하여 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 다만, 위의 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 시장 가치 재검토

감정가는 436,095,000원이지만, 맹지, 농지법규, 분묘기지권 가능성 등 여러 제약 요인을 고려하여 실제 활용 가치 및 시장 거래 가격을 면밀히 재검토해야 합니다.

농지로서의 가치 활용

해당 토지가 농지로서의 가치를 충분히 가지고 있다면, 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자에게는 투자 기회가 될 수 있습니다.

향후 개발 가능성 및 개발 계획 확인

해당 지역의 도시 계획 및 개발 계획을 확인하여 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 436,095,000원입니다.

인수 보증금(임차보증금)이 0원이고, 말소기준권리 이하 등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되므로, 감정가가 입찰가 산정의 주요 기준이 될 수 있습니다.

그러나 본건은 지적도상 맹지, 농지취득자격증명 필수, 공부상 지목과 현황의 차이, 분묘기지권 성립 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 제약 사항들은 토지의 실제 활용 가치를 감소시키므로, 입찰가 산정 시 이러한 위험 요인들을 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가 이하로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산출은 현장 조사를 통한 상세한 리스크 분석, 주변 시세 조사, 그리고 법률 전문가의 자문을 통해 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.