나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502910 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 20층2039호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 ""세종도서관"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용빌딩, 관공서, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업업무지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물(2014년 9월 4일 사용승인) 20층 2039호로서
외벽 : 인조석, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측, 서측 이면도로에서 지하 주차장으로 자동차의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구) , 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502910 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 20층 2039호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 94,000,000원

* 토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

* 토지지분: 5.79㎡

* 건물면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

* 건물지분: 22.42㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 세종특별자치시 어진동 소재 ""세종도서관"" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주위는 상업업무용빌딩, 관공서, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업업무지대이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (세종세무서장, 2024-08-22)

* 등기부 요약:

* 소유권이전: 김현우 (2014-11-28), 한해란 (2021-08-31, 매매)

* 주택임차권: 오 (2024-08-27 접수, 보증금 95,000,000원, 인수 조건, 전입 2022-07-29, 확정 2022-07-25)

* 압류: 세종세무서장 (2024-08-22, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-07-10, 사건번호 2025타경502910)

* 주요 권리 분석:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (임차인: 오 , 보증금 95,000,000원, 전입일자 2022.07.29, 확정일자 2022.07.25)이 존재합니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 말소기준권리인 세종세무서장의 압류 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 세종시의 중심 상업지역에 위치하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 계획 하에 상업 및 업무 기능이 집중된 지역입니다.

* 주변 시설: 인근에 관공서, 대형 상업시설, 공원 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동도 수월합니다.

* 주거 및 업무 환경: 오피스텔로서 업무 공간과 주거 공간을 겸할 수 있어 실용성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 보증금 95,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 배당 순위에 따라 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 그 차액을 인수해야 하므로, 실제 총 투자 금액이 감정가를 훨씬 초과할 수 있습니다.

* 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 일반적인 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 중심 상업지구라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 편의시설 접근성이 우수합니다. 그러나 95,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 상당한 재정적 부담이 존재합니다. 따라서 본건에 대한 투자를 고려하신다면, 인수해야 하는 총금액(예상 입찰가 + 인수 보증금)을 기준으로 하여 수익성을 매우 신중하게 분석해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 핵심 상업지구에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 정부세종청사와 인접한 지역 특성상 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인수해야 하는 임차인 보증금 외 추가적인 자금 투입 및 임대 수익 전략 수립 시, 장기적인 투자 관점에서 접근 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 22.42㎡ 면적의 유사 오피스텔 거래가는 2026년 5월 기준 77,000,000원에서 80,000,000원 수준으로 확인됩니다.

* 감정가: 94,000,000원.

* 예상 입찰가 산정: 상기 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 75,000,000원에서 80,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 주의사항: 위 예상 입찰가는 인수 보증금 95,000,000원을 제외한 금액입니다. 따라서 실제 총 부담액은 예상 입찰가에 95,000,000원을 더한 금액이 되므로, 투자 결정 시 총 투자 비용을 반드시 고려해야 합니다. 현재 인수 보증금 규모가 상당하여, 예상 입찰가 범위 내에서 낙찰받더라도 총 투자 부담이 커질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.