나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502913 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 4층421호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 ""국립세종도서관"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 상업 업무용빌딩, 근린공원 등으로 형성된 상업지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물중 제4층 제421호로,
- 외벽 : 인조석붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 대로 및 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 인근탐문 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502913 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 4층421호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 78,000,000원

* 토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

* 토지지분: 5.79㎡ (약 1.75평)

* 건물면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

* 건물지분: 22.42㎡ (약 6.78평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 준공연도: 2014년

* 건물 층수: 해당 층 4층 (총 20층)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 어진동 소재 국립세종도서관 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 각종 근린생활시설, 상업 업무용 빌딩, 근린공원 등으로 형성된 상업지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 본건 토지는 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역에 속하며, 대로 및 중로에 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 8월 22일자 세종세무서장의 압류입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 4번 주택임차권: 권리자 구연미(임차인: 주택도시보증공사), 임대차보증금 95,000,000원. 이 권리는 매수인에게 인수되며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 남은 금액을 매수인이 부담해야 합니다.

* 전입일자: 2022년 8월 8일

* 확정일자: 2022년 7월 26일

* 대항력: 있음

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 구 )

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 8일

* 확정일자: 2022년 7월 26일

* 배당신고일자: 2025년 7월 9일

* 대항력: 있음

* 기타 권리: 본 경매의 말소기준권리보다 늦은 순위의 갑7 강제경매(주택도시보증공사 신청) 및 갑6 압류(세종세무서장)는 말소됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 세종시의 중심 상업지구에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변에는 국립세종도서관과 같은 공공시설 및 다수의 근린생활시설, 업무용 빌딩이 밀집해 있어 오피스텔로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 최근 3개월간의 푸르지오시티 오피스텔 실거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(22.42㎡ ~ 23.74㎡)의 거래가는 71,000,000원에서 88,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. (2025년 12월 17일 23.74㎡ 86,500,000원, 2025년 12월 6일 22.42㎡ 71,000,000원, 2025년 12월 1일 23.74㎡ 88,000,000원)

* 감정가 78,000,000원은 최근 실거래가 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 주요 시설: 국립세종도서관, 세종호수공원(인접), 세종시청 등 행정시설, 상업시설, 근린공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조로 2014년에 준공되었으며, 위생 및 급배수, 승강기, 소방, 주차 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 교통: 대로와 중로에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 을구 4번 주택임차권(보증금 95,000,000원)이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 감정가 78,000,000원을 초과하는 보증금으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 직접 부담해야 할 금액이 발생합니다.

* 임대차 관계 미확인: 현장 조사 시 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. (폐문부재) 이는 향후 임대차 관계를 파악하거나 내부 상태를 점검하는 데 어려움으로 작용할 수 있습니다.

* 미배당 보증금 발생 가능성: 임차인의 보증금 95,000,000원 중 예상 배당금은 75,860,611원으로, 이 경우 매수인이 인수해야 할 금액은 19,139,389원입니다. 이는 예상보다 높은 금액일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심 상업지역의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 국립세종도서관 인접이라는 장점이 있습니다. 2014년 준공으로 비교적 신축 건물에 속하며, 최근 실거래가 수준을 고려할 때 감정가는 적정한 것으로 보입니다. 그러나 인수되는 95,000,000원의 임차 보증금은 본 물건의 최대 리스크 요인입니다. 배당 후에도 남는 보증금이 있다면 이를 매수인이 부담해야 하므로, 투자 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 핵심 상업지구 내 입지로 안정적인 임대 수요 기대.

* 국립세종도서관 등 주요 시설 인접으로 인한 높은 주거 및 업무 가치.

* 향후 세종시 개발에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

* 건물 자체의 관리 상태가 양호할 경우, 임대 수익 및 시세 차익 동시 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, 가장 중요한 고려사항은 95,000,000원의 임차보증금 중 매수인이 인수하게 될 금액입니다.

* 감정가: 78,000,000원

* 건물 전용 면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

* 최근 매매가 범위: 71,000,000원 ~ 88,000,000원

* 인수 보증금 (배당 후 매수인 부담분): 19,139,389원

최근 매매가 하단인 71,000,000원 수준으로 낙찰받는다고 가정해도, 실제 총 부담액은 입찰가(71,000,000원) + 인수 보증금(19,139,389원) = 90,139,389원이 됩니다. 이는 최근 최고 실거래가인 88,000,000원을 약간 상회하는 금액이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금 19,139,389원을 감안하여, 실질적인 총 투입 자금(입찰가 + 인수분)이 최근 시세 범위(7,100만원 ~ 8,800만원) 내에 들어오도록 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 50,000,000원에서 60,000,000원 사이로 제안합니다.

만약 60,000,000원에 입찰 시, 총 부담액은 79,139,389원이 되어 최근 최고가 88,000,000원 대비 약 9% 가량 낮은 수준으로 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 분석에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

혐오시설에 대한 정보는 주변 환경 분석 결과, 특별히 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.