나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502904 [1] 세종특별자치시 나성동 751 세종시리베라아이누리도시형생활주택 4층406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 ""국세청"" 서측 인근에 소재한 세종시리베라아이누리도시
형생활주택 4층 406호이며, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 도시형생활주택, 아파트
단지, 공공청사 등이 혼재한 지역으로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 4층 406호이며,
(사용승인일자: 2015.4.10.)
외벽: 화강석 붙임
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 평지이며, 공동주택 및 상업용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 동북측 및 남서측으로 대로 및 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m
~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 대전지방법원 2025타경502904 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 751, 세종시리베라아이누리도시형생활주택 4층 406호

용도: 도시형생활주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 8.66㎡ (약 2.62평)

건물면적: 30.54㎡ (약 9.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오

건축물 정보:

- 건물명: 세종시 리베라 아이누리 도시형생활주택

- 사용승인일자: 2015년 4월 10일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 4층

- 주요 용도: 공동주택(도시형생활주택), 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

1.1. 입지조건

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위치: 세종특별자치시 나성동 751번지 (신주소: 한누리대로 223)에 소재합니다.

주변 환경: "국세청" 서측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택, 아파트 단지, 공공청사 등이 혼재되어 있어 주위 환경이 양호한 편입니다.

교통: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지: 본건 토지는 세장형으로 평지이며, 공동주택 및 상업용 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로: 동북측 및 남서측으로 각각 대로(폭 40m~50m) 및 중로(폭 15m~20m)와 접하고 있어 도로 접근성이 매우 뛰어납니다.

토지이용계획: 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 높은 지역입니다.

1.2. 권리분석

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말소기준권리: 세종세무서장 압류 (2024.07.03.)

주요 권리관계:

- 소유권 보존 (2015.04.15.) → 소유권 이전 (리베라종합건설주식회사 → 이경원 → 한해란)

- 주택임차권 (오태관, 보증금 135,000,000원, 전입 2021.11.01, 확정 2021.10.22) - 2024.10.29. 등기

- 강제경매 (채권자: 오태관, 2025.07.09. 접수)

인수되는 권리:

- 임차인 오태관의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 인수되는 보증금: 135,000,000원. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 요약:

- 가장 중요한 권리는 오태관의 주택임차권으로, 대항력이 있어 매수인에게 135,000,000원의 보증금 부담이 발생합니다.

- 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 복합적인 권리 관계를 가지고 있습니다.

1.3. 상권분석

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본 물건은 세종시의 핵심 업무 및 상업 지구인 나성동 중심상업지역에 위치합니다.

주변에 정부기관(국세청 등), 금융기관, 다양한 업무시설, 상업시설, 주거시설(도시형생활주택, 아파트)이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부하고 상권이 활성화되어 있습니다.

도시형생활주택으로서 주거 기능과 함께 사무실, 소매점, 일반음식점 등의 복합 용도가 가능한 건물로, 다양한 업종의 임대 수요가 존재할 수 있습니다.

인근의 대로 및 중로와 접한 입지는 접근성이 뛰어나 상업 활동에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

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편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설(상점, 식당 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

공공기관: 국세청이 서측 인근에 위치하며, 주변에 공공청사가 있어 행정 이용이 편리합니다.

교통: 건물 바로 앞에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

주거 및 업무 환경: 도시형생활주택, 업무시설, 아파트 단지 등이 복합적으로 위치하여 주거 및 업무 환경이 다양하게 조성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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주요 리스크는 대항력 있는 임차인 오태관의 보증금 135,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 인수 금액은 본 건의 감정가 110,000,000원을 초과하므로, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 취득 비용이 시세보다 높아질 수 있습니다.

임차인이 본 건에 대해 강제경매를 신청한 채권자이기도 하여, 배당 절차에서 보증금 전액 회수가 이루어지지 않을 경우 잔여 보증금은 매수인이 부담해야 합니다.

도시형생활주택은 일반 아파트에 비해 매각 시 환금성이 다소 떨어질 수 있으며, 시세 변동에 민감할 수 있습니다.

현재까지 확인된 주변 정보상 특이 혐오시설은 발견되지 않았으나, 잠재적인 혐오시설 입지 가능성은 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 세종시 나성동 중심상업지역이라는 우수한 입지 조건과 함께, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

그러나 가장 큰 걸림돌은 매수인이 인수해야 하는 135,000,000원의 임차인 보증금입니다. 이 금액이 감정가를 초과한다는 점은 투자 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

인수 보증금을 감안할 때, 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받지 못하면 투자 가치가 없을 수 있습니다.

따라서, 입찰 전 시세 분석과 함께 인수 보증금 부담을 상쇄할 수 있는 매우 공격적인 입찰 전략이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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세종시 핵심 상업/업무 지구에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

대로 및 중로와 접한 탁월한 접근성은 임대 수익 창출 및 환금성에 긍정적입니다.

도시형생활주택으로서 주거, 업무, 상업 등 다목적 활용이 가능하여 투자 유연성이 있습니다.

주변 편의시설 및 공공기관 이용이 편리하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 110,000,000원입니다.

매수인이 인수해야 할 임차인 오태관의 보증금은 135,000,000원이며, 이는 감정가를 초과합니다.

최근 주변 유사 물건의 매매 시세는 160,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 파악됩니다. [cite:SEARCH_RESULT_INDEX]

이 시세 정보를 바탕으로, 임차인 보증금 135,000,000원을 제외하고 매수인이 실질적으로 투입할 수 있는 금액은 최대 25,000,000원 (160,000,000원 - 135,000,000원) 정도입니다. [cite:SEARCH_RESULT_INDEX]

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 20,000,000원 ~ 30,000,000원 사이로 매우 공격적이고 보수적으로 접근해야 합니다. [cite:SEARCH_RESULT_INDEX]

만약 이보다 높은 가격에 낙찰될 경우, 인수 보증금 부담으로 인해 원금 손실의 위험이 매우 높으므로 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.