나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3663 [1] 대전광역시 동구 이사동 1-47 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 옥계동 소재 ""옥계아파트"" 남서측 근거리에 소재하며, 본건 주위
는 단독주택 및 전원주택이 주를 이루는 도시외곽 주거지대로서, 농경지 및 근린생활시설 등
이 혼재되어 있는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은
보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리, 완경사의 토지로서 단독주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 자동차 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리구역(이사02(주거형)), 가축사육제한구역(일부)

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외수목 약30주가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕지붕 2층 단독주택 및 주차장으로서
(사용승인일 : 2010.07.06)
외벽: 치장벽돌 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

기준시점 현재 단독주택 및 주차장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

첨부 ""지적 및 건물개황도"" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인 부재로 인해 건물의 내부상황은 표준적인 이용상황으로
평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3663 (1)

소재지: 대전광역시 동구 이사동 1-47

용도: 단독주택

감정가: 878,891,000원 (8억 7889만 1천원)

토지면적: 659.00㎡ (약 199.35평)

건물면적: 241.50㎡ (약 73.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

특이사항: 중복사건, 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 동구 옥계아파트 남서측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 단독주택 및 전원주택이 주를 이루는 도시 외곽 주거지대입니다. 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 이사동은 예로부터 은진 송씨의 집성촌으로, 유교 문화 자원과 500년 이상 된 묘역, 7,000여 그루의 소나무 숲 등 독특한 문화적 자산을 보유한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 자동차 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리구역(이사02, 주거형), 가축사육제한구역(일부)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부 요약상 말소기준권리는 2015년 01월 27일 접수된 동대전새마을금고의 근저당권 (240,000,000원)입니다. 이 기준권리보다 선순위인 권리는 모두 말소되며, 후순위 권리 및 경매개시결정 등기 역시 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 류

* 내역 1: 1동 1층 전부 (보증금 100,000,000원, 차임 0원)

* 내역 2: 1동 2층 전부 및 2동 주차장(창고) (보증금 90,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2010년 08월 03일

* 대항력: 있음

* 권리분석: 미배당 보증금은 매수인 인수 조건입니다.

* 인수 보증금 합계: 190,000,000원 (1억 9천만원)

3.4. 등기부 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 351,000,000원 (3억 5천 1백만원)입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대전광역시 동구 이사동은 외곽 주거 지역으로, 단독주택과 전원주택이 밀집해 있습니다. 주변에 농경지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 전형적인 도시 외곽의 입지 특성을 보입니다. 인근에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달했을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 지역 환경: 이사동은 역사적, 문화적으로 유교 전통과 관련된 자원(묘역, 재실 등)이 풍부한 곳으로 알려져 있습니다. 하지만 상대적으로 주거 지역의 특성이 강하여, 대규모 편의 시설이나 문화 시설보다는 지역 커뮤니티 중심의 생활 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 주변 시설: 상세한 편의 시설 (마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 검색 결과 상으로는 이사동 자체보다는 동구 내 다른 지역의 아파트 단지나 주택 관련 정보가 주로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수 보증금: 임차인 류 에게 지급해야 할 총 1억 9천만원의 미배당 보증금이 매수인에게 인수됩니다. 이는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 중복 사건: 동일한 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행 중인 것으로 파악됩니다 (사건번호 2025타경3663 (1) 및 2025타경503294). 이는 입찰 경쟁 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역 등에 해당하여 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 미포함 권리: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점은 추후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서 상 임대 관계가 미상이라는 언급이 있어, 등록된 임차인 외 추가적인 임차 관계나 미확인된 권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 동구 이사동에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 면적이 적절하며 2010년에 건축되어 비교적 현대적인 건물입니다. 그러나 1억 9천만원의 임차인 보증금 인수 부담이 가장 큰 특징입니다. 지역적으로는 역사문화 자원이 풍부한 외곽 주거 지역에 속하며, 교통 및 도로 여건은 무난한 편입니다. 중복 경매 진행, 미소멸 권리 등 추가적인 위험 요소를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하는 점은 일반적입니다.

* 이사동 지역은 문화적 가치가 높은 지역이나, 주거 환경으로서의 개발 잠재력은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 경매 시세 대비 저렴하게 취득할 경우, 인수 부담금을 감안하더라도 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 878,891,000원입니다.

매수인이 인수해야 할 보증금은 190,000,000원입니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금 1억 9천만원을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 주변의 유사 단독주택 시세에 대한 정확한 분석이 어렵습니다. 다만, 일반적인 경매 투자 시 감정가 대비 통상 70~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 경우가 많습니다.

본건의 경우, 인수 부담금 1억 9천만원을 고려하여, 대략적인 입찰 예정가는 감정가에서 인수 부담금을 제외한 금액과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

예상 가능한 범위는 다음과 같이 고려할 수 있습니다.

* 감정가: 878,891,000원

* 매수인이 부담해야 할 총액 (낙찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

* 가령, 보수적인 접근으로 감정가보다 20% 낮은 700,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면, 총 지출은 700,000,000원 (낙찰가) + 190,000,000원 (인수 보증금) = 890,000,000원이 되어 감정가보다 높아지므로, 더욱 보수적인 접근 또는 시세 조사가 필수적입니다.

* 따라서, 정확한 예상 입찰가는 주변 시세 조사, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 유사 물건의 낙찰가율 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 단, 인수 보증금 1억 9천만원을 제외한 금액으로 낙찰가를 책정하되, 총 지출액이 감정가를 크게 초과하지 않도록 유의해야 합니다.

* 주변 지역의 유사 단독주택 매매가에 대한 추가적인 시세 조사를 통해 실질적인 현 시세 파악이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.