나이스옥션 법원경매 영동 2025타경60 [1] 충청북도 영동군 학산면 박계리 1203 주1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2026.04.07

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1 철근콘크리트조 평스라브지붕 단층 건으로서, 외벽: 스타코마감 등 내벽: 벽지 마감 등 창호: 샷시창호입니다. 기호2 철근콘크리트조 기와지붕 단층 건으로서, 외벽: 스타코마감 등 내벽: 벽지 마감 등 창호: 샷시창호입니다.

이용상태

기호1,2 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

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부합물 및 종물

후첨 "사진" 및 "지적 및 건물개황도" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호1,2는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 단, 목록1,2번은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 청주지방법원 영동지원 2024가단10340 사건의 확정된 판결로 인하여 철거 대기 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경60 (1)

소재지: 충청북도 영동군 학산면 박계리 1203 주1동

용도: 단독주택

감정가: 183,578,200원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 245.94㎡ (약 74.4평)

건물지분: 245.94㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장성건설중기주식회사 외 1명 (장OOOOOOOOOO)

특이사항: 건물만 매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 단, 목록1,2번은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 청주지방법원 영동지원 2024가단10340 사건의 확정된 판결로 인하여 철거 대기 중임.

특수물건정보: 건물만 매각

2. 입지조건

학산면은 충청북도 영동군에 속한 지역으로, 비교적 한적한 농촌 및 전원 생활 환경을 제공합니다. 본 물건이 소재한 박계리는 학산면 내에서도 조용한 지역에 위치할 것으로 추정됩니다. 주변 환경은 주로 농경지와 임야, 그리고 소규모 주거지가 혼합된 형태를 보입니다. 차량을 이용하면 학산면 소재지 및 영동군 중심지로 이동이 가능하며, 이는 기본적인 생활 편의시설 이용에 영향을 미칩니다. 또한, 인근에 천 제방 도로가 있어 산책이나 운동 등 여가 활동에 좋은 환경을 제공할 수 있습니다. 다만, 구체적인 교통망 및 주변 편의시설(학교, 병원, 마트 등) 접근성에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되는 사건입니다. 등기부등본 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2025년 7월 10일에 접수된 장성건설중기주식회사 외 1명의 강제경매 (사건번호: 2025타경60)입니다. 이 말소기준권리보다 선순위인 권리(송재천 명의의 소유권보존)는 없으며, 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

학산면은 영동군의 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 및 생활 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 농업이 주요 산업인 지역 특성상, 상업 활동은 지역 주민의 소비를 기반으로 이루어질 가능성이 높습니다. 박계리 지역 자체의 상권은 매우 제한적일 수 있으며, 생활필수품 구매나 문화생활 등은 차량을 이용해 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 가능성이 있습니다. 검색된 정보 중 학산면 지역의 주요 상권 분석 자료는 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 학산면 박계리는 전원생활에 적합한 조용한 환경을 제공합니다. 주변에 산책로로 활용 가능한 천 제방 도로가 있어 쾌적한 생활을 누릴 수 있습니다. 교육 시설로는 학산초등학교, 학산중학교, 학산고등학교 등이 학산면 소재지에 위치해 있으나, 박계리에서의 거리는 별도 확인이 필요합니다. 병원, 대형마트 등 주요 생활 편의 시설은 영동군 읍내로 이동해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 본 건의 두 필지(목록1, 2)가 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 확정된 판결에 의해 철거 대기 중이라는 점입니다. 이는 해당 건물이 법적으로 사용이 불가하며, 낙찰 후 철거 비용이 발생하거나 낙찰자가 철거 의무를 부담해야 할 수 있음을 의미합니다. 또한, 매각 대상이 '건물만'으로 명시되어 있어, 토지 소유권은 포함되지 않는다는 점을 유의해야 합니다. 이는 토지 사용에 대한 별도의 합의나 문제가 발생할 수 있는 중대한 사안입니다. 감정가는 건물의 현재 상태(철거 대기 중)를 반영하지 않았을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 건축 허가를 받지 않은 건물이자 철거 대기 중인 상태로, 법적인 문제와 철거 비용 발생 가능성이 매우 높은 물건입니다. 더불어 토지 소유권이 매각 대상에서 제외되어 건물만 낙찰받게 되는 특수한 상황이므로, 건물 자체로서의 가치는 매우 낮다고 판단됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 주택 투자 목적과는 거리가 먼 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

이 물건의 투자 포인트는 명확하게 제시하기 어렵습니다. 철거 예정인 건물 자체에 대한 투자 가치는 없다고 볼 수 있습니다. 만약 토지 소유주와 원만한 합의를 통해 저렴하게 부지를 확보하거나, 철거 후 건축이 가능한 법규적 요건이 충족되는 경우에만 제한적으로 검토해볼 수 있습니다. 하지만 현재 주어진 정보만으로는 해당 가능성을 판단하기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 건축법상 사용승인을 받지 못했으며, 법원 판결에 따라 철거 대기 중인 상태의 건물만 매각 대상입니다. 이러한 건물은 그 자체로 시장에서 거래될 수 있는 가치를 거의 상실했다고 볼 수 있습니다. 또한, 토지 소유권이 제외된 '건물만' 매각 대상이라는 점은 사실상 건물을 철거하거나 원상 복구해야 하는 상황을 예상하게 합니다.

주변 토지 시세를 고려할 때, 영동군 학산면 지역의 토지 매매가는 평당 약 5만원에서 14만원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 예를 들어, 2026년 6월 기준 170평(562㎡)의 토지가 4,300만원에 매물로 나온 사례가 있습니다. 또한, 2025년 5월 기준 1393.6평(4607㎡) 토지가 포함된 주택이 3억 8천만원에 매물로 나온 경우도 있습니다.

하지만 본 건은 건물의 철거 의무 및 토지 미포함이라는 특수한 상황으로 인해, 단순히 토지 시세를 기준으로 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다. 건물 자체의 감정가 183,578,200원은 철거 예정 건물의 가치를 반영한다고 보기 어렵습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 경우 철거 비용 및 법적 문제 해결 비용을 감안하여, 실질적인 매력 있는 입찰가는 매우 낮을 것으로 예상됩니다. 보수적으로 접근한다면, 감정가의 10% 미만 수준으로 고려해 볼 수 있으나, 철거 비용 및 토지 사용 협상 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 입찰가를 1,000만원 이하 로 낮게 고려하거나, 해당 물건의 특수성을 감안하여 입찰을 유보하는 것이 합리적인 판단일 수 있습니다. 정확한 판단을 위해서는 현장 조사를 통해 철거 비용을 파악하고, 토지 소유주와의 협상 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.