나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30632 [1] 충청북도 음성군 원남면 문암리 845-2 전 경매

충청북도 음성군 원남면 문암리 845-2 (전) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경30632(충주지원 경매4계). 감정가 12,672,000원, 최저가 4,152,000원. 매각기일은 2026-08-31입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 30632 [1]
소재지	충청북도 음성군 원남면 문암리 845-2
용도	전
매각기일	2026.08.31
관할법원	충주지원 경매4계 (043-841-9124)
이용제한	(접함)준보전산지, 생산관리지역, (접함)보전관리지역, (접함)농림지역, (접함)보전산지, (접함)임업용산지, (저촉)가축사육제한구역

면적

토지면적	704㎡ (212.96평)

금액

감정가	12,672,000원
최저가	4,152,000원 (감정가 대비 33%)
입찰보증금	415,200원 (10%)
유찰횟수	5회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.02.23	12,672,000원	유찰
2차	2026.03.30	10,138,000원	유찰
3차	2026.05.04	8,110,000원	유찰
4차	2026.06.15	6,488,000원	유찰
5차	2026.07.20	5,190,000원	유찰
6차	2026.08.31	4,152,000원

감정평가 요약

감정평가기관: Capital

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 1)기호1토지는 충청북도 음성군 원남면 문암리 소재 ""문암3리마을"" 북서측 근거리 ""누구
리골""에 위치하고 있는 부동산[지목상 ""전"" 1필지(기호1), 현황 ""임야화된 휴경지)이
며, 주위는 농경지, 태양광발전시설,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

2)기호2토지는 ""문암3리마을"" 남측 인근에 위치하고 있는 부동산(지목상 ""임야"" 1필지
(기호2), 현황 일부 ""전"", 일부 자연림)이며, 주위는 주택,농경지,과수원,산업업단지(도
안태크노밸리)창고시설,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.
교통상황: 1)기호1토지: 맹지로서 차량이나 농기계기구 접근 불가능하나 인근으로 ""충청대로"" 및 지방
도로가 통과하고 있어 교통상황 보통임.

2)기호2토지: 서측 일부 지적도상 막다른 도로가 접하고 있으나 현황은 도로로 이용하고 있
지 않고 있어 차량 접근 불가능하며, 농기계기구는 접근 가능하며, 인근으로
""충청대로"" 및 지방도로가 통과하고 있어 교통상황 보통임.
형태 및 이용상태: 1)기호1토지: 부정형으로서 지목은 ""전""이나 장기간 휴경으로 인하여 수목이 자생하고 있는
임야화된 휴경지임.

2)기호2토지: 부정형으로서 지목은 ""임야""이나 현황은 일부 ""전"". 일부 수목이 자생하고 있
는 자연림임.
인접 도로상태: 1)기호1토지: 맹지임

2)기호2토지: 서측 일부에 지적도상 막다른 도로가 접하고 있으나 ""도로""로 이용하고 있지
않는 세로(불) 도로와 접함
토지이용계획 및 제한상태: 1)기호1토지:
생산관리지역,가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률)

2)기호2토지:
생산관리지역,가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률),준보전산지(2018-12-28)(산지관리법)
제시목록 외의 물건: 없 음
공부와의 차이: 1)기호1토지: 지목은 '전""이나 장기간 휴경으로 인하여 수목이 자생하고 있는 휴경지임

2)기호2토지: 지목은 ""임야""이나 현황은 일부 ""전"", 일부 수목이 자생하고 있는 자연림임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 전체 임대관계 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명제출 요함(미제출시 보증금 몰수)
맹지임
지목은 '전'이나 임야화된 휴경지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30632 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청북도 음성군 원남면 문암리 845-2

* 지목: 전 (현황: 임야화된 휴경지)

* 용도지역: 생산관리지역, 가축사육제한구역

* 토지면적: 704.00㎡ (약 213.0평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 감정가: 12,672,000원

* 매각대상: 토지매각

1.3. 주요 특이사항

* 맹지임

* 지목은 '전'이나 장기간 휴경으로 인해 수목이 자생하고 있는 임야화된 휴경지 상태임.

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수될 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건 토지는 충청북도 음성군 원남면 문암리 소재 "누구리골" 북서측 근거리에 위치함.

* 주위는 농경지, 태양광발전시설, 임야 등으로 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건 토지는 맹지로서 차량이나 농기계 접근이 불가능함.

* 인근으로 "충청대로" 및 지방도로가 통과하고 있어 교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 인근 "도안태크노밸리" 및 "삼성테크노밸리"와 같은 산업단지가 존재하여 지역 경제 활성화에 기여할 수 있는 잠재력이 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 생산관리지역, 가축사육제한구역 (2025-05-30)으로 지정되어 있음.

* 준보전산지 (2018-12-28)에 해당될 수 있으나, 해당 필지(기호1)는 지목이 '전'임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2011년 11월 14일 접수된 주식회사휴인의 근저당권 (채권최고액 200,000,000원).

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 기타 권리: 소유권 이전, 압류 내역 다수 존재하나 모두 말소 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 전체 임대관계 미상.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 본건 토지는 농경지, 임야, 태양광 발전시설 등과 혼재된 지역에 위치함.

* 인근에 도안태크노밸리, 삼성테크노밸리, 금왕테크노산업단지 등 다수의 산업단지가 위치하여 지역 산업 발전 가능성이 있음.

* 주거 지역과의 접근성은 보통 수준으로, 단독주택이나 소규모 농장 운영 등의 잠재력이 있음.

5. 생활정보

* 교통: 인근 "충청대로" 및 지방도로를 통해 지역 내 이동이 가능함.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 인근 음성읍 및 증평읍 시내 접근을 통해 이용 가능할 것으로 예상됨.

* 주변 환경: 농경지와 임야가 주를 이루며, 일부 태양광 발전시설이 위치하고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 차량 및 농기계 접근성이 제한적이며, 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있음.

* 농지취득자격증명: 농지법에 따라 해당 증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 기회를 잃을 수 있음.

* 지목과 현황의 불일치: '전'이지만 임야화된 휴경지 상태이므로, 실제 농경지로 활용하기 위해서는 별도의 정비 작업이 필요할 수 있음.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 명확하지 않으나, 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 자연재해: 최근 집중호우로 인한 음성 지역의 도로 침수, 땅 꺼짐 등 피해 사례가 있었으며, 해당 지역의 재해 취약성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건 충주지원 2025타경30632 (1) 물건은 충청북도 음성군 원남면 문암리 845-2에 소재한 '전' 용도의 토지임. 감정가는 12,672,000원으로 비교적 저렴하나, 맹지이며 농지취득자격증명이 필수인 점, 지목과 현황이 상이한 점 등은 투자 시 유의해야 할 사항임. 주변에 산업단지가 위치하고 있으나, 토지 자체의 접근성이 낮고 농지로서의 규제가 적용된다는 점을 감안할 때, 농업 경영 또는 장기적인 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 저평가된 토지 가치: 감정가가 낮게 책정되어 있어, 향후 개발 또는 가치 상승 시 수익률을 기대할 수 있음.

* 농업 활용 가능성: 농지로서의 활용 가능성이 있으며, 정부의 농업 지원 정책 등을 활용할 수 있음.

* 산업단지 인접 효과: 주변 산업단지 개발에 따른 간접적인 수혜를 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건은 맹지, 농지취득자격증명 필수, 지목과 현황 불일치 등 여러 제약 조건이 존재하며, 주변 시세 및 거래 사례에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다. 따라서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 다만, 제공된 감정가(12,672,000원) 및 물건의 제반 상황을 고려하여, 입찰 참여 시에는 신중한 검토와 함께 본인의 투자 목표 및 위험 감수 수준에 맞춰 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. 인수할 권리가 없으며, 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외한 가격으로 산정할 수 있습니다.1.물건 기본정보