나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20761 [1] 강원특별자치도 원주시 단구동 OOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 원주시 단구동에 소재하는 '단구초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 대상물건 주위는 단독주택
중심의 주택지대로서 남동측 인근에 공동주택 단지가 소재하며 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하고 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 평지로서 '건부지(다가구주택)' 로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 로폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)
제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-25)<교육환경 보호에 관한 법률>.

일련번호(2)
제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(2024-10-25)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서
외벽 : 화강석 및 드라이비트 마감.
내벽 : 페인팅, 벽지도배 및 타일붙임 마감.
창호 : 샷시이중창임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생및급배수설비 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 건물개황도 참조.(구조,규모,이용상태 등으로 보아 영향없겠음.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 1층 부분은 일반건축물대장상 '근린생활시설' 로 등재되어 있으나, 현황은 '주택' 으로 판단됨.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 건축물대장상 1층은 사무소로 기재되어 있으나 현황은 101호, 102호 되어 있음
- 건축물대장상 2층, 3층 각 2가구, 4층 1가구로 기재되어 있으나, 현황은 2층은 201, 202, 203, 204호, 3층은 301, 302, 303호, 4층은 401, 402호로 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대상 물건은 강원특별자치도 원주시 단구동 59-1에 위치한 다가구주택입니다.

사건번호는 원주지원 2025타경20761 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 958,015,600원입니다.

토지 면적은 273.00㎡ (약 82.6평)이며, 건물 면적은 397.22㎡ (약 120.2평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물 66.76㎡도 포함됩니다.

채권자는 박OO입니다.

특이사항으로 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 강원특별자치도 원주시 단구동에 소재하는 '단구초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택 중심의 주택지대로 형성되어 있으며, 남동측 인근에 공동주택 단지가 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

물건지 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

주변에 단구초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약에 따르면, 1984년 12월 14일 장형구 씨 명의의 소유권 이전 등기를 시작으로 여러 차례 소유권이 이전되었습니다.

2015년 8월 10일 북원신용협동조합 앞으로 설정된 근저당권(금507,000,000원)이 말소기준권리이며, 같은 날짜의 지상권 설정도 말소되었습니다.

2025년 7월 11일 박기흥 씨 앞으로 설정된 강제경매 개시결정(2025타경20761)이 현재 진행 중인 경매 사건입니다.

2025년 10월 27일 원주시 앞으로 설정된 압류도 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 507,000,000원입니다.

건물 등기부 요약에 따르면, 2017년 1월 23일 김봉엽 씨 명의의 소유권 보존 등기 후, 같은 날짜 북원신용협동조합 앞으로 설정된 근저당권(금507,000,000원)이 말소기준권리가 되었습니다.

이후 여러 차례 소유권이 이전되었으며, 2025년 7월 11일 박기흥 씨 앞으로 설정된 강제경매 개시결정이 말소되었습니다.

건물 등기부상 주택임차권이 여러 건 등기되었으나, 모두 말소 처리되었습니다. (안지민, 이철기, 강소라)

등기부채권 총액은 623,000,000원입니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* (주)기주종합건설: 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원, 전입/사업일자 2024-10-22, 대항력 없음.

* 강소라: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-29, 확정일자 2020-12-29, 배당신고일자 2025-08-26, 대항력 없음.

* 김동우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-14, 대항력 없음.

* 김범주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-08-21, 대항력 없음.

* 김수로: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-03, 확정일자 2022-05-03, 배당신고일자 2025-08-21, 대항력 없음.

* 김창희: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-26, 확정일자 2022-12-26, 배당신고일자 2025-09-08, 대항력 없음.

* 송숙경: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-22, 대항력 없음.

* 안지민: 보증금 38,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-03-13, 확정일자 2017-03-13, 배당신고일자 2026-04-08, 대항력 없음.

* 오진주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-24, 대항력 없음.

* 이철기: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-08, 확정일자 2025-01-08, 배당신고일자 2025-09-05, 대항력 없음.

* 표재윤: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-30, 대항력 없음.

* 홍수빈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-11, 대항력 없음.

제시된 모든 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

본 물건은 원주시 단구동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 단독주택과 공동주택이 혼재된 지역입니다.

인근에 학교가 있어 교육 수요가 있으며, 주변 상권은 배후 주거지를 기반으로 형성되어 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주의 상권으로 볼 수 있습니다.

다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능한 상권입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통 상황은 보통 수준으로, 차량 접근이 가능하며 시내버스 이용도 가능할 것으로 예상됩니다.

단구초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량 이동 시 접근이 용이할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장과 현황의 차이가 있습니다. 건축물대장상 1층은 사무소로 기재되어 있으나 현황은 101호, 102호 주택으로 사용되고 있으며, 2층, 3층, 4층의 내부 구획도 건축물대장과 상이합니다. (현황: 2층 201~204호, 3층 301~303호, 4층 401~402호) 이는 향후 건축물대장과의 일치 작업 또는 행정 규제 상 문제가 될 수 있습니다.

토지 등기부요약에서는 을6 지상권이 말소된 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서 참고사항에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있어 권리 존속 여부에 대한 확인이 필요합니다. 이는 잠재적 인수 부담으로 이어질 수 있습니다.

임대 관계가 파악되지 않은 임차인이 다수 존재합니다. (보증금/차임 미상인 경우는 없으나, 현황 파악을 위한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.)

공동담보 물건으로, 본 물건 외 다른 담보물의 경매 진행 여부에 따라 물건 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주시 단구동의 주택가에 위치한 다가구주택으로, 교육 시설 접근성이 양호합니다.

감정가가 높게 설정되어 있으나, 토지 및 건물 면적이 넓어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 지상권 관련 등기부와 물건명세서 간의 상이한 기재 내용은 반드시 확인해야 할 중요한 부분입니다.

건축물 현황과 공부상 내용이 다른 점은 추후 재산권 행사나 활용에 있어 제약이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

전반적으로 안정적인 주거지역에 위치하나, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 충분히 검토 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적 (273.00㎡ / 약 82.6평)을 확보하고 있습니다.

다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

단구초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

제시외 건물 포함으로 실질적인 사용 면적이 더 넓습니다.

모든 임차인이 대항력이 없어, 낙찰 후 명도에 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 958,015,600원입니다.

권리 분석상 인수할 보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 장단점, 투자 목적 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

입찰 예정자는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 시세, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 본인의 투자 전략에 맞는 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가는 개인의 전략 및 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시를 생략합니다. 다만, 보수적인 관점에서 감정가의 70%~90% 수준에서 검토해 볼 수 있으며, 권리 관계의 불확실성(지상권 관련) 해소 정도에 따라 입찰가를 조정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.