나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1445 [1] 강원특별자치도 원주시 문막읍 궁촌리 산71 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 강원도 원주시 문막읍 궁촌리 소재 '궁촌2리 마을회관' 북동측 인근에 위치하며,
부근은 농경지(전, 답) 및 자연림 등이 주로 소재하는 농경지주변 야산지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 불가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하며,
버스 정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

형태 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 임야 상태임.

인접 도로상태

대상토지는 임야도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지
<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
- 지적도상 맹지
- 감정평가액(최저매각가격)은 지상에 소재하는 수목을 포함한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 원주지원 2025타경1445 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 허OO (본 경매 신청인으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 문막읍 궁촌리 산71

용도: 임야

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 면적

토지면적: 15,372.00㎡ (약 4,650평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 230,580,000원

최저매각가격: 230,580,000원 (최초 입찰 시 감정평가액이 최저매각가격으로 진행될 가능성이 높습니다)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

대상토지는 강원도 원주시 문막읍 궁촌리 소재 '궁촌2리 마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지(전, 답) 및 자연림 등이 주로 소재하는 농경지주변 야산지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상토지까지 차량 출입은 불가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하나, 정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난하다고 보기는 어렵습니다.

2.3. 도로 관계

대상토지는 지적도상 맹지이며, 임야도상 맹지입니다.

2.4. 토지 이용 계획

대상토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 준보전산지입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

등기부 요약상 소유권 이전, 근저당권, 지상권설정, 압류, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 을5 근저당권 (평창군산림조합, 2020-09-01)이며, 해당 권리를 포함한 을구의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 갑구의 권리들 또한 말소되었거나 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 특성

본 물건은 농경지 및 자연림이 주를 이루는 야산지대에 위치한 임야로, 인근에 상업 시설이 발달한 도심 지역과는 거리가 멀어 별도의 상권 형성은 어렵습니다.

4.2. 잠재적 가치

향후 토지 이용 규제 완화나 지역 개발이 이루어질 경우 산림 자원으로서의 가치, 전원 주택 단지 개발 등의 잠재적 가치를 고려해볼 수 있으나, 현 시점에서는 매우 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 외곽 농경지 및 야산지대에 위치하여, 직접적인 편의시설과의 접근성은 낮습니다. 인근 마을(궁촌2리 마을회관 등)의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 원주시 문막읍에는 동화마을수목원, 원주힐링파크 등이 위치하고 있어 자연 속 휴식을 즐길 수 있습니다. 또한, 2026년에는 섬강 온누리 플랫폼과 같은 주민 복지 시설 건립이 예정되어 있어 지역 활성화가 기대됩니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 2008년 궁촌리에 납골시설이 들어선다는 기사가 있으나, 현재 운영 여부 및 정확한 위치는 추가 확인이 필요합니다. 또한, 원주 지역 내 폐기물 처리 시설 등 갈등 유발 시설에 대한 우려가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

본 물건은 특이사항 및 특수물건정보로 분묘기지권이 명시되어 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지가 있어 주의가 필요합니다. (분묘 소재 여부는 별도 확인 요망).

6.2. 맹지 및 접근 제한

대상토지는 지적도상 맹지이며, 임야도상 맹지입니다. 차량 접근이 불가능하며, 타인의 토지를 통과해야 하는 문제가 있어 이용 및 개발에 큰 제약이 따릅니다.

6.3. 토지 이용 제한

보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등 토지 이용에 있어 다양한 법적 제한이 존재합니다.

6.4. 기타

감정평가액(최저매각가격)은 지상에 소재하는 수목을 포함한 가격으로, 수목의 처리 및 활용 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 강원도 원주시 문막읍에 위치한 15,372㎡ 규모의 임야로, 2.3억 원의 감정가를 가지고 있습니다. 권리관계는 비교적 깨끗하게 정리될 예정이나, 맹지, 분묘기지권 가능성, 토지 이용 제한 등 여러 위험 요소를 안고 있습니다.

7.2. 종합 평가

해당 임야는 접근성이 매우 낮고, 법적 규제가 많으며, 분묘기지권이라는 중대한 위험이 존재합니다. 따라서 일반적인 투자 목적보다는 해당 지역에 대한 깊은 이해와 리스크를 감수할 수 있는 특정 목적(예: 장기적인 산림 자원 활용, 주변 토지와의 연계 개발 등)을 가진 경우에만 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 활용 방안

* 산림 자원으로서의 가치 (장기적 관점)

* 향후 지역 개발 또는 규제 완화 시 토지 이용 가치 상승 가능성 (매우 희박)

8.2. 고려사항

* 맹지 해소 및 접근성 확보 방안 마련 필수

* 분묘기지권 관련 사전 조사 철저 및 법률적 검토 필요

* 토지 이용 규제 변화 가능성에 대한 지속적 모니터링

9. 예상 입찰가

9.1. 권장 입찰가 전략

제시된 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 입찰가는 감정가(최저매각가격) 이하에서 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 분묘기지권 처리 비용 및 맹지 해결 방안 마련에 소요될 비용 등을 감안하여 최저매각가격보다 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.